文/远见

各地区探索创新房地产税意味着什么

文/远见

近日，国务院在《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到，在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。中央积极支持各地区开展房地产税探索创新，意味着什么？有关专家表示，其重要意义在于房地产税的设计难度比较大，需要通过各地创新的方式，集思广益。我国不同的地方发展情况差距较大，房价差别也很大，采取地方试点的方式要比中央一刀切的方式效果更好。

支持开展房地产税探索以便积累经验

2013年，中央正式提出“加快房地产税立法步伐”。2015年，在第十二届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被列入了第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。除了之前已经试点的房产税外，在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种。房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此，对百姓生活基本没有影响。相较房产税而言，房地产税是一个综合性税制。

国务院发展研究中心研究员倪红表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来。这意味着将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。不过，目前房地产税法尚没有形成完整草案上报。在草案上报之后，经由全国人大一审二审，同时还要公布草案以听取民众意见，这需要一定时间。从今年的情况来看，这个程序很难在年内走完，更谈不上实施。不过，不管在近两年内是否开征房地产税，相关的准备工作一直都在陆续地进行着。

目前，影响房地产税征收的一个重要障碍就是不动产登记制度还没有建立起来。长期以来，登记制度不统一以及房屋、土地产权种类较多等，为全面推开房地产税制带来了较大阻碍。不动产统一登记一旦完成，就意味着国内有了一套独立的、全国联网的不动产登记系统和制度，这也是以后开征房地产税的基础。当然，解决这个难题已经进入倒计时，国土资源部副部长王广华表示，2017年将大力推进不动产登记平台的接入，全国335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入国家级信息平台，80%以上的市县要完成存量数据整合入库，并向省和部汇交数据。

房地产税立法还有一些疑难问题没有解决，比如房地产税和土地出让金之间的关系（如果同时收取则存在重复征税的情况），对农村宅基地是否收取房地产税还没有明确说法，所以，中央提出各地区开展房地产税探索创新，以便积累更多更好的经验。实际上，我国房地产税的征收方式与西方有所区别，主要是我国土地国有，实际上是“租”给房主使用的，而西方的房主则拥有土地产权。因此，从实际情况考虑，我国现在征收房地产税时机还不成熟，房地产税等政策出台后也不会很快见效。此外，由于房地产税牵涉利益甚多、涉及面广、情况复杂，所以不可能在一两年内实现。

完善地方税体系、为地方公共服务融资，是开征房地产税的理由之一。需要注意的是，地方政府提供公共服务，其他税收收入、上级乃至中央政府的转移支付，都是资金来源，不一定非得靠专门的收入。有人喜欢以国际惯例来说事，但不能忽略我国土地公有制这一国情。这些年来，土地出让金收入为地方公共服务提供了较为充分的财源。有了土地出让金，即使要开征房地产税，其税率也应该远远低于土地私有制的国家。

房地产税法从通过到实施有个过渡阶段

就我国国情而言，顺利开征房地产税至少需要解决两个问题：一是房地产税为何而征；二是纳税人是否有支付能力。开征房地产税的常见理由有两个：一是调节房价；二是完善地方税体系，为地方公共服务融资。在卖方市场下，房地产税调节不了房价，让房地产价格因开征房地产税而应声下落是不可能的。也许有人认为这是征税力度不够所致，但这种认识夸大了税收的作用。开征房地产税的国家，税率一般不会超过3%。即使按3%来计算，如果一年房价上涨幅度超过10%，那么持有房地产的成本都可以被涨价所覆盖，靠房地产税调节房价是无效的。但在特殊情况下，即房地产市场岌岌可危时，不要说3%，就是0.1%的税率，也可能成为压倒房地产市场的最后一根稻草。

基于此，无论房地产税开征多么有必要，其能不能落地都与纳税人的支付能力有着密切联系。房价和收入比不合理，影响的不仅仅是购房能力，也会直接影响房地产税的开征。考虑到上述问题，通过区分存量房和增量房开征房地产税是常见的思路。但是，已拥有住房的业主本来为住房付出的资金就少，增量房业主在房价高企的今天需要付出更多的资金，那么存量房业主不缴税或在一定时期内不缴税而让增量房业主缴税，只会产生新的不公平。总之，房地产税作为现代税收制度建设的重要内容之一，它的设立要综合考虑各种因素，具体问题具体分析，按照专业的要求，深入调研，科学论证，民主决策，依法设税，稳步推进。

从试点情况来看，按照上海试点房产税的计算方法，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的征收房产税。比如一户三口之家原已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万元，其一年应缴房产税4200元。不过，这套方案落实到房地产税上，或许会有所变化。据了解，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备，所以立法通过后并不意味着就会马上在全国开征房地产税。因为，房地产税一旦开征，将对过热的房地产市场特别是对投资性需求形成极大的抑制。由于房地产税是对存量房进行征税，因此，在一定程度上能够抑制房地产投机和房价的上涨，并倒逼一些存量房流入市场，让房价有所下挫，从而对投资客形成一定的打击，对整个楼市的健康稳定发展有益。不过，决定房价的因素多种多样，其中包括货币超发，所以要关住货币发行的阀门。此外，土地供给的垄断是导致房价上涨的又一推力，由于财政对土地出让金的依赖，地方都存在着人为限制土地供给的政策，造成了多数城市土地严重的供不应求。同时，投资渠道狭窄，实体经济疲软，也引发了大量社会资本涌入房地产领域，投机之风盛行。

总体上来看，今后一段时期房地产风险将处在可控水平，个别城市风险较大，比如房价上涨过快的一二线城市，房价事实上已远远超出合理水平。防范风险一方面要抑制“炒”，另一方面要支持“住”；如果不抑制炒的话，房价很有可能会反弹。这次调控的特点是“边调边看，逐步完善”，希望能平稳调整，避免大起大落。2016 年12月的中央经济工作会议提出建立促进房地产市场稳健发展的长效机制，相信今年会在长效机制建设方面有一些突破，所涉基础性制度改革，也将逐步启动。

在2020年房地产税框架或初步形成

继中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”原则之后，国务院又发布了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，明确支持各地区在房地产税等方面探索创新，再度让房地产税成为舆论焦点。新供给经济学研究院首任院长贾康近日表示，不能说房地产税这一因素决定了房价，房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。有分析指出，从重庆、上海的试点来看，房产税无论是对高端存量征收，还是对增量征收，由于涉及人群有限，对房价的影响几乎可以忽略不计。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，推出房地产税是大势所趋，势在必行，因其具有多重作用。仅从房地产角度来看，它，能够抑制投资和投机，调整房地产税收结构，同时也能够促进公平，调整收入分配，也有利于改善城市公共服务。从时间上来说，十八届三中全会对改革有总体布局，若兑现改革承诺，房地产税的框架至少应在2020年应该初步形成，并在全国一些重要的区域和城市开征。就征收时间而言，其实2013年之前是最佳时机，因为住房相对比较短缺，房价一直在上涨，征收房地产税比较合适。现在房价已经出现新的变化，特别是三四线城市，征收房地产税的最佳时机也许已错过，但是对于一二线城市来说，房价还在上涨，开征房地产税仍是最佳时机，对抑制投资也比较有效。我们一直建议：先在房价上涨过快的城市开征房地产税，再向全国推行。征税之初，可以起点高一些，税率低一些，门槛宽一些，像其他国家一样，经过一段时间，将房地产税制度完整地建立起来。

倪鹏飞还认为，房地产税对宏观调控能不能起作用，重庆的试点提供了一个很好的观察视角。从重庆试点实施效果来看，将对“三无人员”的二套房开始征收房产税变为对一套房征收，将此作为阻击炒楼的重要措施，很快起到了稳定重庆楼市的作用，尽管重庆房产税税率不高。一些研究机构的研究结果显示：上海、重庆两个城市的实践表明，房产税对抑制房地产投资是有效果的，只是由于征收的范围和程度非常有限，综合效果还不够显著。下一步，深圳应该是房产税扩大试点的理想城市。深圳是改革开放的排头兵，许多创新制度都是在深圳先行先试的。深圳目前的市场化程度比较高，应该更多地用经济而不是行政手段解决市场问题。内地房地产发展模式学自香港，其桥梁是深圳。深圳学香港、全国学深圳。香港房地产模式体系中就有房地产税，深圳也可配套借鉴香港的经验，创造适合内地发展的模式，供全国借鉴。

近几年关于房地产税的改革，在合并或者取消其他的税费方面不明确。如果房地产税的改革只是增加一个新的税种，这就意味着在已经很重的税收上再加税。如果只是为了增加地方收入，而不切实解决这些存在的问题，或许这部法律就不应该出台。因为，房地产税除了是配套房地产市场调控的重要手段之外，同时也是各方公认的未来地方税的主体税种。针对当前经济下行、深化改革上热下冷的局面，关键问题还在于调整中央与地方的关系，以形成对地方的良好激励。总之，由于房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以有差别，这也是中央积极支持各地开展房地产税探索创新的目的。

（作者单位：山东省临沂市兰山区财政局）