文/本刊评论员

多策并举，努力实现房地产市场动态均衡

文/本刊评论员

通过采取一系列市场调控措施，一线城市和部分热点城市房价快速上涨的势头得到了有效遏制，这些城市的房地产市场表现出趋于平稳的迹象。但是，应该清醒地认识到，这种趋稳态势得益于较为严厉的行政措施。当前市场运行实践中的一些现象也表明，促进房地产市场平稳健康发展将是一项长期且艰巨的任务。首先，市场预期并未发生根本逆转。不少市场主体认为,热点城市房价仍处于上升周期，当前的调控措施只是限制了一部分需求，并没有改变支撑房价上涨的关键因素。其次，一些二三线城市的房价涨幅近期有所增大。尽管其中一些城市已及时采取了相关调控措施，但一些市场主体认为房价上涨仍将延续“此起彼伏”局面。再次，市场的不确定性有所增强。一些市场主体担心，如果热点城市的房价再出现上涨，这些城市将会出台更加严厉的调控措施，所以在安排生产或消费方面都将面临较大不确定性。

当前一段时期是房地产市场调控的关键时期，因为已有政策的效应会逐渐减弱，市场主体之间的博弈会有所强化，而各种影响因素的相互作用会更加微妙。从经济学语境看，当前的市场状态是一种“不稳定的均衡”。在这种状态下，会出现一些与稳定均衡相背离的现象，比如价格上升，供应却不增反减，而需求则不减反增。

这种不稳定均衡状态出现的原因，虽然与房地产市场的某些特点有关，但更主要的还在于调控政策与市场预期之间的互动。比如，一些市场主体预期调控政策不会长期维持，并且认为热点城市的房价仍处于上升周期，因而只要能缓解融资问题，就可以选择推迟供应的策略，这就会催生供给侧的“价升量减”现象。同样，如果一部分潜在购房者有相似的预期，只要解决购房资格和融资问题，就可以选择入市购买的策略，于是会形成需求侧的“价升需求增加”的现象。

这种状态对房地产市场调控提出了较大挑战，因为容易陷入“一放就乱、一管就死”的窘境。出现这种局面，不仅不利于市场平稳，而且不利于民生保障和经济社会发展。为此，需要在深刻领会中央近期有关房地产业发展重要精神的基础上，通过多种举措，努力使房地产市场从不稳定均衡迈向动态均衡。

首先，长期与短期相结合。将建立健全基础性制度和长效机制与完善当前的调控政策相结合，增强政策与制度的延续性和体系性，提升市场预期的稳定性。尤其要深入推进一些关键领域的改革，比如土地制度、财税制度和住房保障制度等。其次，供给与需求相结合。既要调整和优化住房供给体系，提高住房供应的有效性，又要引导住房需求，增强对合理需求的支持力度。只有同时从供给侧和需求侧发力，才有可能实现动态均衡。再次，管制与规制相结合。既要通过一揽子政策组合，抑制投资投机需求，增加有效供应，又要强化经济和法律手段，让市场发挥自我调节作用。

“海日生残夜，江春入旧年。”动态均衡是在发展变迁过程中实现的相对均衡。当前的市场状态是前一个周期相应政策和市场表现的结果，又是下一个周期市场预期和相关政策的原因。因此，房地产市场调控应努力实现动态均衡，而不是静态均衡或不稳定均衡。