侯楷文

摘 要：十八届三中全会《决定》提出加快房地产税立法并适时推进改革，强调了房地产业调控以及地方主体税种缺失背景下推进房地产税改革的重要性。在实施房地产税改革之前，有必要确定征收房地产税的目的，明确房地产税制度及配套措施的具體方案。本文拟就我国实际情况进行分析， 探讨房地产税改革相关的基本问题，寻求房地产税制度设计及配套措施的可行性方案。

关键词：房地产税 改革 建议

积极推进房地产税改革关系到公民的切身利益，关系到国民经济的健康发展，对完善税收制度具有重要意义。目前我国房地产税缺少合理的税收机制，将 直接导致征税成本过高、征税分配不公、征税机制不透明等问题。 因此，推进房地产税改革及配套措施的研究，对房地产税全国范围开征、完善房地产税收制度有积极意义。

一、房地产税制改革的目标定位

房地产税作为房地产税收体系中的一种重要的税种，不可避免的承担着房地产市场的一些调控使命。但如果定位太多，在税制设计时反倒不好操作，最终导致每一个目标都不能产生很好的效果。因此，我国不动产税制目标定位不可过多，且一定要明确。考虑到国内经济环境和税收征管水平等各方面因素，当前房地产税改革的主要目的为稳定财政收入，缩小贫富差距为次要目标。

（一）为地方提供稳定、广泛税源为主要目标

由于我国地方政府税权范围较小，除营业税外，其他税种都是小税，且税源不稳定，征收难度大。 随着“营改增”的快速推进，地方主体税种缺失，虽然房地产税收每年都有不同程度的增长，但是其对地方财政贡献度仍比较低。

房地产税改革应当以为地方财政提供稳定、广泛的税源为主要目标，解决地方当前面临的财政压力。这也是由不动产的特殊属性决定的： 使用的长期性决定了房地产税可以作为地方政府长期稳定的收入来源，激发地方政府征税的积极性。而固定性则使得不同地方政府对于本地的税源易于区分和控制，能够实现房地产税征收的有效性，防止偷逃税和漏税，提高征收效率，降低征税成本。

（二）缩小贫富差距为次要目标

房地产税作为一种财产税，以房地产的价值为征税依据，实际上就是对财富 的存量进行征税。在房地产税的设计和征收过程中，对拥有的房地产价值高的纳税人多征税，对拥有的房地产价值低的纳税人相应的少征税，不但可以调节贫富差距，促进是社会公平，还可以通过对富人多征房地产税获得更多的财政收入，用来改善住房困难家庭的居住水平。对于拥有多套住房或者有财力购买高档别墅、豪宅的高收入群体，利用税收作为调节杠杆进行二次分配，也是破解社会公 平难题的一个正当途径。如果房地产税能够在配套措施的保证下，真正的取之于取之于民用之于民，让老百姓认识到这个税是用来调节贫富差距，是用来保护弱势群体和低收入者，是用来保障民生的，将有利于房地产税改革的推进。

二、房地产税制改革的建议

（一）构建健全有效的评估体系

我国的房地产评估体系有一定经验但还是处于起步阶段，对评估体系的构建的建议一般认为应当引进外国先进经验，配备评税或估价专业人员确保评估的公平性，且相应设置申诉、复议、诉讼等争端解决机制。 国际上房地产税评估机构的设置主要有选择第三方机构进行评估、税务部门的下设部门进行评估以及税务部门以外的政府部门进行评估这三种模式。逐步设置独立的政府机构作为税基评估的主体，是大多数开展税基评估工作的国家采取的做法，但现阶段我国房地产评估机制应设置为：（1）在省级地方税务局下设置专门的房地产税评估部门，负责房地产税的评估工作。（2）税务机关成立评估审核小组对评估部门进行监察，评估审核小组受到上一级税务监察机构的管辖。（3）房地产税评估部门要将评估结果通知书发送给纳税人，并接受纳税人 的咨询和申诉。（4）纳税人对重新评估结果仍不满意的， 可以向评估审核小组提出正式上诉。

（二）实现多部门间信息共享

要加强财政、国土、建设、规划、房管、国税等部门建立房产开发信息交流制度，达到职能部门信息共享，及时沟通，获取地方政府更多支持。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于职能部门的管理行为，确保地税部门及时掌握房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控，保证房地产开发企业税款的征收。

（三）完善偷漏税惩处机制

加强对房地产行业的监管力度，充分发挥稽查部门以查促查、以查促管、以查促收的职能作用，调动稽查力量，加大查补力度，严厉打击偷逃税行为，进一步整理和规范税收秩序。

对在规定时间内没能正常缴税的企业进行警告，依法催缴入库；对在警告期限内仍没成功缴税的企业要按照法律程序移交司法部门，追究法人代表和财务人员的法律责任，不仅让其补足税金，更要对其不负责任的行为进行经济制裁。

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