商品房在建工程抵押有没有实现分套注销呢？

做法错误吧，应该是变更登记。

办了预售后如果出售的话有没有分套注销，还是只是要求抵押权人出具相关同意销售的意见？

我们从房屋登记时候开始，在建工程抵押就一直按套登记的。

我们都走变更登记，没有部分注销的业务。

我们采取的减少抵押物和增加抵押物调整。

这种调整就是抵押变更啊。

变更是否收回原证书？是否重新发证明？

我们是一套一套解，初始登记时，变更转房产抵押同时办理。

你们怎么增加，是不是随着楼层不断建成增加抵押物，那每次需要不断变更楼盘表吗？

我们是重新发证，樓盘表一次建成。

那一套一套解的话抵押范围就不断减少，对吧？

对。

经抵押权人同意，能否在不注销抵押权的基础上直接办转移登记？

我认为是可以的。

抵押范围在不断调整，假如一套或者几套要出售，是先注销抵押登记，然后加入新的房屋作为抵押物？还是让抵押人先还款一部分？

纠正一下，可以买卖，处分是处分，登记是登记，所以登记要变更出那一套。但是现在卖出的依然存在抵押登记。

可以纳入网签，但不能办理登记。

抵押权人同意以什么样的格式体现出来？这个同意是登记的收件范围？

交易管理要审查，所以2014版合同有这个附件。登记上来说权利不能冲突。因为规范里有这一条（9.3.4）。法理上讲，只要三方合意登记也没问题吧。

即使三方同意也会产生很多后续问题吧。

债权和物权在这里是分离的。我认为只要能排出债权转让的善意和后续转移登记的善意第三人就ok了。

对的，一个是《担保法》的要求，一个是《物权法》的要求。

预售状态下一套或几套一个注销申请表，在楼盘表上办解押登记。初始登记转正式房产抵押后，不能分套解，必须一次性解除抵押。

可是如果在建工程抵押登记没有注销的话，也会影响办理首次登记吧？

不会影响的，合法建造的房屋本来就属于它的建造者。首次登记是一个权利公示，不是权利生效的要件。

其实这个银行也吐槽过，说看着自己的抵押物不断减少，不让出售不合适，出售了还款不及时他们也损失。

所以项目贷款银行应该搞好资金监管。