李 莹

（福州理工学院，福建 福州 350001）

推进城镇基准地价科学化评估的探究

李 莹

（福州理工学院，福建 福州 350001）

对城镇基准地价进行科学化评估，在一定程度上有利于为政府土地管理提供相应的决策依据，制定相应的地价政策来合理引导土地资源的利用和流动.因此，本文将从城镇基准地价内涵及其特点出发，以发挥土地重要生产因素作用为导向，科学制定基准地价，以为政府宏观经济调控提供依据为目标，合理把握影响城镇基准地价的因素，通过收益还原、路线价和剩余评估法等来推进城镇基准地价科学化评估.

城镇；基准地价；科学化；评估方式

基准地价，按照字面上的意思就是土地最开始的价格，要根据城镇计划范围摸清楚城镇发展的现状，严格按照土地地质、分布情况、地形状况、土质等级、土地用途等来科学评估，从而确定土地所使用的最高年限，以此为基础来确定的土地使用权价格.但是，目前在对城镇土地基准地价进行评估的过程中，没有把握好基准地价的时效性特点，进行城镇土地规划过程中评估方式有待更新与完善，否则就会影响城镇土地及其城镇的长远发展.因此，本文将从以下几点进行推进城镇基准地价科学化评估的探究.

1 城镇基准地价内涵及其特点

城镇基准地价，要求以城镇规划为范围，按照商业、居住、工业等不同行业用途对同地级别、土地条件、土地类型、地形位置与土地质量等分类别进行土地评估，一般这就是政府制定土地平均价格的依据，也是所公布的国有土地使用权的平均价格.城镇基准地价主要包括以下四个特点：一是城镇基准地价都是政府部门牵头的，委托特定的估价机构，在对地价进行估算后数据是面向全社会公布的，为增加人们对城镇土地的认识程度；二是及时土地质量、类型、地形等相同，但是按照不同行业用途，基准地价估算过程中所采用的标准不统一，就目前我国来说，包括工业用地、商业用地和住宅用地三个基准地价类型；三是基准地价是一个平均地价，有限定的基准区域范围，这种地域主要是按照土地的级别来进行估算划分的，在我们城镇土地评价实践中，商业基准地价与工业用地基准地价在内部价格上差异明显，这就是土地使用所造成的差异；四是城镇基准地价具有明显的全覆盖性特点，一样的城镇，不同的区域，相同的用地，基准价格都有十分明显的差距.

2 推进城镇基准地价评估的必要性分析

2.1 为政府土地管理提供依据

土地在城镇化发展进程中作为非常重要的生产因素，通过城镇基准地价，有利于为各级政府土地管理提供依据，以基准地价为基础制定合理的地价政策，从而充分发挥土地资源的作用，提高土地资源的利用率，引导城镇土地有序流动，为推进各行各业产业准确流向提供科学的依据，并将城镇土地作为政府宏观经济调控工具来发挥作用.对城镇基准地价进行评估，有利于培育和完善各个城镇地区的地产市场，不断改进和修正城镇土地基本估价方法，结合各个企业改制的要求及时做好土地出任、转让与抵押等经济活动的工作.一般来说，城镇准基地价评估过程中常用的方法包括市场比较法、收益还原法与剩余法等，在新形势下虽然还存在着一定的不足，但是不断的实践与反思，才能改进和创新城镇地价评估方法，推进城镇地价科学化评估.

2.2 推进城镇科学化发展

新形势下我国城镇企业快速发展，为我国经济发展做出了突出的贡献，但是与发展日益成熟的大城市相比较来说，城镇发展存在的突出问题与城镇准基低价有着一定的关系，城镇土地经济质量的考量缺乏横向比较.因此，推进城镇基准地价科学化评估，有利于加强土地市场规划的规范，整合优化土地资源，加强土地要素的合理投入，适当减小小城镇的投入量，防止城镇发展过程中资金与物力的浪费、土地资源的闲置，对促进城镇科学发展具有积极的作用.再者，对城镇基准地价进行科学化评估，有利于为城镇发展节约大量的资源，充分利用其资源为城镇规划奠定基础，通过科学的各种基准地价对城镇企业发展提供决策依据.

3 城镇基准地价评估工作存在的主要问题分析

当前，我国城镇基准地价评估方式越来越科学，但是我国城镇地价管理基本上是以基准地价为基础，具有较强的系统性和政策性，但是目前城镇基准地价评估工作还存在一些问题.其一，对于城镇基准地价评估缺乏科学的规划，规划、房产与财政等相关部门之间的沟通联系不足，对土地市场的协助作用发挥不足，导致土地市场上缺乏统一协调的基准地价管理机制.其二，城镇基准地价评估过程中缺乏先进的技术工作，没有把握好城市地价管理的基本要求，先进的基准地价技术理论与新形势下城镇发展与基准地价管理脱节，相关的研究成果对于城镇土地价格的指导作用发挥不足.其三，在进行城镇基准地价评估过程中地价管理水平不足，缺乏先进的技术手段，整体局面还滞后于城镇发展的需要，相应的地价管理政策还缺乏明确具体的依据，以基准地价为核心的这种方式导致城镇基准地价缺乏前瞻性和预测性.其四，城镇基准地价评估过程中存在着明显的具体技术问题，基准地价评估方法及程序还有待加强，短时间内城镇土地基准地价评估还缺乏有效的方法，成果动态更新速度不快，难以从根本上解决城镇基准地价的问题，土地定级估价成果的应用不足，所形成的滞后性问题大大降低了基准地价的应用效果.再者，没有把握好城镇基准地价的变化，缺乏完善的基准地价动态更新机制，动态监测不足，地价监测评估方式过于简单，不能完全真实地反映城镇基准地价变化的情况，也很难对根据历史数据对基准地价进行预测、预警，对于城镇发展的规划、建设计划等因素考虑不足.

4 推进城镇基准地价科学化评估的对策和建议

4.1 坚持问题导向解决城镇基准地价评估的一般问题

要增强城镇基准地价评估方式的系统性和政策性，必须想方设法创新城镇基准地价评估工作方式，坚持问题导向解决城镇基准地价评估的一般问题.其一，要着力加强城镇基准地价评估规划的科学性，协同规划、房产与财政等相关部门的作用，增强各个部门之间的沟通联系，强化其对土地市场的协助作用，规范土地市场，构建统一协调的基准地价管理机制.其二，在城镇基准地价评估过程中，要积极引进先进的技术工作，准确把握城市地价管理的基本要求，强化先进的技术理论对城镇基准地价的指导，推进新形势下城镇发展与基准地价管理的结合，确保相关的研究成果可以用到实处，强化城镇土地价格对于土地市场规范以及城镇发展的指导作用.其三，在进行城镇基准地价评估过程中，要着力采取措施提升地价管理水平，在先进技术手段的支撑下，优化城镇基准地价的整体格局，以城镇发展的需要为导向强化各个城镇的地价管理，在明确具体的依据下把握好城镇基准地价，从而提高基准地价的前瞻性和预测性.

4.2 采取措施解决城镇基准地价评估的技术问题

要采取措施解决城镇基准地价评估的具体技术问题，创新基准地价评估方法，优化城镇基准地价程序，选择有效的方法，及时把握好市场基准地价成果动态的更新速度，从根本上解决城镇基准地价的问题.要增强土地定级估价成果的应用，解决一些滞后性问题，准确把握城镇基准地价的变化，通过完善的基准地价动态更新机制来加强城镇基准地价的动态监测，提高城镇基准地价变化反映的真实性与完整性，利用好一切基准地价的历史数据，综合考虑城镇发展的规划、建设计划等因素，对城镇基准地价进行科学的预测、预警，推进城镇基准地价评估过程中的一般性问题得以解决.

4.3 把握好基本影响因素，推进城镇基准地价合理评估

要把握好城镇基准地价评估过程中的一般因素、区域因素和个别因素，创新思路推进城镇基准地价合理评估.要摸清楚城镇地价的总体水平，根据区域条件、自然社会环境、经济条件、行政区划、城镇性质以及发展历程等进行城镇基准地价评估；也要把握好影响城镇地价水平的几个因素，从地理位置、交通条件、公用设施、区域条件、发展规划等区域因素出发强化城镇基准地价评估；要把握好影响宗地资深地价的因素，从土地地形、位置、开发程度、形状、面积、使用限制条件等出发推进城镇科学化管理.摸清楚影响城镇基准地价评估的因素后，要及时对城镇土地进行级别更新，强化土地级别控制，选择好范围，准确划分地价区片、区段位置的同时，全面改进和更新城镇基准地价的评估体系，建立严格完善的地价动态监测体系，按照土地不同用途后，基于区域差异科学评估和测算，进一步通过地价评估修正来解决这些问题.

4.4 协调各个方法，共同发力推进城镇基准地价科学化评估

在城镇基准地价评估过程中，要利用好收益还原法，科学正确评估城镇土地的使用权价格，严格按照《估计规程》的要求，采用有限年金法对城镇基准地价进行评估，要严格准确计算机就城镇土地的纯收益、还原率、收益价格、使用年限，通过这些数据进一步算出城镇土地基准地价.收益还原法，在一定程度上具有一定的经济性和实用性，但是需要以其他相同行业的地价水平进行对比，选择好焦点，再延伸区域范围进行评估.要科学采用路线价评估方法，对城镇街道、土地使用价值设立一个标准，计算城镇土地平均价格的同时，按照区域范围确定好土地的路线价.但是，这种方法强化城镇土地道路的排列整齐和系统的规划.要合理采用剩余评估法，对城镇基准地价进行重新规划和建设，按照土地闲置的要求和形势，强化土地的评估.这种方法主要是用于房屋买卖，具有极大的局限性.

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F301.2

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1673-260X（2017）12-0078-02

2017-10-05