■ 王志成译

国际交流

德国人才保障性住房措施

■ 王志成译

德国目前有8400万人口，是欧洲人口最稠密的国家之一，住房总数约4000万套，供需基本平衡，其完善的社会住房保障体系以及人才保障性住房（TAH）导向政策在这一过程中发挥了重要作用。德国实施的TAH建房、租房和购房的分类保障措施，以市场配置住房资源的方式使人才住房保障的覆盖范围更加广泛。

一、德国TAH建房保障措施

在德国TAH的建房保障措施中，从建房主体、用地原则和建房形式等方面都有相应的规则与不同的保障措施。

（一）TAH的建房主体

德国大多数TAH并非由政府直接建设，但政府通过控制房价、房租等手段保障人才享受者的住房优惠。例如，德国政府划出特定区域建设人才保障群的住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的少量租金，而租金与市价的差额由政府补贴给投资人。

（二）TAH的优惠政策

在德国的TAH优惠政策中，各级政府不仅通过税收政策和优惠贷款鼓励人才保障性建房、个人资助建房和补贴购房，还设置固定标准的联邦政府补贴。德国有16个联邦州，各州的经济与科技发展状况各有不同，为了适应各州吸纳人才的不同情况，从2006年起，德国联邦政府逐步将TAH建设的立法权和管理权交由各联邦州自行负责。其中关于TAH的政府补贴，联邦政府承诺2013～2019年每年付给各联邦州1.25亿欧元用于TAH建设。

（三）TAH的用地原则

人才保障房用地政策主要为享受TAH的群体设立，合理的土地利用规划是TAH的先决条件。对于TAH的用地，德国政府坚持优惠导向原则，为TAH建设者提供价格合理的土地。这些土地一般位于市郊，或者是城市中的废旧住房。如慕尼黑自2001年起，就实行这项土地政策，主要有以下几方面考虑：一是TAH的建设基地选址，必须和其他城市住宅区域相联系，而非孤立存在，兼顾社会兼容及多元化。二是TAH的土地配额，既由市政府指定调配，又与普通商业地产混合分配。三是TAH的土地配额，可通过土地置换、废弃土地再利用等方式获得。除了新建项目，政府也鼓励对旧市房或旧厂房进行改造和扩建，以最大限度地利用土地。

（四）TAH的建房形式

德国在TAH的建房形式方面，主要有如下几种鼓励方式：

一是鼓励非营利性建房企业兴建TAH。由政府指定给予建筑预算60～90%的无息贷款，建房企业的偿还期限为25年以上。此种鼓励私人开发商投资兴建TAH的做法调动了各方面的积极性，减轻了政府的财政负担，使私人开发商成为人才住房的主要供给者，极大地缓解了TAH供应紧张状况。近年来，在TAH的资助框架内，德国各级政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，以供享受TAH者居住。

二是资助团体或个人兴建TAH。对于团体或个人建设TAH的投资人，德国政府都给予减免税和无息贷款等资助措施，通常是向TAH建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达30～50年。还贷期结束后，TAH的约束解除，房屋所有人可以按市场价格出租或出售房屋。

三是优惠公司企业兴建TAH。德国政府以土地、信贷及政府补贴等优惠措施推动招才公司与用才企业兴建人才保障房。但是在TAH的公司企业建房供应政策导向上，用于人才保障的是主体。即德国企业不管开发TAH新房或建房用于TAH租赁经营，吸纳人才的公司企业要获得土地、信贷及政府补贴，新落成的房子必须用于TAH，或按接受补贴后的低租金出租给TAH者。

二、德国TAH租房保障措施

目前，很多国家在解决本国TAH问题上都不同程度地采取人才租房措施，尤其是德国。下面是德国TAH在租房方面的保障实施。

1．TAH租房供给与优惠政策。据德国联邦统计局2015年数据显示，德国出租TAH房源的构成中，81%的房子为私房，16%左右是公司（用人单位）建房，真正由政府出租的住房仅占出租住房总数2～3%。由于政府出租的住房数量很少，所以就采取了一些强制措施，保证出租房源。一是法律规定，德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售。二是部分地方政府规定，房地产企业在建造住房过程中，必须预留一定比例的住房，专门卖给或者租予引进人才等特殊群体。如科隆市每年新建的住房数量大约为3800套，而其中约200套必须作为TAH的出租房，专门为新纳人才群体建造。为支持房地产企业建设TAH住房。各级政府予以优惠条件支持，如政府补贴、长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款、土地优惠、免税等政策优惠。

2．严格控制TAH租赁价格。关于大众保障性住房的租赁价格，德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平，而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，确定一个“房租合理价格表”，每套房屋的租金都要参考该价格表。在此基础上，德国政府对于TAH租赁价格，更有相关法律规定，房东不得对TAH房屋随意上涨房租，即使要上涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续两年内没涨过价，而且涨幅一般不得超过5～10%；3年之内不允许房租涨幅超过15～20%。如果房东对TAH的租价超过“合理价格”的10%，就构成违约；超过20%，就构成违法。

3．多形式提供TAH的房租补贴。房租补贴是目前德国各级政府与各地招用人才单位对TAH的主要方式。具体而言，就是先要根据人才类型与人才等级、招用人单位、新纳人才薪金及其家庭的具体情况，确定TAH租房者可以享受补贴与承受租金的数额，然后与该人才家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由房租补贴。TAH的房租补贴的资金来源，也根据人才类型与人才等级、收入及房租支出等具体情况确定，主要由联邦政府、地方政府及用人单位按比例负担。而且，补贴期限以用人合同的录用年限为准。如科隆市近年吸纳的人才有1.2万，其中1000多人享受联邦政府与地方政府的房租补贴，5000多人才享受地方政府与用人单位的房租补贴，其余只是享受用人单位的房租补贴。

4．有效保护TAH者合法租房权益。在保护TAH者合法租房的其他租赁权益方面，德国各地与各级政府制定的保障也很细致，其相关做法主要有：

一是加强租房合同管理。德国的TAH租房合同分为有限期和无限期两种。无限期合同保证租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常需要提前3个月通知对方。如果租期超过5年，需要提前半年通知对方；租期为8年，需要提前9个月通知；租期达到10年或以上，则需要提前1年通知。

二是禁止“二房东”现象。德国各地政府明确规定禁止“二房东”现象，有效防止TAH租赁的非法投机。如果TAH租房者没钱支付房租，房主不能直接将租房者赶出去，必须先告知招用人才的单位。

三是TAH租房“可居性”规范。德国已经建立了TAH租房者的居住安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准。

四是享有本地公共服务权益。德国TAH租房和买房享有的公共权益是等同的，不仅中介费、房屋修缮费等全部由供房者承担，TAH租房者还可以享有本地所有公共服务的权益。

三、德国TAH购房保障措施

在德国，也鼓励享受TAH的个人及其家庭按市场价格购房。

1．买房要比租房更合算。在德国享受TAH者，其购房的首付房款一般为20～30%，购买一套总房价22.5万欧元的住房，首付款为6.5万欧元，每月还本付息及水电物业约700欧元。加上首付款月均约折合200欧元，实际为900欧元；但对于租房家庭而言，同样标准的房子一般需要1100欧元。因此享受TAH者得出结论：买房要比租房更合算。现在德国，已经被德国各地吸纳为人才的享受TAH者，在德国居住二三年后就有了购房的计划。

2．资助保障措施。享受TAH者购房时，可按比例或全额获得德国政府规定的相关人才购房补贴。此外，有子女的人才家庭买房还可以另外得到儿童购房补贴。另外，一些企业还为将要购房的聘用人才提供企业补贴或优惠的购房贷款，以缓解享受TAH者购房的压力。

3．卖房要返还补贴。据相关统计，截至2015年底，有1.5～1.8%享受TAH者在德国买了新房。但是，享受TAH者出售已购的房产时，其合约与交易有多方面的严苛要求，并将按比例返还相关规定的人才购房补贴给政府或企业。

译据德国杂志《哈勒经济研究》2016年10月刊、《基尔世界经济·报告精选》2016年12月号、美国佛瑞斯特研究院院刊《佛瑞斯特经济》杂志2016年8月号

原文作者：德国经济学家汉斯·于尔根·克虏伯教授、哈勒经济研究所资深顾问恩里克·泽霍夫