张书锋

摘要：随着房市的火爆，房地产公司为了更好管理房屋销售情况及顾客信息，急需一种方便管理的软件。房产营销管理系统是根据房地产行业营销特点，同时在系统中引入了客户关系管理（CRM）的使用理念，结合信息化处理关键要素而推出的，主要用来解决房地产行业问题的一种设计方案，同时开发的过程中采取市场上比较流行MVC设计模式进行开发。

关键词：MVC设计模式；B/S；CRM；三层模式

中图分类号：TP311 文献标识码：A文章编号：1009-3044（2016）33-0103-02

Abstract： With the hot housing market， real estate companies in order to better manage the housing sales and customer information， a need for a convenient management software. Real estate marketing management system is based on the characteristics of the real estate industry marketing， while the introduction of the customer relationship management （CRM） use concept， combined with information processing key elements introduced， mainly used to solve the real estate industry problems of a design， At the same time the development process to take the market more popular MVC design patterns for development.

Key words： MVC design pattern； B / S； CRM； three-tier model

2014年以来，房屋销售异常火爆，房价一涨再涨，房屋销售记录一再打破，看房人数也一增再增。与此同时，房产企业信息化管理却较为滞后，有的没有实现信息化管理，纯手工记录，有的仅仅实现部分信息化，例如只对所售房屋进行管理的软件，而对于看房新老客户的资源，都是通过销售人员用笔来记，所以顾客信息很难实现企业内部共享，浪费企业的信息资源，同时也可能由于销售人员的离职而造成企业资源的丢失。我们根据房地产行业销售管理的特点，同时融合CRM中客户关系管理的一些理念，再结合信息化处理的关键要素而推出的一款用来解决房地产行业销售问题的应用软件。

随着互联网技术的高速发展和J2EE（Java 2 Platform Enterprise Edition）平台的广泛采用，基于B/S体系结构的web技术发展越来越成熟。在软件开发的设计模式中，MVC设计模式克服了传统Web应用开发方式的弊端，通过传统的三层结构加上控制器的方式，来适应越来越复杂的多层Web应用系统的设计需求。因此，采用在房地产营销管理系统采用此技术。

1 三层模式

软件设计中的分层模式，是软件设计中一种最常用的架构模式，它也是很多架构的基础。它主要是将解决方案分割到不同的层中，在同层之间保持高内聚，层与层之间保持低耦合。这种设计架构有利于团队开发及软件的维护和二次开发，通常我们说的分层都是三层架构。

三层主要包括表示层、业务层、数据访问层。表示层作用是主要和用户进行交互，通常所说的UI层，数据访问层作用是主要和数据库进行操作，即数据库的增删改查。业务层作用主要是通过表示层传过来的数据，调用数据访问层的一系列方法实现某个功能。三层架构如图1所示。

从图1可以看到，数据访问层只对业务层负责，业务层只对表示层负责，表示层直接与用户进行交互。其中实体层可以作为数据的载体，在三层之间进行数据的传递。

2MVC设计模式

MVC设计模式是一种经典的设计模式，它为B/S软件设计问题提供标准的解决方案。它的优点是可以使用同一模型处理多个请求，对于客户端的增加更加容易，可以很灵活的设计和实现模型对象。

MVC设计模式由模型（modal）、视图（view）、控制器（controller）三部分组成。模型对象主要是接受控制层传入的数据，调用数据房屋层实现某一业务功能，主要包括实体层、业务层。视图对象提供模型组件以开发用户界面，主要包括UI（JSP、HTML等）。控制器对象充当应用程序视图對象和模型对象之间的中间对象，主要包括servlet、filter等。MVC设计模式如图所示2所示。

从图2可以看到，客户端把请求给控制器，控制器调用业务层，业务层调用数据访问层实现业务层功能，业务层把结果带给控制器，控制器根据业务层的返回结果，跳转到相应的页面，在此过程中，实体层作为数据载体，进行数据不同层之间的传递。

3系统分析

基于MVC的房地产营销管理系统针对房地产销售、房地产的市场营销、买房客户的服务三个核心业务，并将房产广告发布、买房客户确认、销售人员销售反馈、客户成交、财务收款、财务催款、售后服务、问题投诉等管理环节紧密结合，形成一种性能优化的且高效的实现管理房地产营销业务流程的系统。系统流程如图3所示。

4系统功能模块设计

针对企业的需求进行细致的分析，再结合软件架构的设计，最终确定房地产营销系统模块如图4所示。

由图4看出房产营销管理系统主要分为八个大的功能模块，分别是：系统管理模块、统计分析模块、广告营销模块、客服管理模块、财务管理模块、销售管理模块、项目管理模块和公用管理模块。在这里以部分模块的部分功能为例。

4.1项目管理

房产项目管理模块主要包括物业管理、楼座管理、户型管理、房屋管理、付款方式管理、价格管理、推出管理、面积实测补差、工程进度、销售计划等十个子模块。

1）项目管理：在系统中输入新开发项目的详细信息，包括：项目编号、项目名称、项目的开发商、楼盘地址、预售人、房地产企业法人等等信息。从页面获取输入信息并且对输入的数据进行相应的验证，在数据库中创建新记录并刷新项目列表页面。点选“删除”操作提示“是否确认删除？”按钮，用户点击“确定”后则开始执行删除操作，用户点击“取消”按钮则不执行删除操作。

2）楼座管理：用来设置一个开发项目的每一栋楼座信息，包括：楼座编号 、楼座名称、建筑面积、房屋套数、销售日期等信息。

3）户型管理：主要是对开发项目户型的数据进行管理，如房屋户型图、房屋均摊面积、房屋建筑面积、房屋套内实际面积、房屋朝向、房屋景观、房屋内装修的标准等。

4）房屋管理：用来在系统中输入开发商销售的房屋信息，包括房屋编号、房屋建筑面积、房屋的实际面积、房屋户型图等。

5）销售计划：通过销售计划的设定，可以选择一个楼座一个销售计划表，也可以选择几个楼座放在一个销售计划表中展示，制定开发计划。

6）推出管理：房屋推出表示房屋正式公开发售，开发商根据某种销售策略，对楼座或者房屋都可以选择分批推出。在房屋未推出前，系统中房屋的状态为“未推”，正式推出后，房屋状态自动修改为“未售”。未推和未售的房屋在销控表中显示的状态不同。

4.2销售管理

该模块包括：房屋查询、客户管理、认购管理，退换房管理、保留管理、合同管理。其中以房屋查询和认购管理为例。

房屋查询模块主要实现实时查询每一套房屋的销售状态，由房屋销售人员使用，销售员在接待客户客户时，实时对客户信息进行登记。如客户看中某一套房屋时，销售员可以通过房屋查询来查看当前房屋状态，房屋查询结果中还提供了销售员常用的贷款计算工具，方便使用。此功能除可以部署在不同的计算机中，还可以部署在类似于触屏或者等离子电视等设备中，既方便使用，又提升企业形象。由于本功能一般提供给销售员使用，因此房屋在客户认购后就设置”售出”标识。销售经理或者销售总监如果需要了解详细真实的销控数据请销售销售管理的中房屋销控表功能。

认购管理模块，客户决定认购某套房屋后，首先需要缴纳订金，如缴纳部分订金，则称为“小订”，顾客需要在7 个工作日内补齐定金，如全部订金缴清，则称“大定”，大定之后10个工作日内缴齐首付款，首付缴清后进入正式签约环节。其中在顾客认购管理生效后，房屋状态将由“未售”更新为“小定”或“认购”。销售员再使用的房屋查询功能时，房屋销售状态已显示出“已售”状态，表示此套房产不能在销售。

4.3 财务管理

财务管理模块主要实现房产企业的财务进行管理，包含收款管理、付款查询、应收应付管理、退房退款管理、欠款催收管理等子模块。以房屋收款为例。

房屋收款，在客户签订认购书或者正式契约后，客户需要缴纳定金、认购款、首付、房屋全款等，所有这些收款工作全部由房屋收款管理功能完成。

5 结束語

房产销售，设计到方面很多，任何环节出现问题，都会导致整个企业的正常运转出现问题，因此在设计的过程中，要慎之又慎。本系统的设计过程中，采用经典的MVC设计模式，利于本系统的二次开发及软件的维护，同时也符合Java EE开发规范。

参考文献：

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