王 军

（安徽财经大学金融学院，安徽蚌埠233000）

一、引 言

目前，我国已经逐渐进入老龄化社会，养老和护理需求成为越来越突出的社会问题。截至2015年年底，我国60岁以上老年人口达到约2.2亿人，占全国总人口的16%左右，其中65岁及以上人口1.43亿人，占总人口的10.5%①。而现阶段养老产业以及服务发展滞后，传统模式下养老供给严重不足。随着经济结构的发展变化，社会化、产业化养老必然成为趋势。廉租型养老地产作为新兴养老产业的重要发展形式，成为提高社会化养老程度的有效载体。在其开发建设中引入公私合营模式（即PPP模式），特别是专业化保险公司积极参与运营管理，对于提高我国目前养老水平，完善养老机制，推动养老产业的发展，以及对于解决我国人口老龄化背景下养老问题具有积极的实践意义。

二、廉租型养老地产的功能与特征

目前，国内公办社会福利型社区养老机构、老年公寓由于政府财政投入有限，普遍存在建设缺乏统一的规划，硬件配套设施不标准，医疗护理、休闲娱乐等服务严重不足等问题，养老服务水平较低。而养老地产是复合养老服务与地产建设于一体的新兴产业形式，以养老住宅为基础，附加医疗、长期护理、娱乐休闲以及卫生保健等功能型地产，形成物业销售、出租和相关专业化养老服务、物业综合管理与经营的产业链，并通过金融化运作地产和服务增值实现盈利。廉租型养老地产兼有廉租与养老的特征，制度上符合廉租房政策规定，具体指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准的家庭提供社会保障性质的养老服务；功能上以社会养老为产业形式，是为人数占比较高的中低收入的工薪阶层提供养老及健康护理综合服务的功能型地产项目。在其具体实施中，经营模式以政府为主导，体现社会福利性质；开发模式上属于持有长期租赁型，普通社会养老机构。廉租型养老地产与“全部销售”型养老地产相比较而言差异显著。“全部销售”型养老地产的开发和管理相分离，开发商只负责建设好养老住宅，明码标价进行销售，收回成本并获取利润；物业管理运营商负责住户入住后养老物业管理和服务，其经营模式类似普通商品房，老年人口的养老和健康服务功能及相关社会福利无法体现［1］。廉租型养老地产强调廉租与社会化养老特征，带有较高社会福利因素，符合国家对养老服务设施建设福利性和公益性的政策倾向。

三、PPP模式下人身保险公司参与廉租养老地产房建设的可行性

公私合营模式（PPP模式）是政府公共部门和私营机构以各自比较优势建立以长期合作机制，为社会提供公共服务，双方优势互补，风险共担和利益共享［2］。目前，我国廉租房建设资金融资由政府主导，由于政府资金财力有限造成供给不足。而带有廉租性质的廉租养老地产作为福利性质的社会养老建设项目，其建设的融资渠道仍然由政府主导，同样面临资金短缺问题。加之，廉租型养老地产建设投资资金量要求较大，投资收益周期较长，配套服务设施要求较高，单凭财政支持难以完成，不能满足城镇居民养老服务需求，将PPP模式引入廉租养老地产项目建设具有可行性。

1.人身保险公司积累了充足的保险资金

PPP模式要想成功运行，要求有较宽松的资本运营环境和较宽裕的投资口径。而人身保险公司作为PPP模式中私人部门的典型代表，具有良好的融资条件。改革开放以来，我国人身保险市场发展迅猛，2015年原保险费收入达到16287.55元亿元，其中寿险原保险费收入达13241.52亿元，健康险原保险费收入达2410.47亿元，意外险原保险费收入635.56亿元，人身保险公司总资产99324.8亿，实现利润总额1740.5亿元，偿付能力溢额6741亿元，年平均发展速度远超同期国民经济增长速度②。值得注意的是，养老金公司的资产增长势头也非常强劲。充足的保险资金为PPP模式的运行提供了良好的发展基础，极大地拓宽了廉租养老地产建设项目融资渠道。

2.日益改善的项目运作政策环境与支持

随着经济社会发展，近年来，我国出台和实施了一系列政策法律措施，支持包括保险资本在内的民间资本合法进入养老机构建设领域。2000年，国务院办公厅转发了民政部等11部门《关于加快实现社会福利社会化的意见》，提出将社会化养老作为福利社会化重点实施目标，并具体制定开发用地、费用补贴和相关税收等优惠政策。2005年，民政部出台了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，鼓励和扶持企事业单位、社会团体和个人等社会力量投资兴办养老机构。2006年，国务院办公厅转发了全国老龄办和民政部等部门《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求在国家政策引导下，由社会机构在政府扶持下兴办养老机构，并按照市场规律进行运营的原则，逐步建立和完善以家庭养老为核心、社区养老服务和机构社会养老为补充的综合养老体系，并对社会力量兴办的老年福利服务机构给予政策和资金的扶持。2011年9月，国务院颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，从国家战略的高度部署了“十二五”期间的老龄工作，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运营管理。同时，各省、市也出台了相关支持政策，例如，北京市政府在2008年就出台了《关于加快养老服务机构发展的意见》，具体规定了社会机构养老建设和运营的财政补贴和相应的优惠措施，并提出2020年要实现的社会养老服务机构发展目标。［3］

3.保险公司参与廉租型养老地产管理具有比较优势

保险业作为“朝阳产业”，截至2015年年底，全国共有保险集团公司11家，保险公司158家，其中中资寿险公司48家，外资寿险公司28家。保险公司各级分支机构共计78980家，而且规模还在不断增长中③。人身保险公司具有庞大的、多层次的组织结构体系，甚至发展到乡村，完全具备社会化养老服务机构条件，为跨地区开展养老服务业务提供了完备的人员和组织平台。人身保险公司在传统业务上积极开展健康保险业务和养老金业务，拥有一定的卫生养老专业技术人员，经过进一步培训和发展，在多年核保理赔业务中掌握大量养老服务经验，具备专业技术优势。

从业务结构发展看，我国人身保险公司正从传统的长期寿险向多元化业务领域拓展，大力发展健康、养老业务。参与养老地产建设，可以将人身保险业务从传统保险给付延伸到到健康、养老以及长期护理服务，形成完整的产业链，同时又可从延伸服务中获得赢利和发展。

同时，从保险资金投资运营和风险防范看，发展养老地产也是保险资金投资运营的较好途径。在人身保险公司资产中，长期性寿险保费收入占较高比重，而在我国，与寿险公司长期性资产相匹配的投资渠道狭窄。廉租型养老地产房项目投资回收周期较长，可以满足寿险公司长期性资产匹配要求，保险资金参与养老地产开发和管理，可以拓宽保险资金长期投资渠道，分散长期投资风险，起到对保险资金增值和保值的效用。此外，廉租型养老地产社会需求较高、风险相对较低，有相当的盈利空间和稳定收益，符合长期性保险资金投资原则。

四、PPP模式下人身保险公司参与廉租型养老地产运营方案设计

1.确定人身保险公司参与廉租型地产建设的模式组合

PPP模式存在的基础是合同、特许权协议和所有权的归属［4］。具体PPP模式可以有多种组合，所有权的归属差异很大。廉租型养老地产的来源可以通过已有公办养老设施进行接收、改建和扩建以及新建养老地产等方式获得。因此，要根据特定廉租养老地产项目，选择具体PPP形式。PPP模式下产区归属见表1。

表1 PPP模式下产区归属

第一，对于已有功能设施较完善、经营状况较好的社会公办福利养老机构，前期已经由政府大规模的建设投资，因此该类项目对保险企业的融资能力要求不高，可以采用服务协议、委托运营等不涉及产权转变的PPP模式。

第二，对于改建或扩建已有公办社会养老机构为功能完善的廉租型养老地产项目，可以采取BOT模式，即政府将现有的公共养老机构授予相关特许人身保险公司进行改建或扩建，并由人身保险公司直接或间接进行养老服务运营和物业管理，待特许经营期满以后再移交给政府。

第三，对于新建廉租型养老地产项目，可以采用BOOT和BOO等特许经营模式。由人身保险公司独立融资建设和独立运营管理，提高养老服务。在BOOT模式下，保险企业在运营期内独立经营，期满后养老地产产权由政府掌握；在BOO模式下，期满后养老地产产权归保险企业所有。这些模式对保险企业融资能力和独立运营管理能力要求较高，适合资本雄厚的保险集团参与。

2.人身保险公司参与廉租型养老地产建设的具体模式构建

（1）构建思路

政府部门和人身保险公司构签订PPP合同，形成以PPP项目公司为载体的合作伙伴关系。在合作框架下，廉租型养老地产建设用地划拨以及税费优惠补贴等由政府部门提供，人身保险公司投入建设资金、提供养老医疗服务并在建设后期负责项目管理经营以及获取收益，形成由PPP项目主导的，双方产权共有的带有社会福利性质的廉租型养老服务模式。参与建设的人身保险公司可以是单个公司或者是集团公司，也可以是多家保险公司的联合体。这样，通过公私合作开发建设和管理经营，实现优势互补，满足了社会养老的需求，同时也提高了养老服务水平，并实现了保险资金的稳定收益，具体如图1所示。

图1 人身保险公司参与廉租养老地产建设

（2）具体模式

在廉租房建设体系内，由政府部门制定廉租养老具体制度，对廉租养老地产用地进行规划，并对现行公办福利院、养老院进行资源整合，提供项目建设用地，并适当提供财政支持。在PPP项目公司主导下，商业人身保险公司投入建设资金，按照养老地产功能模式实施具体建设，完善养老相关设施，涵盖养老、医疗、卫生保健、休闲娱乐等功能。同时，整合寿险公司、养老金公司和健康保险公司以及社区医疗机构资源，进行养老物业管理和运营，为入住老人提供较高水平的长期养老服务，在政府定价合理范围内，收取相应管理和养老服务费作为盈利来源。廉租型养老地产项目入住对象为符合国家廉租养老制度规定的适龄老人，也可以与长期人寿保险、养老保险以及健康保险被保险人相挂钩。对于没有购买保险的老人，可以以购买保险的方式支付费用，获得养老服务。同时，政府财政对于符合廉租养老制度的人给予一定财政补贴，以体现廉租型养老的社会福利性质。由于我国经济社会发展地区差异性明显，补贴额可以与当地经济发展水平相一致。为减轻政府财政负担，廉租养老补贴资金可以通过建立房地产投资信托基金（REITs）［5］进行募集，随着基金规模扩大，逐渐提高地区补贴额度，以此不断提高社会养老服务水平。

在具体经营上，一方面，应该结合“医养结合”的养老模式，根据不同老年人的养老需求和养老地产功能定位，开发相关的长期护理和失能保障型人身保险险种，并进行税延商业养老保险和住房反向抵押保险等试点，将保险产品与廉租型养老地产服务项目结合，开展“养生+健康管理”和“康复+家庭护理”等具体经营项目，满足不同层次养老需要。另一方面，人身保险公司参与养老服务行业建设，作为保险行业价值链外延，把养老产业与保险行业发展相互衔接，实现两者共赢。

五、完善寿险公司参与廉租型养老地产建设开发和管理的政策建议

1.完善廉租养老准入制度体系建设

廉租型养老地产项目建设是在社会保险体系范围内，由政府主导、面向城镇低收入老年居民，解决低收入家庭养老问题的、带有社会福利性质的养老保障制度实现形式之一。自2004年3月1月日起实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》中，对以廉租形式进行养老问题没有做具体规定。目前，在运行实施上，对于符合社会廉租养老人员资格认定缺乏具可操作性规章制度以及实践，对于廉租型养老地产开发和使用价格规定不明确，需要进一步完善相关制度和规定。

2.规范引导保险资金的养老地产项目建设投向

与高档型养老地产不同，廉租型养老地产项目属于普通保障型养老地产，是由政府整合社会资源，为城镇一般收入家庭提供带有社会福利性质的养老服务的功能性地产项目，投资回收周期较长。目前，在社会养老地产项目开发中，由于高档型养老地产销售价格高、资金回收周期短，大量资金更热衷参与商业性、高档型的养老地产建设项目投资。在社会资金有限的条件下，使得带有社会福利性质养老地产建设捉襟见肘。由于廉租型养老地产面向更广大的城镇居民，体现更多社会福利效用，因此要规范和引导更多商业资金投资该类型地产开发和建设。

3.完善相关配套法律规定

目前，由于租赁型养老地产投资周期和利润回收周期长，政府对其建设的土地和税收等政策支持力度不大，存在一定风险，相关开发和管理企业进入该领域者为数不多。同时，对于人身保险公司参与廉租型养老地产开发和建设仍然存在政策准入限制。2010年9月，保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，对保险企业直接做房地产开发进行明确限制；在实务中，对寿险公司将养老地产与长期寿险保单相连接也做了明令禁止［6］。在参与廉租型养老地产建设中，人身保险公司直接作为养老地产的开发商，开发建设成本和风险控制更容易掌握。将长期性寿险、养老险和健康保险合同与享有廉租养老服务相连接，更有利于保险经营流动性、盈利性和安全性控制。相关政府部门应针对社会保障框架下的廉租养老地产项目做适当的政策支持，以有力于全社会福利水平的提高。

4.大力扶持相关养老医疗、长期护理服务产业

目前，我国养老健康服务市场发展初具规模，但服务体系建设不完善，专业健康护理和养老服务专业人员极度匮乏，社会化养老专业化程度低，养老健康服务供给从数量和质量上都不能满足广大中低收入城镇居民养老需求。人身保险公司虽然具有一定的养老服务人力资源优势，但远远不能满足市场需要。目前，我国仅有数家养老金公司和健康保险公司直接进行养老健康专业服务，保险业健康养老专业化建设仍然任重道远。要依托人身保险公司，大力发展专业化社会养老服务机构，培训专业合格人员，实现保险行业与专业养老服务机构融合发展，完善养老健康服务体系，提高专业养老服务供给水平。

综上，目前我国社会养老存在有效供给不足、国家养老财政投入有限的现象，在PPP模式下积极发展人身保险公司参与发展廉租型养老地产建设项目，有助于提高我国养老服务供给质量和改善养老服务环境，完善社会保障体系，提高整体社会福利水平。应使多方协调合作，政府积极引导和支持，以便实现社会化养老服务可持续发展。

注释：

① 资料来源：《2015年社会服务发展统计公报》。

② 资料来源：《中国保险年鉴2016》。

③ 资料来源：《中国保险年鉴2016》。

［1］ 姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究［J］.现代经济探讨 2012（10）：38-42.

［2］胡桂祥，王倩.PPP模式应用于养老机构建设的必要性与应用条件分析 ［J］.建筑经济，2012（2）：101-104.

［3］赵向红.社会化养老服务发展思路与路径探索——以无锡市为例［J］.社会科学家2015（3）：44-47.

［4］ 吴萍，吴珊珊.养老机构地产 PPP 项目合作伙伴选择研究［J］.建筑经济，2016（7）：77-80.

［5］ 张巍，杨莹.REITs在我国城镇廉租房建设中的运作模式研究［J］.建筑经济，2010（7）：99-102.

［6］庹国柱.中国寿险公司发展养老地产的选择和需要解决的问题［J］.中国保险，2012（10）：8-13.