魏雅华

中国期待《住宅法》与不动产税
——让经济在法制的轨道上运行

魏雅华

2016年中国房价再度暴涨，已让人无法容忍，地产泡沫无疑将会给中国经济带来巨大的伤害，国家相继出台了一系列被称为史上最严厉的调控措施，其中包括出台房地产税，千呼万唤不出来的不动产税，真的会在2017年呱呱坠地吗？——题记

新闻事件：2016年中国房价再次暴涨

如果评选2016年的中国十大新闻事件，排在头条位置上，非“房价再次暴涨”莫属。说2016年中国的房价“涨势如潮”，一点都不夸大。

中国的房地产市场火爆到如此程度：2016年前11月，全国商品房销售面积已达到135829万平方米，商品房销售额102503亿元，首次突破十万亿整数大关；超过了2013年的峰值，再创历史新高。

中国房地产市场的上一轮成交高点出现在2013年，当年，全国商品房成交面积和成交额分别达到13.2亿平方米、8.14万亿元。而2016年的销售额较2013年整整多出了2万亿元!

这个数字清楚地告诉我们,暴涨的不仅仅是北上广深，中国所有省会城市的房价都在大幅上扬，房地产泡沫正在快速地在向全国飞溅。涨得最凶的是北上广深及周边的县市。

我们所期待的房价回归理性，仅仅只做了短暂的小幅调整，2016年的楼市再度一飞冲天，截至9月，房价同比涨幅超过20%的城市，居然达了到12个。

北上广深四大城市领涨，涨幅均超过了20%，尽管国家几乎是灭火式地推出了被称之为“史上最严厉的调控措施”，可也只能使房价的涨幅变小而已，房价仍在不可遏制地上行。“史上最严厉的调控措施”也不过是扬汤止沸而已。2017年的房价会下行吗？恐怕是一种奢望。

我们暂且离开那些数字迷阵，听听老百姓是怎么评价2016年中国的房价疯涨的：年薪在200万元以上，你爱买哪儿买哪儿；年薪在100－200万元之间，远离市区，荒郊野外，你爱买哪儿买哪儿；年薪在50－100万元之间，周边县乡你爱买哪儿买哪儿；年薪在10万元以下，你就给自己挖个坑，爱埋哪儿埋哪儿……

这句话真的不是在调侃，年薪在10万元以下的工薪们，恐怕只好爱埋哪儿埋哪儿……这样的现实，你接受吗？

中国的高房价真的是自然形成的吗

如果说中国的高房价真的是自然形成的，是市场购买力自然追捧的结果，那么我们也无话可说。事实并非如此，房价的暴涨，是被疯狂的投资者炒上去的。

老百姓说，中国的房子不是用来住的，而是用来炒的，中国的房子不是盖给老百姓的，而是盖给银行的。这些话说得入木三分，力透纸背，当我们听到这些评论的时候，会不会后脊梁发冷？

2016年宽松的货币政策，给陷入低迷的房地产市场带来了一片生机。而无药可救的中国股市继续低迷，在严寒的冬天里长眠不醒，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场。使得房地产行业成为聚集吸引流动性资金的最重要的载体。

在此背景下，房企融资规模飙升，与此同时负债率大幅提高。WIND资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额竟达到7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%！钱多到如此程度，房价能不暴涨都办不到，可这对中国房地产企业真的是件好事吗？

直接的后果是，房企负债额大幅增加。2015年，65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元，平均有息负债为496.94亿元。其中，恒大、绿地融资分别为2969.06亿元和2398.75亿元，万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。

由此带来房企负债率急剧上升。CRIC研究中心数据显示，由于2016年的数据尚未发布，所以我们只能沿用2015年的数据，云南城投净负债率为434%，同比上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%；恒大净负债率达261%，同比上涨72%，考虑到永久债券净负债率则更是高达409%！

中国房地产业的负债率居然高到如此程度，中国房地产业的危机，正在快速的堆积。说“势如累卵”，绝非危言耸听，所有这一切，都在呼唤，中国应尽快地制定《住宅法》。以保障中国房地产业在法治的轨道上正常的运行。

中国正在研究制订《住宅法》

早在十年前的2007年9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在接受中国政府网专访时便说过，政府将研究制订《住宅法》。这是建设部对我国出台这一法律的首次表态。可十年过去，再无音讯。当年出生的孩子，现在小学都快毕业了。

这是一个很令人振奋的好消息。对于亿万有着改善住房需求的中国老百姓，对于生机勃勃，发展迅猛，又饱受诟病的中国房地产业来说，对于从事房地产开发的企业来说，对于主管房地产的政府部门来说，都是一件具有划时代意义的大事。可直到今天，对于没有《住宅法》的中国房地产业来说，主管房地产的政府部门的红头文件便是“法”。也许这正是《住宅法》千唤万呼不出来的原因所在。

于是，有关中国房地产业的所有政策，取决于政府部门的嘴皮子动一动，这对于中国房地产业来说，是福是祸?

由于政府部门红头文件出台的程序过于简便，便带有强烈的主观随意性，还常会朝令夕改。而且，主管房地产的政府部门的红头文件，还常常带有政府部门的利益色彩，社会公平正义的信用体系便难以得到充分保障。

法律则大不相同。一部法律的出台有着非常严格的立法程序。一部法律的出台从调研到立法，到层层审查、交付表决，签发中华人民共和国主席令，到发布实施，常常要耗时几年。一部法律的修改或废止有着更加严格的程序，它能够保持政策的严肃性和连续性。这就是我们为什么要出台《住宅法》的原因所在。

三十多年来《住宅法》的立法进程

《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。

向前追溯，改革开放之初,早在1983年，《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中，建设部按国务院经济法规研究中心的要求开始了《住宅法》的研制。

2001年，中国曾经酝酿制订全国首部《住宅法》并上报全国人大，但这一法律难产。2007年全国“两会”期间，有人大代表再次提出《住宅法》立法案的议案。此后,又是十年过去,《住宅法》再无音讯。三十年就这样过去了，人的一生有几个三十年可以用来等待？

2月9日，湖北省国税工作会议以视频会方式召开。会议总结了2016年全省国税工作，分析了湖北国税事业发展的新方位，研究部署了2017年的税收工作任务。（图/文：省国办）

国外的《住宅法》

美国《住宅法》：“让大多数人买得起房”是美国《住宅法》的立法基础。美国国会于1949年通过了《全国可承受住宅法》，此后又通过了《公平住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等配套法律。美国《住宅法》立法的基础是，商品房并不是属于富人的，而是所有美国人的。

日本《公营住宅法》：它的立法基础与美国一致，甚至更加激进。由政府出资建设住宅，低价出租给无力购房的低收入者。日本于1951年颁布了《公营住宅法》，中央与地方政府合作建住宅，全部低价出租给低收入者。

韩国《住宅法》修正案2007年获国会通过。韩国《住宅法》比美国、日本更加激进，韩国的《住宅法》不允许任何人拥有第二套住房。于是，在韩国，根本就没有“投资住宅”的生存土壤。在韩国，炒房是被法律严厉禁止的。

尽管韩国是一个市场经济非常成熟，政治清明，开放程度非常之高的国家，在一般情况下，政府是不过问商品定价的。但对于商品房的价格，却绝不放任市场随意涨跌。在韩国，商品房是一种政府必需对其定价体系严加监控的商品，在“商品房成本的公开透明”这件事上，根本不容讨论。

如果中国能有这样的法律出台，国之大幸，民族大幸！

一美元能买到一栋住房吗

听起来这似乎是个十分“荒唐的”想法，却并不荒唐。可以在美国住房和城市发展部（HUD）体制下实现。

在HUD官方网站，有这样耐人寻味的问答：

请问：我可以用一美元买到一栋房子吗？

答：HUD有一美元一栋房的项目，但这一项目只允许被批准的当地政府用一美元购买HUD名下的被认定为适合的住房。此项目的用意是为急需住房的家庭提供帮助，并促进社区复兴，个人没有资格购买此类房屋。而且只有那些连续180天或者更久时间仍在待售的房屋，才可以参与这个项目。

请注意这句话，“只有那些连续180天或者更久时间仍在待售的房屋”，中国这样的房子还少吗？哪一个城市没有几十万套？如果政府用一美元（厚道点儿，用十块钱人民币）的价格来收购，中国的穷人还愁没有房子住吗？房地产商，还会死扛到底吗？

这一项目构成美国住房和城市发展部住房保障体系的一部分。

我们需要一部什么样的《住宅法》

制定中国《住宅法》应该在以下三个前提下进行。

一是住房是每一个公民基本人权的组成重要构件，因此，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面，只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。

二是确立政府的定义是“服务型政府”，以民众的根本利益为出发点和落脚点。因此，国内房地产的存在与发展，首先应以改善绝大多数人的基本居住条件为目的，而不能单纯追求GDP高低、房地产增加多少产值。

三是中国房地产市场是建立在土地国有的基础上的。民众有权利转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附着物的溢价。因此，国有土地资源不可以成为少数人牟利的工具。

如果《住宅法》离开这三个基本前提，既没有理论上的依据，也容易损害民众利益。我们需要的《住宅法》最低限度的宗旨，是要求房地产市场把生产、建设安全、舒适、大多数居民都有支付能力的住宅作为目标。这就要求政府要考虑如何“让利于民”。

在房地产市场宗旨确立的基础上，再重新考虑中国房地产市场发展模式，及中国的住房保障体系。中国房地产市场发展模式应由三部分组成：其一是20%的完全商品房市场，市场主体为中高收入者，这个市场的价格完全由市场来决定。其二是10%的廉租房，其主要目的，是让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证，这个市场完全由政府制定准入规则来分配。其三是70%的居民有支付能力的市场，这个市场完全界定为消费品市场，政府通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策，来保证大多数居民有支付能力进入这个市场。

只有用法律方式把房地产发展模式制度化，才能找到房地产持续发展之路。

《住宅法》还应该把房地产问题纳入完全的公共决策程序。当前各级政府出台的房地产市场政策并不少，但是有些房地产政策在内容和政策议程设置上还欠缺公共性，从而使许多重大的房地产市场问题，特别是涉及民众切身利益的重大问题，不能够进入房地产政策议程设置。这样，房地产市场的问题要彻底解决很难。

结论

在中国，不仅亟需出台《住宅法》，而且出台《住宅法》的基础已经形成，首先是民众强烈呼吁出台《住宅法》，从表面上看，出台《住宅法》似乎对房地产商的利益构成重大威胁，其实恰恰相反，是房地产商的重大利好，原因很简单，因为出台《住宅法》，作为与其配套的法律必然会出台不动产税。

其实过去中国也有房地产税，不过它的征收方式是一次性的七十年趸交，这种趸交表现在土地的价格上，于是土地的价格就变得极为昂贵。而新出台的房地产税，是将七十年的一次趸交，改成年年上缴，于是土地的价格将会大幅下跌，低到只有原来的1/70，这对于房地产商来说不是一个重大利好吗？而房价也会因此而大幅下跌，因为土地的价格占去了房价的1/4。

那么有人又会问，这不是损害了政府的利益吗？政府能愿意吗？解决的办法也有，政府可以把七十年的房地产税抵押给银行，从银行提前拿到这笔巨额贷款，所以政府的利益不会受到伤害。

由于土地的不断升值，房地产税也会水涨船高，来源稳定并不断上行，银行不会算这个账吗？谁算账能算过银行呢？

世界上没有一次重大的改革，是不流血的，只要我们下定决心，不怕牺牲，奋勇向前，我们相信，这样的改革上有中央支持，下有民众拥护，一定能够成功！只要我们下决心就成。

我们期盼出台《住宅法》与不动产税，2017不要让我们等得太久。

魏雅华，财经作家，陕西电视台经济频道资深评论员