王雅兰

摘要：在2016年9月30日起至黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。中国限购城市重新扩围至20个。相比于三四线城市较高的去库存压力，一二线城市压力较小，限购令的出台，短期内目的在于，政府限制房价的飙升，从市场中清除一部分买房者，清理一部分市场泡沫。但是随着限购令的实行，北京的房价不降反升，而且我们看到了像郑州这样的二线城市出现了市民哄抢房源的现象。所以出现了目前经济不景气，楼市的房价却降不下来的现象。政府，房地产行业双方应一起努力，通过放开限购政策，采取鼓励农民买房等措施一起化解难题。

关键词：楼市；限购令；去库存；泡沫

中图分类号：F224 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、整个行业结构失衡，资金链条不完善

三四线城市积累大量库存，对地方经济，税收产生严重影响。更随着近几年针对楼市出台的相关税收政策，信贷政策，使得房地产行业更为复杂，政府作为市场上游分配者，决定了哪些土地可以作为房地产开发用地，具体可以开发多少，造成了土地市场的话语权掌握在政府手中，政府具有相当高的垄断地位。开发商需要从政府取得土地资源，各个开发商之间存在竞争关系，为了拿到土地，必然会想尽一切办法，最终，以较高的价格拿到土地，这从第一环节就造成房价居高不下，已经使得成本相对较高。

开发商需要大量资金进行地产开发，资金的来源又与金融机构有着千丝万缕的联系。开发商会从银行取得贷款，使得开发商收取高房价来进行还款，而企业因为调控手段的运行，流动资金运越来越少，同时银行的贷款资信要求越来越高，银行信贷规模的收紧，信托融资的从严，融资难度越来越大，融资量也相对较小，影响了资金链的有效运转。房地产企业面临资金筹集的风险，给房地产企业资金链更大的压力。加之房地产行业关系复杂，产业周期长，更要求房地产行业需要较高的收益回报率。

而房地产行业管理松散，体制不健全，资金利用率低下，发生呆账，坏账都无法及时处理，每笔资金的流向不明确，没有严格的监管体制，惩罚体制，资金运用存在更大风险，也造成了房价的高居不下。

二、三四线城市去库存压力大

高回报率催生了我国近十几年来的房产泡沫，产生了大量库存，目前我国的对策是去库存，但关键是去哪里的库存，怎么去库存。一二线城市经常出现市民排队买房的现象，库存相对较少，但这并不意味着大城市不需要去库存，大城市的库存只是将库存转移到了市民手中，市民手中的房子除了满足日常居住之外，剩下的房子基本上是为了投资升值，因为大家普遍认定中长期内，房子不会贬值，作为一种稳定的投资标的，它具有投资价值。但一旦未来某一天，楼市的泡沫破灭，市民们会纷纷抛出房子，市场上又会出现大量库存，这依然会困扰楼市，所以，当务之急是，一二线城市要控制楼市的开发，防止楼市过热，从根本上解决库存问题，特别是要防范假借居住的刚性需求，实则是投机楼市的行为的出现，短期內可以配合限购令；长期内，需要制定更加规范的政策，遏制投机楼市的行为。

三四线城市，没有了像一二线城市那样火热的炒楼行为，取而代之的是存在大量的烂尾楼，大量楼盘没人买，地段稍微好一点的库存现象不严重，而不繁华的地段库存现象相当严重，大量楼盘无人问津。因此为了去库存，催生了一系列的相关政策，例如零首付，但这也不能从根本上解决问题。有效的应像引导农村居民以较低的价格在城市买房的办法，逐步去库存。

三、一二线城市去库存压力较少，但是房源层出不穷

大城市的高房价与小城市的低房价，造成了房源在这些城市之间的总量与结构失衡。也从侧面反应了人们收入的总量与结构的不平衡，经济发达的地区的人们收入水平高，生活质量好，而经济发展水平低的地区人们收入普遍偏低。收入差距越来越大，造成严重的社会不公，这也造成了大城市的楼市投机严重，人们希望靠大城市的一套房来实现一夜暴富，房价越炒越高，财富一夜之间积累的可能性越来越大，也造成了相关地区的产业结构性失衡，与房地产相关的行业发展越来越好，某些行业的利润增速远超其他行业水平，也就使得更多的资金投入到房地产及相关行业，资金大量涌入，使得其他行业融资困难，而且与此同时，资金的机会成本不断上升，长时间造成的畸形产业结构使得经济增速不断下滑，经济状况越来越差。高房价也是阻碍农村城镇化的一个重要制约因素，城市房价高，农民想进但进不来，农村与城市之间的贫富差距增大，新市民的来源受阻，城镇化脚步必然放缓。基于此，地方政府应该逐步制定解决方案，让房地产行业合理的进行融资，减少寻租行为的发生，制定有效的奖惩机制，不盲目的追求表面的政绩，不能因为追求表面GDP就放任房价涨高。同时，要合理的鼓励农村居民进城买房，给予优惠措施，从根本上环节库存难题，同时也是加快城镇化的有效手段。

四、政府，企业双管齐下

金融作为国家经济的血液，对国民经济有着至关重要的影响。国家的宏观政策也是合理调控房价的有效手段，调控房价，有利于维护区域的金融稳定。库存无论在一二线城市，还是三四线城市，都是潜在的经济隐患，消除库存，消除隐患，维护金融及经济健康稳健的发展。对于大城市而言，将剩余的库存一部分转化为公租房，廉租房，提高城市整体福利水平，在限购的基础上适当放宽购房比例，进一步完善住房价格信息统计制度，充分发挥房地产市场信息系统的效用，同时兼顾杜绝炒房的投机行为，去除库存；中小城市的有效措施就是放宽农民的购房限制，给予优惠，由政府搭建平台，合理的使用多余房源，实行户籍准入制度与购房挂钩，鼓励农民进城买房。完善农民的住房保障，相应的医疗等民生保障措施，提供相应的就业岗位使农民在城市安心居住。同时，去产能，去杠杆，让房地产行业的杠杆降下来，逐步消除暴利，从根本上解决问题，让房子回归自然居住属性而非投机标的属性。加强房地产市场发展研究和市场监测，及时制定政策，结合实际，防范风险。

参考文献：

[1]郭婧娟.房地产供应链成本构成及对房价的推动机理研究.

[2]申博.“去库存”视角下房地产行业对区域金融稳定的影响.河北经贸大学学报，2016（5），3.