崔秀英

摘要：为了顺应经济发展的大趋势，国家部门推出了一系列的税收政治改革方案，其中一项关系民生大计的政策就是“营改增”。全面推行营改增的过程中，房地产行业逐渐也被卷入其中，作为国家的支柱产业之一，房地产企业必须及时跟进新政策新方案的推行状况，时刻准备好有效的应对措施，才能有效保障房地产企业的稳定繁荣，推动国家经济的长久发展。

关键词：房地产企业 营改增 影响

我国经济的高速发展将企业推向了更为多元化的模式，与此同时，税务制度的改革步伐跟不上经济发展的水平，这就使得税制矛盾和缺乏愈发突出。为了解决这些问题，近年来，国家推出了营改增政策。政策实施以来，越来越多的企业加入了试点的大军，多数试点企业的税收额度明显下降，这为企业的发展提供了巨大的发展动力和前景。

一、营改增对于房产企业的重要性

商品在流通的过程中会产生增值额，针对这部分增值额进行征收的税称为“增值税”，由于所有商品在流通的任意环节都有增值税，因此推广增值税具有普遍意义。另一方面，设立“增值税”可以避免对交易中的商品进行多次重复征税。对于房产企业而言，缴纳最多的是营业税，房产流转环节中存在一些多次征税的不正常现象。即使营业税占比很小，但是相对其他商品而言，房产的价格要更高，且流通过程中更易产生重复征收营业税的问题，改变这一系列弊病的有效措施便是“营改增”。营改增允许房产企业采用增值税发票抵扣传统营业税额，不但减轻了企业的税务负担，而且降低了企业财务管理的繁琐性。实施营改增以来，社会各行各业税负明显减小，有利影响随着营改增的深入而愈发明显，这些积极变化对房产企业的发展带来了更为有利的基础。

二、营改增对房产企业的影响分析

（一）案例

按照政策可知，营改增之前，房产企业的税负率为百分之五，营改增以后，税率提高到了11%。由具体案例分析：某公司销售收入1000万，投入的成本为400万，营改增的增值税率取11%，进行取17%，不计其他的额外变动。那么，营改增前，企业应交的税费为：1000*5%=50（万元）。营改增后，企业应交的税费为：1000/（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.9（万元）。

但是，只有当进项可扣金额大于营业收入相对比例时，实施营改增才能降低房产企业的赋税负担，然而，大多数房产企业不能获得足够的增值税发票，也就无法获得足够的进项可扣金额，反而增加了企业的税收负担。

（二）对建设成本的影响

建筑行业在开发过程中，需要购置大量的原材料，这些材料花费构成了房产开发成本的大部分。一些材料能够在购买的过程中直接取得增值税发票，另一些材料则往往需要在个体商户、私营业主和五金店铺处购得，这些材料购买的过程中往往无法开具有效的增值税发票，企业在计算纳税额度时无法考虑这些材料的营业税抵扣。另一方面，房产开发过程中的安装工程花费也是开发成本的重要部分，安装工作需要由位于房产开发上游的建筑施工企业执行，营改增的对象也包括建筑行业，改革后，建筑施工企业的税负上升，使得其下游房产企业的成本上涨。

（三）对企业税负的影响

营业税额度减去扣除的税额和上期留底税额等于本期应当交纳的增值税总数。“营业税”和“增值税”是目前税面上流通最为广泛的两个税种，他们的意义十分重大，却在规划上存在明显的差异性。营业税属于价格内税，其计算的主要依据是商品的业务流通额，因此只要有产品流通，必然存在营业税计算；而增值税属于商品价外税，计算依据是增值额，税款扣除后的体制量即为增值税的额度，增值税能够对前期纳税额进行适当扣减，避免商品流转反复征税。“营改增”增加了房产开发的投入成本，因为增值税能够进行抵扣，但实际上，很多情况下房产企业都很难获得大量的增值税发票，抵扣额严重不足，从而造成企业税负增加。

（四）对融资及现金流的影响

房产企业产品交易比较特殊，过程也相对复杂，企业必须具有足够的融资能力和大量的现金流来支持运转。一方面，由于房产开发的周期比较长，开发时投入成本于售卖时才能获得收入。实践中，房地产开发商为了衔接巨大的资金链条，采用预售机制运作房产开发过程，建设成本减少，进项税额增多，开发过程中可用于抵扣的销项不足。如果开发商在建筑施工全部完成后才开始对房产进行销售，那么房产成本中产生的进项税额需要长时间的抵扣才能完成，这将对房产企业现金流造成严重影响，增加了房产项目的融资成本，进一步提高了企业的税收负担。

三、房地产企业应对营改增的有效措施

（一）提高房产企业会计核算专业水平

首先企业自身应当重视“营改增”的政策力度，对于“营改增”政策的实施状况应当进行实时跟进和追踪，另一方面，企业应当加强对会计工作人员的培训力度，创造更多学习“营改增”的机会和时间。企业财会人员处理必须掌握较扎实的专业基本功以外，需要及时更近“营改增”策略，更新知识库，和核算方法，有效利用政策服务企业。

（二）加强与材料供应商的联系，获取有效的增值税发票

建筑行业领域内竞争激烈，无法通过工程报价将增值税负担转移到开发商身上。企业应当从材料进货渠道规范化入手，选择更为正规的行业材料供应商，从供应商处获得正规的增值税发票。另一方面，选择能够提供增值税发票的施工企业进行长期合作，提高一切获得增值税发票的可能。同时必须规范企业内部管理机制，限制材料采购决算渠道。

（三）做好营改增初期的应对方案

“营改增”对房产开发企业的冲击是非常巨大的，企业应当评估好自身应对冲击的能力，考虑在开发后期尚未完全销售可能性，这些项目由于成本发生较早，无法再获得增值税专用发票，需要进行缴纳。房产企业必须做好准备，全面梳理进度，核算开发成本和销售状况，制定有效的应对策略，对于非急需采购的物资和设备，暂缓采购，以期在政策完善后获得固定资产进项税等。

四、结束语

总而言之，“营改增”对房产企业的影响十分广泛，企业必须针对自身行业的特征和业务特性做出具体分析和研究，积极做出调整和转型，更加适应经济发展的趋势。

参考文献：

[1]张玉珍.营改增等新一轮税改对房地产企业的影响与对策[J].中国乡镇企业化，2013（3）

[2]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，2014（7）：20-23