马虹玫

“双十一”刚过，快递还在送货。电商“狼来了”，凶猛冲击着零售实体店。2010年，网络零售市场规模还不到1万亿元，到2015年时已增长至3.2万亿元。从8年前开始，这个源于网络的购物节，渐渐改变着人们的消费习惯，也深刻影响着传统零售行业的生态链。

数据显示，2012～2015年间，百货零售业共关闭138家门店。从今年6月份开始，深圳本土百货连锁“新一佳”陆续爆出“门店倒闭”“老板跑路”的传闻。

可以说，百货行业已过了自己的鼎盛期。

传统百货商场的格局通常是这样的：一楼皮鞋、化妆品、珠宝；二楼超市，速食小档口；三楼女装；四楼男装；五楼童装加体育用品。格局大同小异。无数个品牌陈列其中，销售员循循善诱。这里每一寸土地的产权都属于业主，商场只是租赁经营。几层楼的商场，对应着成百上千户小业主。开发商将每一层楼从几平方米到几十平方米，划分为面积不等大小不一的小铺位，照着示意图开卖。想做一番实地考察，售楼员勉为其难指个大概位置。因为她们自己也不知道，这密密麻麻的蚂蚁铺，哪间是哪间。开发商以“返租”形式吸引业主购买、投资。

商场并不直接与成百上千的小业主面对面。他们中间隔着管理公司。每季度，管理公司以铺位总价的10%比例，向业主们支付租金。由于地理位置优越，交通方便，赶上零售业的黄金时期，商场、管理公司和小业主，几方各得其所相安无事。

开发商或管理方允诺相对低价的租金，吸引商场进驻。同时为了吸引业主投资，尽快回收资金，开发商将商铺分割销售。以总价10万元的一个小柜台为例，前十年租金每年1万元。前三年租金可在购买时折抵房价。就是说，业主在购买之初，只需自掏腰包7万元。业主需等到合同第四年才能继续收取租金。

这种被业界称为“内铺”的物业，看上去很美、投资也不大。吸引了很多退休老人、家庭主妇购买。虽说商铺的位置不详，可商场客似云来生意火爆。投资的小业主们只需要安心坐等。每个季度的租金，管理方都准时转入银行账户。由于总价低，回报可期，打理容易，这种小内铺，催生出不少二手交易。比如深圳的南山中心区某百货商场，楼下一间鸽子笼大小的地产中介铺，几年间靠着楼上的内铺转手买卖，日子过得相当滋润。有些内铺甚至已经卖到第三、第四手。

然而，突然从某一天开始，业主们发现转到自己账户上的租金，少了许多。一边是货币贬值，钱越来越不值钱，等值货币的购买力下降；另一边，租金从每年1万元陡降至3000元。回报率不足3个点。小业主们慌了，费尽周折打听到，原来是管理公司从中搅局。商场在此耕作多年生意兴隆，舍不得搬走。管理公司借机涨租。小业主们在固定收取几年租金之后，出租合同到期，管理公司趁机压价。成百上千的小业主们平时一盘散沙，彼此间并无联系。获得的消息严重不对称。待想到抱团取暖与管理公司理论，拿出合同一看，对方设计的租金计算方程式，难倒99.9%的业主；法律条款则规避了所有不利于自身的漏洞。多数业主只能忍气吞声，默默承受。

早在电商大潮冲击实体店之前，商场、管理公司、内铺小业主之间，其利益关系已经危机四伏。或者说，这种经营管理的模式，从运作之初就埋下隐患。三方之间没有制衡，放任管理方一家独大。小业主虽然人数众多，但各自为政。业主中的大部分中老年人，也缺乏对合同法、物权法等相关法律法规的认知。一些商业大厦，因为招租的商场经营不善，最后清仓甩卖关店走人。众多小业主们诉求不一，使这些大厦几年来都处于空置状态。管理方承担着不菲的建筑物折旧费、日常管理成本，直到断水断电。小业主痛失租金之余，可能连当初的购买成本都无法收回。

伴随着传统零售行业的没落，其生态系统中各个链条上的关联者均体会到了“寒冬将至”。

（摘自《证券时报》 图/廖新生）