本报驻日本特约记者　蒋丰

近年来，随着中国经济不断发展，中国人的购买力也在不断增强。邻国日本成为中国人最青睐的境外消费地之一。继“爆买”电饭煲、马桶盖、相机等电子产品之后，中国人已经将“扫货”目标转向日本的房地产。异国他乡，人生地不熟，购置房产自然比国内要多些曲折，可以说有机会也有风险。

买房自住：小心碰上“曾有事情的房子”

出生于大连的章庞紫，今年34岁。硕士毕业后，她就一直在北京漂着。2016年章庞紫动用家庭所有积蓄，在东京买了一套公寓房。她给《环球时报》讲述了这样的购房经历:

我与丈夫在北京应该还算混得不错的，都就职于位列世界500强的日企，而且月薪过万。结婚后，我们也想过在北京买房。但一套70平米的房子，超过500万，我和老公不吃不喝30年也买不起啊。

有一次与公司里的日本同事聊起，他告诉我，东京的房子要比北京便宜不少，建议我们在东京买房。调往东京分社的申请获批后，我就前往东京开始找房子。第一家房地产公司介绍的房子，就让我大吃了一惊。位于东京山手线（相当于北京二环以内）池袋车站附近的二手房，70平米在3500万日元左右，算下来每平米只有3万元人民币左右，不到北京二环房价的1/3。而且，日本房子算的是使用面积，公摊面积不算，阳台面积也是送的。为了货比三家，我又找了好几家中介，很快就发现了比较奇怪的事情。一个街区面积差不多的二手房，价格差别能达到上千万日元左右。与新房价格差别大还可以理解，二手房之间为什么也差别这么大。为此，我开始寻找其中原因。

首先，日本房子的建筑时间很重要。比如上世纪80年代建的房子，就比90年代建的房子便宜10%左右。这是因为日本公寓楼有一个“共同修缮基金”，需要房主每月缴纳。年代越久远，每月缴纳的修缮基金就越高。而且，上世纪90年代前的房子防震标准低，遇到大地震就很危险。此外，日本的房子需要每年缴纳0.7%左右的地产税。而公寓楼的土地计算是各户共摊，因此相同面积的土地上楼越高户数越多，每户缴纳的地产税就越少。

我还遇到过低于市价一半的房子，看上去各方面都不错。仔细问了中介后，才知道这些房子都叫做“曾有事情的房子”，也就是发生过凶杀等恶性事件的房子。如果心理强大，这些房子自住当然没问题，不过今后要出手转让，可能还将面临贬值风险。最后，我在东京池袋地区买了一套72平米房子，离车站步行10分钟，2000年建的，送18平米阳台，相当于190万人民币左右，与北京房子比起来，非常划算。

景区买房：20多年价格几乎没涨

除了章庞紫这样买房长期自住的中国人，也有一些中国人在日本各地风景优美的地方买房短住。今年41岁的张敏强，在上海经营一家外贸公司，因为经常往来中日之间，2016年在日本富士山附近买了一栋两层的小别墅。他对《环球时报》说:

我身边的朋友，很多都在日本各地买了这种房子。说实话，价格便宜到让人吃惊的地步。按说，地方上风景名胜区的房子应该很贵才对，可是日本却不是这样。我买的房子上下两层超过150平米，只花了不到2000万日元，一平米只有8000元人民币左右。

不过，买了房子后，我也发现了一些问题。首先是这些地方由于老龄化，除了旅游旺季，街上平时根本看不到年轻人，没有什么大型超市，老人们开的商店品种少、关门早，过了下午6点，要买点什么东西真的很不方便。这些房子20多年来价格基本没有上涨过，今后想升值估计也很难。如果是出于投资目的，这些房子买了就算砸手里了。日本房产利得税规定，持有房产5年以内转售的，需缴纳房产升值金额的40%，超过5年则是20%。投资者一旦逃税，将面临无法再购买日本房产、入关困难等问题。即使今后将房产过户给孩子，日本政府还要按照市场评估价格的50%收缴资产转移税。也就是说，房子卖也很难卖，给孩子还要向政府先交房价一半的钱才行。所以，这种地方上的房子，真的只能用于度假休闲。

买房出租：交通好是王道

中国人在日本投资的房产中，还有非自住的出租房。今年52岁的肖静艳2015年在东京核心地区购入两套房子用于出租。肖静艳告诉记者：

我在东京买房时，相中了山手线田端车站附近的两套房子。一套70平米，3200万日元，步行到车站8分钟。另一套90平米，步行到车站20分钟，3400万日元。买下后我决定马上开始出租。

为了避免房东与房客产生纠纷，日本的房屋出租一般需要通过拥有政府批准资质的中介公司。房东与房客不需要直接见面，出现维修等事宜也全权由中介公司处理。房东与中介公司签订委托协议后，不管中介公司能出租到多少钱，都会按照协商好的价格支付给房东，也就是说房东在合约期内一般不存在房租风险。

我跑了好几家中介公司后，发现大家给出的价格没有太大区别，就选择一家出租了两套房屋。虽然都在田端车站附近，但是离车站8分钟那套的年收益率能够超过购房价格的7%，而离车站20分钟那套，虽然房子更新，面积也多出不少，但是年收益率不到5%。可见，在日本投资房屋出租，离电车站、地铁站的远近是最重要的。因为东京这些日本大都市，人们上下班80%以上是通过电车和地铁，自己开车的非常少。

此外，房屋构造也是一个重要因素。日本房子一般分为钢筋造、半钢筋造、木造等，同一地段相同面积的房子，构造不同，出租价格能相差一倍。所以，在日本购房用于出租时，最重要的是注意离车站远近及房屋构造，并选好中介公司。▲

投资小贴士：

在日本购房的权利和义务

在日本购房的时候，购房者一方面需要履行一定义务，如实填写自己的情况，另一方面也可以行使很多权利。

首先，购房需要填写众多的表格。有几项内容需要投资者特别注意。日本中介公司会询问购房者以及家属是否在外国政府担任过“重要职务”。在日本，所谓的“重要职务”是指内阁总理大臣、国务大臣和副大臣、参众两院议长和副议长、最高法院院长、驻外大使、自卫队参谋长和副参谋长、中央银行的负责人等等。在进行房地产交易的时候，每个购房人都有义务就上述问题，填写《有关付款时需要确认项目申告书》。

另外，中介公司还会让购房者在表格里面填写自己是不是“反社会的势力”。在日本购买高级公寓时，日本对黑社会暴力团以及暴力团相关企业成员是拒绝的，把他们统称为“反社会的势力”。即使签约以后，如果中介发现购房者是“反社会的势力”，也可以立即解约，但要支付相当于购房款20%的违约金。

鲜为中国人所知的是，在日本东京购买房屋的时候，可以向中介公司了解有关购房地域的土壤情况。中介公司必须出示《土地利用履历书》《关于土地污染状况的调查》《土地污染对策》等。

有一点还不得不说，日本是一个“地震王国”，在日本购买房屋的中国人多多少少都会担心地震对房屋的影响。购房者可以向中介公司询问东京都已经发表的《地震等被害想定报告书》，看看自己购房所处的地区在报告书里面处于什么位置，未来可能发生的首都直下型地震、首都海沟型地震、首都活断层地震、南海槽型巨大地震等对房屋可能会有什么样的影响。