文/许军 颜莉

房地产评估行业发展格局研究
——基于发达国家和地区演进的思考

文/许军 颜莉

行业发展格局是一定宏观背景下某一行业从起步到发展再到逐步成熟的过程中呈现的阶段性特征的总结和归纳。对这些阶段性特征的总结和归纳，可以帮助决策者掌握行业发展的基本规律，并根据现有的条件，对行业发展的新趋势作出判断。

一、发达国家和地区评估行业发展格局的演进与基本特征

（一）评估行业标的物属性的转变及其特征

“增量房”时代，业务重点围绕“开发端”，相应的评估技术和方法也是以满足开发经营需要为主。“存量房”时代，业务重点领域在“流通与经营端”，呈现两个方向：第一是向前端土地的经营管理提供咨询服务；第二是包括租赁市场的相关估价服务、房地产标的物相关的金融服务，如来自抵押贷款的估价需求和来自资产证券化的估价需求。

“存量房”时代，由于土地的稀缺性，房地产作为资本品的特性逐渐突出。房地产价格必须反映资本利得收益和长期现金流收益。今后的估价方法更多依赖于对未来现金流的预期，而传统的方法则成为辅助方法。这一时期，新技术的采用使传统估价理论得到迭代式的发展。一方面，空间信息技术、移动信息技术、互联网思维和大数据思想在具体估价业务中得到应用，这些技术集成了房地产市场的海量信息，使原有的房地产估价理论、方法和技术得到改进，形成的估价结果更具备科学性和前瞻性。另一方面，在大数据系统逐步形成的情况下，总体分析、神经网络、关联规则挖掘、数据聚类分析成为可能，渐渐替代抽样调查、回归分析和典型样本分析的传统分析方式。

评估行业标的物的属性转变特征如下：第一，由单一服务向综合服务转变。房地产估价公司成为机构投资者和个体投资者寻求房地产问题解答的“综合医院”，提供专业化的咨询服务。第二，服务内容向精细化、多元化发展，房地产价值判断更侧重于对各种影响因素的精细和深度分析以及对风险及未来价值的预测。第三，行业关注的重点从房地产“开发阶段”向“全生命周期”转移，所提供的服务从“条块分割式”向“全方位、立体化”发展。

（二）房地产市场评估业务服务主体的变化及其特征

房地产市场评估业务服务主体内容的变化及其特征如下：第一，由服务“卖方”向服务“买卖双方”转变。对买卖双方的服务都重视，“以人为本”的服务理念得到体现，越来越多的业主依托估价业务满足自己的需求，如融资、置换等。第二，服务主体多元化，既包括从事房地产运营的机构（包含机构投资者），又包括参与房地产市场运营的个人投资者、房地产持有者。以租金收入、房地产运营总体收入为支持的REITs和房地产证券化产品的存在，需要房地产估价公司为机构长期持有房地产并从事运营提供估价咨询服务。评估行业对房地产开发商的依赖程度逐渐下降。第三，服务主体的专业化模式出现了分化，在同样多元化的前提下，美国走的是精细化分工的道路，办公楼、商用房和住房的估价业务各自独立，各有深入，日本则采用综合服务的模式，为服务主体提供综合的、全方位的估价服务。

（三）行业管理机制的调整及其特征

首先，由政府授权的行业组织形成一定规模。美国的房地产估价师协会（Society of Real Estate Appraisers）和美国房地产估价师学会（American Institute of Real Estate Appraisers）于1991年合并为估价学会（Appraisal Institute），成为全美最权威的评估行业组织。

其次，行业组织的职能逐渐明确。除了负责行业标准的制定、维护行业的市场秩序、估价师的资格审核批准的职能之外，行业组织均致力于房地产信息服务平台的建立。如美国各个估价师组织向其注册会员提供庞大的市场数据库、交易数据库等网络资源，这一网络资源也成为估价师和客户沟通的平台。日本的不动产鉴定协会建立了“信息银行”，向会员提供最新的交易案例、不动产市场成交信息。

第三，构建了针对房地产估价的一系列法律或者标准体系。1986年至1987年间，美国9家主要的评估机构制定并实施了“专业评估实务统一标准”（USPAP），规定所有资产评估师必须遵循这一标准。同时，美国的估价标准委员会（ASB）还制定了一套严格的房地产估价报告复查制度。英国的评估机构都必须遵循皇家测量师学会颁布的《不动产估价指南》和《不动产估价实务》所规定的原则。

最后，形成了估价专业人才的培养机制和认证机制。对估价专业人才采用考试加资格认证的方式，并要求一定的业务实践经历。美国根据考试情况、从事业务的内容、从业年限对估价人员进行等级评定，形成了一定的等级评定系统。

（四）综合分析

第一，两个阶段发展目标很明确：“增量房”时代，评估行业的目标是建立“以房为本”、“服务开发”的服务体系；“存量房”时代，这一目标转变为建立“以人为本”、“服务两端”的服务体系。

第二，在发展路径上，“增量房”时代，评估行业均处于粗放型发展阶段，业务单一，服务主体相对聚焦。而到了“存量房”时代，美国的评估行业致力于提供专业化、精深化服务，英国和日本则致力于提供多元化、综合性的服务。

第三，在发展方法上，“增量房”时代，评估行业将价值理论和房地产经济理论相结合，构建了包括收益法、成本法和市场法为主要内容的评估理论体系，形成了具有一定影响力的行业组织，制定了一系列行业标准，专业人才逐渐从开发企业向评估行业转移。“存量房”时代，行业组织之间的沟通交流增加，行业组织的职能得到明确，专业人才的培训和认证制度逐步成熟，现代科学技术和信息化技术的革新，完备并发展了原有的估价方法和技术。

二、发达国家和地区评估行业发展格局和基本趋势分析

（一）发达国家和地区评估行业发展格局及其背景

1.城镇化的深化与人口结构的变化。根据联合国经济与社会署和世界银行的预测，目前全球城镇化率约为54%，到2030年将达到60%，到2050年将达到66%。城镇化的深化意味着必须对土地规划进行再思考，提高城市管理的能力，加强城镇和农村的联系。

国际通行的老龄化社会标准为老年人口占总人口的比重大于7%。2004年统计这一数据时，美国为12%，日本为19%，英国为16%，已经步入老龄化甚至老龄社会。老龄化趋势使得房地产市场面临更多的养老需求和适老化改造需要。

2.新兴市场的崛起。新兴市场（如金砖四国）的崛起吸引了发达国家和地区的投资，尤其是针对房地产市场的投资。对全球房地产市场投资的统计表明，尽管对欧美房地产市场的投资总额仍占绝对优势（约为73.9万亿美元），但是对亚太和非洲区域房地产市场的投资总额却在稳步增加。这意味着房地产市场投资热点的转变，同时也要求统一房地产行业的技术标准，构建全球化的合作体系。

3.中产阶级的壮大。尽管欧洲、美国和日本的中产阶级人数占比在下降，从全球来看，到2030年，有近三分之二的人口将集中在亚太地区。庞大的中产阶级群体，将产生巨大的对房地产专业人才尤其是服务型人才的需求。

4.资源进一步稀缺。随着人口的持续增加，城镇化进程的深入使得土地、水资源等都面临紧约束。城市管理必须处理好建设用地、人口规模、生态环境和城市安全之间的关系，并找到平衡点。今后，房地产项目将面临更大的不确定性，必须对现有的政策和规则进行改变，以适应资源紧缺的挑战。

（二）基本趋势分析

1.与金融行业融合度加剧。普华永道预测，可替代投资市场总投资额将从2012年的6.4万亿增长到2020年的13万亿美元，其中房地产市场投资占比和增长速度都在前列。截至2015年2月底，全球一共有上市REITs 659只，其中美国规模最大，共256只，市值高达9771亿美元，日本排名第三，共50只，市值近1080亿美元。这些REITs都依托强大的房地产评估体系，为REITs的产品设计和上市发行提供解决方案和咨询支持。

2.商业模式发生转变。（1）企业并购和联合增多。以英国为例，首先是开发商和建筑商的并购，然后是开发商和区域性租赁机构的并购，这些并购业务的顺利实现，都离不开评估企业的贡献。（2）业务类型从以评估为主转为以咨询为主，从单一业务走向综合性业务。

3.更多新技术得到采用。计算软件升级加快，使房地产数据可以用软件包进行计算，用户可以通过互联网获得房地产价格等信息。云计算改变了传统的操作模式，评估公司通过远程移动设备实时收集数据，集成在一定的应用软件中，将这些应用软件的外围接口结合用户需求，在一定收费基础上进行选择性的开放。用户可以根据其需求及时获得房地产市场信息。

新技术的采用使得房地产评估行业出现了脱媒现象，很多评估公司对此作出应对。首先是将更多的人力用于管理线上平台资源，将客户的需求与线下资源连结；其次是将业务重点从传统的评估服务向高端咨询服务转型，应用软件和云计算结合，一方面提供的是相对低端的基础服务，另一方面将专业咨询注入其中，形成对高端客户的服务体系。此外，3D打印技术、虚拟现实技术、增强现实技术逐渐成熟和综合运用，丰富了评估服务的表现形式，大大提高了评估行业的整体效率。

4.大数据带来的新机遇。大数据的价值不仅在于向政府部门、民营企业和公众提供更加全面的服务，也意味着可以在零散客户端实现“长尾效应”。大数据让个人用户具备定制房地产估价服务和咨询的可能，现有技术已经可以在移动端口进行操作。大量的个人用户的使用必然带来流量经济和相应的赚钱效应，而拥有大数据的房地产评估公司，可以利用个人客户的信息以及定制习惯，提供更加精准的推送。行业中充分利用信息互动和整合建立大数据系统的机构，必然会在竞争中独占鳌头，大大领先于其他机构。

三、我国评估行业发展格局研究及建议

（一）发展目标

发达国家和地区评估行业演进的轨迹表明，评估行业的目标由建立“以房为本”、“服务开发”的服务体系转变为建立 “以人为本”、“服务两端”的服务体系。“以人为本”要求评估行业更加注重向买方尤其是个人业主提供优质高效的评估服务。“服务两端”要求评估业务在现有基础上向前端“土地”相关业务和后端“流通经营”相关业务延伸。对政府而言，应制定政策引导市场资源为这个服务体系的构成提供有利条件；对行业组织而言，应顺应趋势，制定相应的规范和标准，为行业跨越式发展提供支撑。

（二）发展路径

1. 适应城镇化发展的要求，围绕城市更新和农村土地流转提供服务方案。应根据城市总体规划的要求，为城市综合整治类更新、功能改变类更新、拆除重建类更新的实施情况和最终效果提供评估服务，为城市更新中的存量土地再开发、置换和工业用地性质转化等过程的合规性、土地利用效率进行评估。目前农村土地流转方式包括土地互换、出租、入股、合作等，今后可能方式会增多，限制会放宽。应做好农村产权交易和土地租赁交易相关权益评估的方案储备工作，并做好农村土地流转信息发布、合同鉴证等咨询服务工作。

2. 转移现有业务重点，围绕“以人为本” 、“服务经营”的发展目标提供咨询服务。第一，利用新技术和大数据系统，挖掘个人客户的信息以及定制习惯，通过精准推送，提供个性化服务方案，在零散客户端实现“长尾效应”。第二，顺应老龄化的趋势，为开发商发展养老地产、机构出租人从事养老地产提供估价服务，为老旧小区的适老化改造提供咨询服务。

现有业务重点还应向“服务经营”转移。目前评估行业的金融服务主要是抵押类评估服务和资产证券化评估服务。抵押类评估服务应从单纯的房地产抵押评估发展到数据提供和数据接入业务类的大数据服务业务。通过大数据应用和“互联网+”同评估批量业务的紧密结合，提升抵押评估业务准确率，提高评估效率。资产证券化评估咨询服务尚在起步阶段，应结合REITs在发达国家的经验，建立租金价格指数和租金收益评估体系，为将长期资本引入房地产行业提供技术支持。

3.转变已有的商业模式，通过“平台战略”实现服务价值链的增值效应。“存量房”时代，评估行业面临更加细分的房地产市场，要求评估公司进行更加精细化、多元化的业务挖掘，依托现有的平台，提供全行业价值链的增值服务，包括针对房地产信息与政策的查询服务、风险评估服务、DIY定制服务等。充分利用“O2O”，将线上的房地产信息资源和线下的房地产咨询服务进行对接，形成互动，提升行业的服务效能。注重平台前期的数据积累，扩展平台的内涵和外延，形成一定数据规模和服务水平后，使房地产评估企业具备覆盖全国的服务能力。

4.整合行业信息资源，形成房地产全生命周期管理服务系统。我国的房地产信息资源存在两个问题：信息不完整和信息碎片化。从土地权属到房地产所有权、出租情况、经营情况、抵押情况等环节的信息，很多是缺失的，有些是不规范的。从规划到建设，从房地产交易市场到租赁市场，再到抵押贷款证券化，各个条线的信息是孤立的，还会出现信息和信息之间互相矛盾的情况。因此，要整合土地、建造、销售、出租、证券化等与房屋相关的总量、分布、权属、使用情况和价格信息，与政府相关信息进行对接，形成房地产全生命周期管理服务系统，为住建部门、综合整治部门、民政部门、公积金管理部门提供咨询服务。房地产全生命周期管理服务系统还可以向获得权限的个人提供房屋情况的相关查询，提高政府公共服务效率。

（三）发展方法

1.建立房地产信息服务平台，进一步完善行业组织职能。应借鉴日本和美国的经验，由行业组织牵头，形成房地产估价信息服务平台。平台应致力于行业内部机构、估价人员、管理人员以及与客户之间的数据交换和共享服务。共建共享数据库内容应涵盖“三个数据库”、“两大板块”：包含房地产类、工程类、金融税收类等内容的政策法规库；以估价规范为主体的技术规范数据库；包含房地产市场基础信息的文献资料库；为估价师提供教育培训服务的工具箱、继续教育信息板块；以研究课题发布、专家委员会成果和问卷调查为内容的信息发布板块。通过平台的服务促进行业内成员交流，提升对外沟通的能级，推进评估行业的整体进步。

2.充分利用新技术和大数据系统，完善现有评估技术和方法。适应应用软件和云计算结合的要求，形成以房地产交易、租赁价格为主体的基础服务系统，通过不同接口的增值服务，形成对高端客户的服务体系。

我国目前仍处于大数据系统的构建阶段：一方面应扩大房地产价格数据、成交量数据的样本范围，逐步完善大数据系统的数据内容；另一方面应与其他系统数据进行对接，使大数据系统真正具备海量数据、多类型数据。同时，应为下一阶段大数据系统内的数据过滤和筛选作好研究储备。应利用大数据系统辅助房地产评估行业总体分析、神经网络建立、关联规则挖掘和数据聚类分析，使估价报告更具科学性和前瞻性。

利用新技术拓展信息获取的方式，如利用AR技术进行现场数据的采集，提升应用软件的交互功能，在利用应用软件向客户服务的同时采集相应信息。

3.根据业务变化的趋势，提升专业人才培养机制的效能。除了房地产专业知识之外，专业人才应了解世界经济变化的基本情况，熟悉国家相关政策和房地产市场发展规律。应使专业人才具备综合的土地、规划、房地产经营、金融和投资等领域的专业知识，同时应在专业人才培养机制增加管理学、公司财务、计算机科学等内容，适应与金融行业融合以及学习大数据、云计算的要求。

（作者单位：上海城市房地产估价有限公司研究中心）