文/闻之

再出重拳严查房企违规

文/闻之

继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后，10月14日，住房城乡建设部再出重拳，要对9种不正当经营行为依法严厉查处，以净化市场环境。与此同时，上海、合肥、深圳等地近日也对楼市调控和查处力度加码，进一步整顿规范楼市。对此，有专家认为，必须警惕资产泡沫破裂风险可能对实体经济造成的冲击，而日趋收紧的调控政策在为过热楼市降温之余，亦将倒逼中国楼市回归理性、温和发展的轨道。

要高度重视，始终保持高压严查态势

10月14日，住建部公布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（下称《通知》），并召开电视电话会议部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作。对房地产开发企业的9种不正当经营行为作了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为,包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等措施。

《通知》要求各地根据有关法律法规，对违法违规行为进行严厉查处。对属于房地产主管部门职责范围的，要抓紧处理；对属于相关部门主管的，要抓紧移交处理；对涉嫌犯罪的，要移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上，要视情节轻重，对房地产开发企业采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、在资质审查中重点审核等措施。

《通知》要求各地高度重视，加大执法检查力度，加强部门间的协作配合，始终保持高压严查态势。房地产开发企业要对照通知，自查不规范行为，加强自律，依法依规经营，诚信守诺。要加快房地产行业的信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度，及时公布违法失信企业名单，对查处的严重违法违规典型案例要公开曝光。会上，20家一级资质房地产开发企业作出了依法诚信经营的公开承诺，如有违反，自愿承担相应法律责任，并欢迎社会各界监督。

在土地出让阶段，各地也开始不断出招严格规范管理。10月14日，上海市土地交易市场官网发布公告，针对11月即将拍卖的三宗地块，增加了出让权补充公告。公告特别补充了“增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核”的规定。上海新规要求，在填报《商品住房用地交易资金来源情况申报表》基础上，还要详细列明用于该地块交易的合规自有资金构成，并提供相应证明材料。如果资金来源涉及关联方，也应一并提供证明材料。

同样是在10月14日，合肥市国土资源局也传出消息，为落实房地产市场调控新政策，该局联合市规划局和市房地产管理局印发实施意见，对合肥土地参拍房企资格、规划设计要求进行补充，对“土地竞买人”和“房地产开发企业”各规定四种情形。其中，对居住用地竞买人资格条件设门槛，并强调若虚假填报，将禁止其在一年内参与合肥市范围内土地竞买。还规定，房地产开发企业不得拒绝公积金贷款购房，并须在土地出让合同中约定。

多地多部门齐发力调控土地市场，有关人士认为，政策执行力度非常大，把给开发商筹钱的一个月时间封死了。开发商只要拍了地，就必须准备好所有资金。这就避免了拿地之后把地抵押以申请贷款的违规情况发生，同时也规避了开发商高价拍地却无法结清土地款的情况。

为逼出泡沫，中央领导亲自批示楼市调控

从9月30日各地密集公布新一轮调控细则开始，一轮打击谣言、维护楼市秩序的“执法调控”也同步展开。地方政府出台限购限贷政策以及增加住房供应量；住房建设部抓中介机构等扰乱房地产市场的行为；中宣部抓舆论引导，打击散布谣言的行为，规范市场。以上种种体现了政府各部门对房地产市场的调控。

10月1日起，广州市住建委房屋交易监管部门首先对预售楼盘进行巡查，查处房企捂盘惜售、囤积房源、发布虚假消息、借机恶意炒作、哄抬房价以及无证售房、合同欺诈、售楼信息和广告发布不规范等行为。针对国庆楼市运行特点，广州市住建委还对虚假“日光盘”炒作进行重点查处，防止人为营造恐慌、抢购氛围。

10月2日，针对近日恒大集团在济南市开发的“恒大御峰”、“恒大滨河左岸”项目和济南中海地产投资有限公司开发的“中海国际社区”项目存在的违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱市场秩序的行为，住房城乡建设部要求济南市相关部门立即调查，依法严肃处理，并将处理结果尽快向社会公布，保护购房人合法权益。

10月3日，住建部集中公布了各地查处的45家违法违规的房企和中介机构。他们通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的，既损害了消费者权益，也误导了市场预期，社会影响恶劣。

10月4日，湖南省长沙市住建委也针对近期长沙楼市出现的哄抬房价、“炒房”等问题，约谈部分涉事开发商，要求大力整改，强调反对“暴涨乱涨、为涨而涨”行为。10月8日，杭州宝嘉房地产公司公开向社会发布“杭州新一轮限购政策10号落地，需交2年杭州本地社保才能满足购房条件”等信息，已被查实是该公司为扩大销售而人为制造的谣言。市社保、房管局及时发布通告驳斥谣言，让楼市恢复平静。

住建部相关人士表示，本次楼市调控是中央领导亲自下的批示，调控的着重点和以往略有不同，有针对性地根据楼市情况出政策，逼出楼市存在的泡沫。住建部有关人士指出，一些中介及房企本来就存在造谣等问题，“日光盘”等宣传就是其中一例，因此，加强打击谣言的力度是非常必要的。

促进房市稳定，总理表态传递重要信号

李克强总理在“中国—葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议”上讲话，谈到了中国房地产市场，指出：从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我国正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，而且要采取有效的，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。总之，我国有信心、有能力实现今年经济社会发展的主要目标，也有决心守住不发生系统性、区域性金融风险的底线，并且为明年稳定发展奠定坚实基础。

从总理的讲话中，我们可以读出什么？笔者认为，总理指出了中国房地产市场基本面向好，同时强调了“新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势”。这事实上是在向市场喊话，虽然20个城市出台比较严厉的调控措施，但中国楼市的基本面没有逆转，没有必要变得特别悲观。因为，楼市调控的一个重要目标是“促进房地产市场稳定健康发展”，而不是打压楼市，或者让房价暴涨。所以，笔者认为管理层要的走势是：长期看是慢牛，短期看是横盘，近期楼市跌幅不会很大，要确保银行体系的安全。

一二线城市和三四五线城市楼市出现严重分化，因此，未来调控必然是因城施策，或者一城一策，包括未来的房地产税，都会如此，最终可以开征房地产税的城市不多，人口流失的中小城市很有可能免征，而北上广深这类城市，可能会有比较严厉的房地产税。总理把楼市和金融风险放在一起说，说明最近的调控目的，主要是为了防止泡沫过大，最终引发类似去年股灾那样的金融风险。

“保障居民基本住房需求，努力实现住有所居”是各地政府的主要目标。基本住房需求和住有所居的满足，不能都理解为买房，租房也可以，这意味着“实现住有所居”形态呈多元化。总之，总理对楼市喊话，既不希望进一步刺激房价走高，也不希望房价因调控而暴跌。

据笔者了解，目前购房者集中反映的捂盘惜售行为虽然有所规范，但是公众普遍担忧，一旦查处变得宽松，这一违规行为还会卷土重来。笔者认为，房企及中介机构应加强行业自律教育、规范意识，对于害群之马要进行信息披露，施行惩罚，以净化市场。有专家建议，在政策上应明确，不准抬高已领取预售证楼盘的备案价格。要下发备案价格审批调整的规范政策文件，把备案价格上调依据与审批流程公开透明化，消除权力寻租空间，从制度上斩断违规行为的利益链。各地政府要坚决执行监管职责，加强查处违法违规行为，保障楼市调控政策更好地发挥稳定市场的作用。

（作者单位：山东省临沂市园林局）