蔡一鸣

（山东工商学院 经济学院，山东烟台 264005）

房地产供给侧改革对山东经济发展的影响

蔡一鸣

（山东工商学院 经济学院，山东烟台 264005）

当前 “供给侧改革”已成为中国经济活动范围内最为火热的话题之一。文章从房地产市场存在问题着手，分析了房地产市场供给侧改革的主要方向和内容，解决泡沫化、高库存问题，以及其改革效果的影响，成为山东经济发展的助推器。

供给侧改革；房地产去库存；产业关联效应；区域经济

一、引言

房地产经济是我国经济的重要组成部分，是民生发展的牵头行业，对经济发展有着很强的拉动力。近年来，山东因势而动，积极探索推进房地产供给侧改革方向道路。自2015年以来，山东省当局已经把房地产的去库存看成重要经济工作去做，2016年，继续深化供给侧改革，打出了一套组合拳，为山东经济发展添加新助力。

二、房地产市场改革背景

当前，房地产行业发展面临重重困境，我省房地产供求关系遇到了不容忽略的结构性失衡，其高库存、高费用，不仅限制了山东房地产业的健康运行，更成为山东经济增长的路障。在此情况下，房地产供给侧改革的必要性、现实性就不言而喻了。

1、 房地产泡沫化供需不均衡。在过去几年间，房地产行业发展迅速、持续景气，导致开发商恶性炒作，房地产投机盛行，使房地产的价格有违市场经济正常运行的价格范围，严重脱离了消费者愿意支付的价格而持续上涨；另一方面，开发商积极扩张，市场潜在供应迅速扩大，而在政府宏观调控下房地产需求萎缩，从供需比看，出现了泡沫化、供大于求的局面。

2、 房价高位运行，超出居民承受能力。房价过高是房地产行业又一重要问题，从央行2015年《城镇储户问卷调查》报告来看，仍有52.0%的住民表示现在房价过高，难以承受。2015年济南农村住民人均可支配收入平均为1.5万元，一个家庭每年的收入一般在3万元左右。若所有家庭成员将全部收入用于购入一套总价为30万元的住宅也得积攒10年。房贷支出给予居民沉重的经济压力，体现了房价不合理。

3、 政府调控不佳。我国各政府在城市用地方面涉权过多、管理松弛，没有做好相关制约监督工作。加上政府财政过度依赖房地产行业，在发展经济、调控市场和资源环境保护方面调控不佳，受短期利益驱动，过于追求上层统治者能看到的经济这一方面，卖地冲动难以消退。尤其是三、四线城市，没有做到与当地的实际经济情况、人民收入水平和人口状况相互协调，统筹兼顾，形成合理预期，使得房地产限于一种盲目的境地。

4、 老鼠洞现象普遍存在。房地产市场供给不均衡，尤其是进城务工人员的住房问题得不到很好的解决。为了生活，许多农民进城务工，导致老家里的房子空无一人、无人看管，老鼠走进走出；而进城的农民又支付不起高价格的城市住房，只能蜗居在城中村、地下室这种居住条件不好的地方，老鼠仍然走进走出。

三、房地产供给侧改革措施

供给侧结构性改革目标是根据实际改善经济结构，使要素达到最优配置水平，提高经济增长的质量和数量。“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，是供给侧改革的重点任务，当中涉及到房地产行业的是“房地产去库存，推进持续发展”。所以，强调房地产供给侧改革，必须要从供给这一根本出发，把供给和需求控制在预期波动范围内，从而更高水平地保证房地产行业的平稳运行。在现代社会经济发展的大环境下，对《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》进行深度解读，从整体来看，我们要进行全方位、多层次综合性的改革。对此，可以从以下着手：

1、 严格限制房地产开发供地。从现在起，政府要切实做好自己的工作，从各个方面加强对房地产开发用地的规划，各相关部门积极履行职能，提供良好的服务，对其供地数量实行限额配置；同时，加强对开发商以及开发建设过程的监督，保证房地产开发数量合理质量合格；还要建立高库存问责机制并严格保障其实施的有效性。在限制房地产开发供地方面，广大人民也要积极参与社会监督。

2、 降低购房相对成本。降低房价相对价格主要从两个角度着手，一是在降低现实成本方面，逐步降低原来购房的高税收、高管制，采取补贴等政策鼓励开发商更多的建设一些普通住宅，提高去库存效率。二是增加收入方面，在提供更多的就业机会的同时，也要对相应人员进行培训。使更多的人能够获得稳定的收入来源，进一步提升收入水平，从而使更多的人能够买得起满足自己需求的住房。

3、 政府加强宏观调控。在房地产开发方面，不能任由市场自我发展，还要适当加强宏观调控。房地产业的发展需要一个“自由”的市场环境，但这个“自由”是相对的，它还需要政府发挥“有形之手”的作用。宏观调控可以对房地产业的发展趋势进行全面及时的把控，做出切合实际、时事科学的规划方案，防止盲目开发现象继续扩张，保证其开发工作是对房地产规划方案的逐步实现，最终达到供需结构均衡。

4、 完善配套设施建设，开展多元化经营。要提高商品房供给的有效性，就要推进公共服务设施的建设，要完善配套公交、医疗、教育等资源，推进可再生能源建筑应用示范城市的建设，使城市内环境质量和信息通达度更上一个层次，这样才能让人流聚集，从而盘活“鬼城”、“空城”。另外，山东省还将推进跨界地产发展，将一部分符合条件的空置房进行多种形式综合利用；其中，环境优美宜居的可改造成旅游胜地和休闲会所；也可以将非住宅库存发展为学校、工业地产等。

5、 促进农民工市民化。激励农民进城购房，逐步有序地促进市民化，我省要求各地进行合理规划和政策支持，在推进户籍政策实施同时，使所有常住人口享受到相关的住房补贴，将他们发展为长期稳定的住宅消费群体。城市方面，提供农民工相关技能培训机会，使他们及其子女享有和城市人口相同的教育医疗保障，积极推进农民工住房补贴政策的制定与实施；农村方面，允许进城务工人员将其老家的宅基地和耕地依法进行流转，并对自愿退出的农民给予一定的补偿，也要相应的规划开展农村建设，为留守农村的人们提供较好的环境。

另外，山东省还将积极探索、培育住房租赁市场的发展，推进租售并举措施的实施，租赁和销售相互结合，进一步减少商品房的库存量，促进房地产市场的供需平衡。

四、房地产供给侧改革影响

房地产的特殊性就在于与其他行业的高度相关性，在其作用下带动了关联产业的发展，以提高区域经济水平。产业关联效应是指一个产业它自身的发展而引起的与它前向和后向有关的产业的作用效果。

房地产供给侧改革逐渐地消化房地产库存，有效地发挥其关联效应，成为山东经济发展的助推器。房地产去库存对国民经济的影响不可小觑，它减轻了行业内部的泡沫化程度，对经济发展非常有利。

1、 为国民经济发展提供物质保障。房地产是经济发展的生产要素之一，它的发展为其他产业发展提供了办公场所和生产车间。房地产去库存的降价补贴措施，保证了这一要素得以充分利用，为其他企业发展提供了更为充足的物质保障，一定程度上减少了企业的生产成本；另一方面，采取这种去库存的方法，也是加强房地产行业持续发展的有效方式。

2、推进城市综合开发，提高人们的生活水平。对房地产业进行合理的规划，统筹全局发展，有效地提高了城市的综合开发水平。房地产的开发和改造中，人们用来休息、娱乐的基础配套设施不断完善，生态环境方面不断优化，另一方面，给农民购房一定的补贴，使进城务工的农民有能力支付起更好的住房，不再是地下室这种环境差的住所，这些都很大程度上地提高了人们的生活水平。

3、带动关联产业发展。房地产业关联性高、带动力强，不管是从它的前向还是后向关联产业我们都可以看出，房地产业涉及行业众多，包括建筑建材业、能源化工业、电子通讯业、家电家具业、运输服务业等多个国民经济的产业部门。也就是说，房地产这一个行业的良好发展，在产业关联效应下会起到一个“以点带面”的效果，带动了整个与之相关产业链的发展。这将促进消费型经济的增长和模式的升级，为第三产业的发展提供了良好的环境与保障，促进国家经济稳步迈进。

4、创造新的就业机会，增加税收。因为房地产行业的高度关联性，其必将带动相关产业的发展，创造出新的就业机会，而任何其带动下的产业都需要相关的劳动力。再加上房地产系统本身范围广阔，在建设、出售及后期服务都需要大量专业人员，社会就业岗位就会增加，从而减轻了人们的就业压力。

另外，房地产销售数额的增加，不仅保障了房地产经济收入的增长，它在相关产业乘数效应下，也促进了与其相关产业创造的经济价值的增长，使社会整体收入增长，将有效地带动地方财政收入的增加。

5、 有利于土地资源的合理利用。随着经济的发展，农民为寻求更好的生活大量进城务工，而城市土地的供需失调，基础设施用地比例过小现象，工业用地比例相对较大，土地浪费现象会严重。其次，会导致农村住房和耕地大多空置，土地浪费严重。房地产供给侧改革，对土地的供应与开发进行了有效管理，规范了各项土地交易活动的规则，有助于抑制城市土地盲目无限制的需求，促进农村土地的流转，提高了土地资源使用效率，减少浪费，从而优化了土地使用结构。

五、结论

供给侧改革是当前中国经济发展升级的重中之重，也是人们共同关注的话题。房地产行业作为一个全面综合的产业，它的发展，对城市发展以至整个区域的经济都具有不可估量的作用力，它通过更高层次的就业与服务，更低层次的空置率与成本，为扩大经济活动范围提供了便利和条件。一般来说，产业关联效应与产业转移和升级间是相互作用的，山东房地产供给侧改革，正在成为山东区域经济升级的主要动力和新的经济增长点。为此，我们要对区域范围内的自然条件和社会经济条件进行历史和现状的分析，对区域整体经济发展进行整体部署，因时而谋、勇往直前，充分发挥房地产供给侧改革的助推器作用，推动山东经济整体发展升级。

[1] 袁鑫桐．浅谈房产测量的管理和部门协作[J]．中国房地产业,2012,(06)．

[2] 供给侧改革是房地产去库存有效药方,新华网．

[3] 胡建坤．农民进城买房经济研究[J]．城市发展研究,2013．

[4] 王夏阳．跨国公司对华投资的产业关联效应研究[J]．经济师,2001,(04)．

[5] 吴丽颖．胶东半岛房地产业对经济增长的影响研究[J],烟台大学,2010．

（责任编辑：高 博）