冯仑

商用不动产一共有五大类：写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康。而决定商用不动产价值的元素，除了市场供求外，还有开发商的水平，因为商用不动产不是用来销售的，而是为了出租。

比如说，搭建一个餐馆，出租给餐馆经营者，经营者再开餐馆让别人来吃饭，这条经营链条比较长，开发商的水平很重要。

在成都就有这样一种业态，在好的街道边上盖一些矮楼，准备好各种厨房设备，甚至板凳桌椅；除此之外，他还培训公共服务员。这样一来，要开餐馆的人仅需要申请营业执照，给店铺起个名字就可以了。很多餐饮店老板认为，这样开餐馆的成本就降低了，万一经营不好，拍屁股就能走了。所以，这种业态很受欢迎，这也体现了开发商的水平。

在商用不动产中，每一种业态都很复杂。在整个商用不动产的建造过程中，开发商起什么作用呢？他要先把运营商请过来，然后再去找投资商解决财务问题。所以开发商是导演兼制片，运营商是明星，投资商是财务支持者。只有这三者顺利结合，才能建造出一个好的商用不动产。

在这个过程中，对开发商来说最重要的事情，就是“选明星”。拍电影的明星那么多，是不是名气越大，就能保证票房越高呢？不一定，名气大，你要给他更多钱，但是我们看电影更多是冲导演而看的；而一个好的开发商就会找到适合这个酒店的管理公司。

另外，开发商也要会编剧本。这个酒店在什么位置？是度假酒店、办公酒店、精品酒店还是民宿？因为酒店不容易赚钱，所以在资金财务安排上，如果开发商拿出10%以上的钱去做酒店，都是风险很大的事。

比如，在国外做物流仓储能赚钱，但到了中国就不赚钱，因为这种房地产的成本太高。商用不动产需要长期的资金支持。所以好的商用不动产开发商，能够找到合适的运营商，匹配比较低的成本、长期资金，这才是成功的关键。

其次是购物中心，中国的购物中心和全世界其他地方一样，因为受到电商的强烈冲击，每年减少10%—15%的经营面积。现在大家从电商买的商品，都是直接从仓库运到家里的，所以这些经营面积便转移到了“物流仓储”上。

至于教育研发，有些地方的学生宿舍租金在慢慢上升，特别是围绕着大学附近的学生宿舍，而围绕着教育和研发服务业的特种物业，需求也会增长。

接着看医疗健康。美国的医疗健康商用不动产占REITs的15%，大约有1万亿美金，这是一个非常大的市场。而目前中国医疗健康的不动产，还没有形成一个完整的业态。中国现在大概有12000家民间医疗机构，还有 11000家左右的公立医疗机构，但民营医疗机构每年上涨超过1000家，公立的每年只涨几十家。

因为公立医疗机构要去财政申请资金，大部分的资金用来自己建不动产、买设备，而且技术更新以后，老设备都舍不得扔。而现在全世界大部分的医疗机构，只要付租金即可，连医疗专用的设备都有服务机构为他们专门定制，他们的成本都花在拉拢人才上。所以，民营医院的服务质量好、发展快。

最后来看写字楼。有能力做写字楼的，只有北京、上海、深圳等几座城市。写字楼如果做得好，比住宅更能赚钱，但是这需要长线的算帐方法。要知道，中国任何一个中型开发商，1年就能做到100万平米；而有个北京的房产商做了30年才做了100万平米。但是就算这样，这家房地产企业的估值还和排名第一的房企差不多，为什么呢？因为后者是销售型企业，只要停止销售，估值就下来了；但是前者收取租金后，不动产的产权还是自己的。

从长远看，投资商用不动产的诀窍就是，在最好的地段，做品质最好的房子，租给最有钱的人。哪怕再过20年，也不会输给任何住宅公司。

对中国来说，商用不动产发展的好时候其实才刚刚开始，在这个行业里，我们还要进行长期的深耕经营。

作者系北京万通实业股份有限公司创始人