10月初以来，全国主要城市均出台了限购、限贷等新一轮房地产调控政策，宣告了本轮房地产上涨周期基本结束。一些分析人士认为，今年年初确定的“房地产去库存”政策开始让道于“房地产防泡沫”需求，更有人认为，“房地产防泡沫”和“房地产去库存”的政策目标只能“二选一”，事实真是如此吗？

热点城市房价上涨和库存下降最明显的是住宅市场

首先，来看看不同等级城市之间的房地产去库存差异。在此，有必要把商品房库存中的住宅库存单列出来，因为笔者研究发现，在本轮房地产上涨周期中，热点城市房价急剧上涨和库存下降最为明显的是住宅市场。

以本轮房价上涨较快的南京市为例，据Wind统计数据，截止2016年10月12日，南京市商品房可售面积为1402万平米，较年初下降323万平米，其中住宅面积仅为250万平米，较年初下降342万平米，显而易见，住宅库存的去化规模超过了商品房库存的整体去化规模。在此，我们有必要重点分析不同等级城市住宅库存的变化趋势。

2016年9月末，全国住宅待售面积为4.14亿平米，较去年同期仅下降了1107万平米，同比降幅为2.6%。然而，热点城市的住宅库存去化速度却大幅高于全国平均水平。9月末数据显示，全国十大城市商品房可售面积同比降幅高达21.5%，住宅的下降幅度超过30%。其中，北京、上海、南京、厦门、合肥等本轮房价快速上涨城市的住宅库存同比降幅少则23%，多则高达69%（参见上图）。从库存去化绝对量来看，仅北京、上海、南京三个城市的住宅库存去化规模就超过了全国住宅库存去化总规模。……