◎文/王传成 牛 丽 刘 群

天津市房地产行业税收与经济统计分析

◎文/王传成 牛 丽 刘 群

天津市房地产行业快速发展，对本市社会经济发展起到了重要的推动作用，其行业税收贡献率也不断提高，已成为天津市税收收入的重要支柱。但目前房地产行业不同程度的存在着房屋价格上涨过快，房屋空置率较高，商品房去库存压力较大等一系列问题。本文力图通过对房地产行业发展和房地产行业税收变化趋势进行统计分析，研究房地产行业税收存在的主要问题，并就如何更好发挥税收调控作用，进一步加强对房地产行业的引导、规范和管理，从促进产业发展、加强房地产行业的税收管理、调整行业税收政策等方面提出建设性的意见。

房地产税收；税收政策；统计分析；趋势分析

一、天津市房地产行业税收与经济基本状况分析

（一）房地产行业发展情况分析

1.房地产行业保持较快发展，在经济总量中占比保持稳定

如表 1显示，2009-2015年天津市GDP增长了2.2倍，年均增长14.09%；2009-2015年房地产行业增加值增长了2.19倍，年均增长13.97%，房地产行业保持了较快的发展的势头。房地产行业增加值占地区生产总值的比重基本保持在3.6%上下，有力地支持了本市经济的平稳发展。

2.房地产开发投资规模持续扩大，增速呈现先高后低的特点

从房地产开发投资规模看，2009—2015年房地产投资稳步增长,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重较为稳定。从房地产开发投资增速看，自2009年以来呈现出先高后低的特点，在2011年增速到达最高点后，增速开始下滑，说明本市房地产行业已步入调整期。

3.房价持续上涨

从图2中可以发现，除2012年外，商品房销售额的增长率始终高于销售面积的增长率，从截至2015年的统计

数据来看（见表3），各年商品房销售额与销售面积的比值呈逐年上升的变化趋势，这进一步证明了本市房价一直处于持续上涨的状态。

表1 2009-2015年天津市房地产行业增加值与GDP情况比较表单位：亿元

表2 2009-2015年天津市房地产开发投资与固定资产投资情况表单位：亿元

图1 2009-2015年天津市房地产开发与固定资产投资增速图

4.房地产市场供需不平衡

如表 4显示，2009-2015年房屋建筑施工面积年均增长17.15%；2009-2015年房屋建筑竣工面积年均增长10.94%，说明近年来房地产开发投资呈平稳发展状态，房地产市场供给基本维持在稳定状态。从图3中可以看出，大多数年份，商品房销售面积无论是销售规模还是销售增幅均低于房屋建筑竣工面积规模及增幅，这说明近年天津市房地产需求较为低迷，面临房屋去库存压力较大。

（二）天津市房地产行业税收情况分析

六年间，天津市地方税收收入从 508.94亿元增加到1312.35亿元， 年均增幅17.1%；房地产行业税收收入从154.27亿元增加到335.57亿元，年均增幅13.83%。

1.房地产行业地税收入规模居各行业之首

从表5可以看出，2009-2015年，房地产行业税收占地税收入比重均保持在24%以上，最高达到32.68%。六年间，受经济环境及本市房地产行业政策调控影响，房地产行业税收占比虽出现不断下降趋势，但比重仍远高于制造业、建筑业、金融业等行业，房地产行业是名副其实的地税第一大税收行业。

2.房地产行业税收收入波动频繁，对地方税收收入影响较大

六年来，受国家对房地产

市场调控政策的影响，房地产税收年度收入波动较大，其中2012年和2014年两次出现负增长。2012年和2014年受宏观环境及相关政策影响，两年商品房销售面积及销售额增长率均处于历史同期低点，也使得两个年份房地产税收严重受挫。如表6所示，从年度增幅上看，六年间，房地产税收增收额呈现大幅波动及逐渐下滑的趋势，房地产税收对地方税收增量的贡献率除负增长年份外均保持在20%以上，是支持地方税收增收的重要来源。房地产市场的大幅波动，对房地产行业税收收入及地方税收收入均产生较大影响。

表3 2009-2015年天津市商品房销售额与销售面积情况表

表4 2009-2015年天津市房屋建筑施工面积与竣工面积情况表单位：万平方米

图2 2009-2015年天津市商品房销售额与销售面积增长图

3.房地产行业整体税负较高

从各年各行业宏观税负对比来看，六年间，房地产行业宏观税负均远高于其他行业税负，形成房地产行业税负较高的原因在于：一是房地产行业作为本市经济的支柱性产业，其波动与整体的宏观经济走向相一致。二是房地产行业对于地方税收的贡献度较高，房地产行业的税收稍有动摇，会极大地影响地方税收收入，为了稳增长，保收入，地税部门不断加大对房地产行业的征管力度，加强对房地产项目的税收管理，使房地产行业税负保持较高水平。

二、天津市房地产行业发展趋势分析

（一）房地产行业未来发展潜力大

一是经济增长支撑房地产行业发展。天津作为中国第三个增长极，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻。可以预计，天津未来十年的发展将保持快速发展的趋

势，这将对本市房地产市场起到重要支撑作用。二是有效住房需求不断增加。2009-2015年天津市常住人口年均增加53.13万人，其中外来常住人口增量比重达到80%以上，按人均住房30平方米计算，即使保守估计，未来每年住房需求面积均在1300万平方米以上。随着经济社会稳步发展，居民收入水平不断提高，各类改善性住房需求也将不断增加。

图3 2009-2015年商品房销售面积与房屋建筑竣工面积图

（二）房地产市场泡沫化风险增高

近年来，天津市房地产市场泡沫化程度有不断增加的趋势，房屋租售比数值不断提高，2009年这一数值为 1∶310，2015年约为1∶621。虽然天津市房屋租售比与北京、上海、广州等一线城市1∶800到1∶1000的数值有一定的差距，但这一指标不断提高的趋势也应引起我们的重视。2009年天津市房屋施工面积与房屋竣工面积之比这一数值为3.18，2015年大约为 4.41，通过以上两个指标均可以看出，未来几年房地产市场泡沫化风险较高，需要我们引起重视，及时关注相关指标变化情况，并采取应对措施，合理减轻房地产市场泡沫风险，维持房地产市场健康发展。

（三）未来房价会有一定波动

表5 2009-2015年天津市主要行业地税收入情况表 单位：亿元、%

近几年，天津市房价一直处于稳定攀升的状态，房屋价格增幅明显超过了同期城镇居民可支配收入的增幅。按本市平均房价和城镇居民人均可支配收入计算，2015年这一比值为10，位列全国第四名，反映出天津市已成为购房难度较高的城市之一。2015年末商品住宅库存为2257万平方

米，在全国城市中绝对值较高，去化周期15.4个月，同时由于房地产库存有区域特点，预计未来房价会出现分区域波动。另一方面，随着进一步落实促进住房消费政策和城镇化率的不断提高，部分刚性及改善性需求群体会加速进入房地产市场，加上房屋建造、开发及配套成本提高，CPI上涨，需求和成本推动房价上涨作用也会逐渐显现，因此，未来房价可能会出现分区域、分阶段的上下波动。

表7 2009-2015年天津市主要行业税负情况表 单位：%

（四）房地产市场将向以存量交易为主导的发展阶段过渡

自2012年起，天津市土地市场供应量持续下降，2015年，全年供应土地面积2124.3万平方米，环比下降44%。同时，库存高起现状决定了未来一段时间仍处于库存消化阶段，预计未来土地供应量还将继续下降。随着商品房建设用地供应数量的减少，未来不会再提供更多的土地资源用于房地产建设开发，房地产市场也将由新增开发主导向存量房主导过渡。

三、天津市房地产行业经济与税收发展面临的主要问题

（一）经济与税收对房地产依赖程度较高

从经济层面看，在出口和消费不景气的情况下，天津市经济增长主要依靠投资拉动，而房地产开发投资又是固定资产投资的主要推动力量。从税收层面看，天津市的地方税收收入增长过于倚重房地产行业。近几年，房地产行业税收对地方税收收入增收做出了较大贡献，房地产税收收入占地方税收收入比重达到25%～30%之间，增收贡献率也达到20%～50%之间。由于房地产行业税收对于地方财税收入意义重大，因此当房地产市场即使出现正常下调时，为了保持房地产税收收入稳定，会倒逼地方出台救市措施，打断房地产市场正常调整，影响房地产市场的稳定。

（二）房地产行业的税收征管模式亟待创新

房地产行业“营改增”，对今后地税部门如何更好地进行税收征管带来不小的挑战。一是征管手段弱化。“营改增”后，地税部门对房地产行业征管行之有效的以票控税的手段将失去功效，漏征漏管风险增大。二是征管方式不适用。地税部门原来的“行业+规模”

的税源专业化管理方式已不再适用，加之地税部门今后管理房地产行业的所得税、城建税、房产税等呈现出“碎片化”特征，相关的税收征管工作量剧增，难度将会更大。三是掌握行业涉税数据难度加大。由于当前国税、地税部门未完全实现全部涉税数据的实时共享，许多行业涉税信息无法实时交换，而仅依靠定期比对、交换信息的方式，时间滞后且增加额外工作量，导致地方税收流失风险进一步加大。

（三）税收政策对房地产行业调控作用有限

一是税收政策对投机行为调控不足。由于在房地产保有阶段，税收政策所涉及到的税种比较少，此阶段发生的价值增值部分，流向房地产的实际保有者，没有流向政府，因此无法实现税收政策的调控作用。二是税收政策对房地产行业存在的税收转嫁行为调控不力。由于房地产商品的供给弹性大于需求弹性，实践中供给者会通过提高价格而将税收部分或全部转嫁给消费者，大大减弱了税收的调控效能。三是税收政策对房屋供应结构调节力度不够。一方面，现行的税收政策针对天津市高档住宅的调控政策有限，没有有效抑制房地产开发商对高档住宅的供给。另一方面，现行的对天津市保障性住房税收优惠政策，在对保障性住房建设方面的税收激励相对较少。

四、促进天津市房地产行业发展对策建议

（一）合理调整各项产业政策，促进房地产行业转型升级

一是科学管控土地供应。根据市场供求关系，合理确定土地出让计划和节奏，尤其是对于商品房库存去化周期长的区县，应进一步减少房地产用地开发供应。同时，对于各区县已出让未开发房地产用地，根据不同情况，合理安排转型利用。二是着力化解商品房库存。进一步提高公租房租赁补贴比重，提高天津市棚户区改造货币化安置比重，提高旧城区改造、动迁项目等的货币化安置比重，加快推进货币化安置步伐，打通保障房与商品房通道，加快商品房库存消化。三是促进产业转型发展。采取政府收购或租赁、提高财政补贴比重等优惠措施，鼓励库存积压较多的房地产企业将库存商品房转型利用，改造为养老地产、旅游场所、电商用房、职工公寓等设施，带动相关产业发展，从而通过丰富产业形式，增加新的税源。

（二）加强房地产行业税收征管，进一步提升征管水平

一是要立足现实做好房地产行业税源精细化、专业化管理。进一步加强与房产、土地管理、公安和民政部门的信息交流和实地调查，跟踪掌握土地管理部门权属网络建设进度，完善土地契、耕两税的联网工作，不断完善“存量房产信息基础数据库”。二是有效提升信息化水平。与国税共同建立健全一个房地产税收信息数据库，建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息管理系统，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的数据共享。三是强化对房地产行业的稽查，加大对房地产行业偷逃税的惩处力度。地税部门除了加强日常管理与政策宣传外，还应该有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，同时探索建立国地税联合稽查，双方稽查部门共同对房地产行业征管数据资料进行分析，提高选案的准确性。

（三）调整完善行业税收政策，提高对房地产市场调控的有效性

一是加大对房地产投机行为的抑制。税收政策作用的重点是加大市场中持有空地和空房的税收负担，打击土地囤积行为，加强土地增值税的征收力度，做好土地清算工作，逐步改变投机者把房地产市场视为投资或财产保值重要领域的现状。

二是积极发挥税收政策调控作用。建议对社会保障性住房的购买者直接给予税收减免或者允许他们在收入中扣除房贷利息。

实行鼓励开发商进行普通住房开发的税收政策，以此激励房地产开发商对普通住房的开发供给数量。减轻房地产开发商租赁居住房屋的税负水平，使更多房源进入房地产租赁市场，满足城市住房者的住房需求。三是税收政策调控要和其他政策手段相配合。比如利用信贷政策、货币政策、金融政策等手段，通过对住房供应结构、土地供应、税收征管、市场消费等方面进行综合的治理。由各自领域中“单打一”的政策方案组合成强劲的政策“组合拳”，实现对房地产市场宏观调控的目标。

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责任编辑：解忠艳 曲 宁

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王传成（1984—），天津市税收科学研究所经济师。邮编：300041

牛 丽（1968—），天津市税收科学研究所税收研究室主任。邮编：300041

刘 群（1971—），天津市税收科学研究所经济师。邮编：300041