文/熊方军

房地产市场去库存形势和策略分析

文/熊方军

四川名著房地产开发有限公司董事长

1999-2015年间，我国房地产市场共出现了三次下行，分别在2008年、2012年和2014年，具体表现为商品房销售面积和销售额均出现持续负增长，形成了较高的房地产库存。在政府的政策刺激下，前两轮的库存都得到了有效释放，市场交易额快速反弹，并未形成实质风险。但本轮房地产市场的周期性低迷却未能得到快速调整，使得库存不断积累，对房市和整个宏观经济的发展带来了极大的风险。因此，“去库存”成为我国2016年的五大经济工作之一。

截止目前，在中央政府政策的引导下，有超过150个城市因地制宜的出台了具体的去库存策略，主要手段有以下五类：一是活用公积金杠杆，在贷款额度、年限、首付比例、提取条件、异地贷款、覆盖范围等方面进行了调整；二是放宽信贷、降低税费，如降低首付比例和贷款利率等；三是推进农民工市民化，如给予补贴贷款利息和物业费，减免契税等；四是加快棚户区改造，提高货币化补贴，通过回购商品房作为保障房等，如山西要求在商品房库存较大的市保障房货币化安置占比要达到80%以上；五是实施供给侧改革，一方面是减少或停止库存严重地区的土地供应，另一方面是实施存量改革，如山东、宁夏、海南等省鼓励企业将存量住房改造为旅游、养老、创新等地产。

在多种手段作用下，我国房地产市场的库存总量并未明显缓解。……