仲 林

(宿迁市住房公积金管理中心沭阳管理部 江苏 宿迁 223600)

住房公积金市场运行探索

仲 林

(宿迁市住房公积金管理中心沭阳管理部 江苏 宿迁 223600)

住房公积金制度使得我国的住房保障体制得到进一步完善，有效推进了我国住房制度改革。随着住房公积金的出现，房地产经济困难的现状有所好转，住房资金的积累和周转状况有所改善。但是，属地管理等风险仍然存在，为此必须采取进一步措施。

住房公积金；奉献；探索；对策

房地产业是第三产业的重要组成部分，同时也是一项综合性很强的产业，对推动我国的经济增长有极其重要的作用。住房公积金制度诞生于城镇住房制度改革期间，这一制度的建立，为我国的住房消费群体提供了众多的经济便利，也使得我国住房大市场得以开辟，促进市场经济的增长。我国住房公积金制度实行的资金运作模式是：低存低贷、封闭互助。

我国的住房公积金制度自1991年在上海正式建立以来,已经有二十多年的历史。在二十多年的发展历程中,住房公积金制度已经成为住房货币化分配的一种重要形式,建立起了适合我国国情的社会互助机制,创立了具有中国特色的政策性住房金融制度。住房公积金制度建立运行以来,汇聚起庞大的住房专项资金,为促进我国住房消费,培育和推动住房商品化、市场化奠定了坚实的基础。

近年来，社会对住房公积金制度的关注度日益增强，聚焦之下，点点滴滴逐渐被扫描、放大，制度的优劣日显。特别是住房公积金的资金规模不断增大，管理复杂程度越来越高，导致其中的流动性风险问题也越来越突出。面对这一问题，如何更好地识别和防范风险成为了住房公积金管理部门需要重视和关心的问题。

1 公积金的市场风险

第一，属地化管理模式带来的风险。目前，我国主要以市区为单位设立公积金管理中心。这种设立模式在我国特定时期的发展阶段中，对于公积金的管理具有一定的现实意义。通过住房公积金管理中心在房地产市场内部的封闭式管理，可以有效地防止其他行业和地方的风险传递，但同时这种制度也带了一定的问题,包括：市区的公积金规模相对较小；由于实际情况的不同，各个地区的公积金发展规模和管理模式差别较大；对于资金的供求没有平衡机制，具有一定的不对称性；公积金的投资渠道比较单一，具有一定的财务风险。

第二，委托代理制度对公积金管理带来一定风险。目前，我国对于购房贷款的发放，主要通过公积金管理中心委托的商业银行进行办理。在委托商业银行进行贷款业务的办理过程中，受托银行只负责发放贷款，而贷款回收过程中产生的信贷风险则要求公积金管理中心来承担。在进行还贷的过程中，如果发生了还贷逾期或者其他一些意外情况，很可能造成贷款资金无法及时收取，从而造成流动性的风险。

第三，行政干预可能带来流动性风险。在现在的公积金管理制度中，公积金管理中心会受到地方政府的管辖。在实际的工作中，公积金管理中心有时会收到一些公积金贷款的任务。这些任务的目的是为了更好地刺激房地产市场，管理中心为了完成任务，在进行积极放贷的同时，忽视了对贷款质量的审查。这就造成了贷款有时无法及时收回，提高了不良贷款率，从而产生了流动性风险。

2 住房公积金贷款风险预警效果的保障措施

第一，针对贷款人，要着重考察贷款人的实际情况“购房需求是否与申报的情况一致”是否存在假按揭行为，同时还要确认贷款人的住房公积金缴存情况及对借贷款所在单位及从事的职业等信息，判断贷款人申报收入的合理性。加强对开发商的考察，防止欺诈行为。首先要了解开发商的信用情况；其次要了解开发商的经营情况；第三要了解开发商的开发项目的情况，看开发商是否取得了土地使用权证书“建设用地规划许可证”建设工程规划许可证和施工许可证等，是不是存在一房多售的情况。住房公积金贷款应该遵循，贷前调查“贷时审查”“贷后检查”的原则。中心建立审贷委员会，参考风险预警系统报告的结果，完善项目贷款的审批机制，建立并完善风险预警机制与应急应变机制，及时反馈贷款者的资产质量以及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。

第二，对附属住房公积金贷款风险预警系统的贷款信息系统进行升级改造，使其功能更加完善，效率更加高效，终端操作更加简便。加强各环节的风险控制措施，进一步提高住房公积金业务的安全性和效率性。建立可靠完备的灾难备份计划和应急处理机制，对业务信息数据采取多介质备份与异地备份相结合，确保业务信息数据的安全完整。完善档案管理和交接制度，对各类纸质档案包括名种会议记录与决议“住房公积金缴存人资料‘贷款合同’‘抵押权证’凭证帐册以及各类法规”文件等进行分类管理。

第三，随着住房公积金制度的发展，住房公积金管理队伍素质建设也日益重要，迅速提高住房公积金管理中心工作人员综合素质，是确保贷款信息准确的有效手段。住房公积金管理中心要制定队伍培训规划，定期开展业务知识和计算机培训，尤其是金融知识“国债知识的培训，组织职工学习业务政策和相关法规，提高职工理论水平和操作技能，对于新录用人员，进行上岗培训”持证上岗。应该要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识“规范意识，使贷款调查”“审查”“审批”“催收”内部稽查等工作流程化，制度化；强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处。

3 未来发展趋向

第一、规范缴存基数与比例,逐步缩小公积金缴存差距。要严格规范公积金缴存基数及比例,根据现实情况规范缴存基数和缴存比例。出于对国家目前财政承受能力以及防止部分纳税人通过住房公积金的扣除,逃避纳税义务等因素的考虑,国家只对在规定范围和标准内的基本社会保险费和住房公积金支出予以税前扣除,而超过法定最高缴存比例和基数的部分必须按照国家的规定纳税,避免缴存公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道,努力减少社会收入不均衡的现象。

第二、扩大住房公积金制度覆盖范围,提高住房公积金制度覆盖率。当前国家应根据经济发展、职工需求和住房情况,逐步扩大住房公积金制度的覆盖范围。积极推动为进城务工人员等各类人群建立住房公积金的工作,使进城务工人员等人群也能享受公积金制度带来的福利和实惠,推进首都基本公共服务均等化。基本公共服务均等化是政府按照“基本、平等、普遍、均衡”的原则,为全体公民提供与经济社会发展阶段相适应的,水平大致相等的基本公共服务。

仲林(1975.11-)，女，汉，宿迁市住房公积金管理中心沭阳管理部。

F293.3

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1672-5832(2016)02-0103-01