[摘要]当下保障房物业管理中存在诸多问题，表现为物业费筹集困难，服务质量低下，业主与物业企业沟通不畅等。从制度的视角看，问题主要源于经费筹集机制、权责配置机制、服务考核评价机制以及沟通救济机制缺失，需要通过专门的保障房物业管理立法予以解决，建构多元的物业服务经费筹集机制。明确的权责配置机制以及科学的物业服务考评机制和规范化的沟通救济机制。

[关键词]保障房 物业管理 机制

[作者简介]何静（1979-），安徽巢湖人，南京工业大学法学院副教授，博士，研究方向：工程法律制度。

一、保障房社区物业管理存在的问题

（一）物业费筹集困难，物业服务企业运转举步维艰

保障房小区居民具有特殊性，基本属于中低收人家庭，因此物业费的标准也相对较低。南京市早期投入使用的多层公寓的收费标准大约在0.20～0.40元，平方米左右，高层、小高层公寓收费标准大约在0.35～0.60元，平方米左右，新近的四大保障房片区经过测算后将物业服务费收费标准暂定为0.95元/平方米/月，这一收费标准，大约是南京市场高层小区物业价格的一半。即使收费标准不高，收费率也令人堪忧。如此低的收费标准和收缴率不仅使物业企业无法盈利，即使正常运转也难以保证。

（二）物业服务水平不高，居住环境较差

基于物业费收缴率低下的现实，物业企业如果想要继续提供服务，可行的办法只能是开源节流，尽可能地降低管理成本，结果物业公司的工作人员往往需要一人身兼多职，甚至有的物业公司经理还要承担起环卫工、水电工的职责，保障房小区的物业服务水平自然难以保证，致使保障房小区的环境卫生状况糟糕，影响居住质量。……