李 端 端

(北京市建筑设计研究院有限公司，北京 100048)



居住区商业综合体设计研究

李 端 端

(北京市建筑设计研究院有限公司，北京 100048)

简述了居住区配套商业的类型，以北京市朝阳区红松园项目为例，从结构规划、建筑设计、景观设计等方面，探讨了居住区商业综合体的设计方法，为其他工程项目的设计提供了新思路。

居住区，商业综合体，建筑设计，景观设计

0 引言

商业配套是居住区不可缺少的部分，商业服务的存在方便了人们的日常生活。商业服务主要包含以下几种类型：生活服务类，餐饮类，主力店(品牌超市，品牌餐饮)。生活服务类包含内容最多，包含干洗店、宠物店、花店、杂货店、美容店、文具店、药店、服装店、银行、浴足保健店、饮用水店、菜市场等。

商业配套规模影响因素。首先满足千人指标配比要求，另外还要看用地地理位置，附近商业设施现状与商业需求情况。

1)如果位于市中心繁华地段，商业价值极高，可以多开发一些商业。

2)如果地处非繁华地段，有两种情况，一种是满足本小区基本需求即可。另外一种情况就是非繁华地段，附近无商业服务可利用，可以做大量或集中的商业，形成居住区商业综合体，自己成为这个片区新的商业中心，来带动这个片区的商业活动，当然，这需要很好的商业策划作为支撑。如东坝红松园项目。

居住区配套商业根据规模与形式的不同可以分为三类：住宅底商，商业街，居住区商业综合体。具体分析如下：

1)底商。

规模较小，开间较小，墙体较多，只能布置一些零散的小商业，供居民日常生活服务。这种底商的设计，原则是商业出入口与住宅居民出入口分开在不同方向，互不干扰。

2)商业街。

规模相对大于住宅底商，这种商业的规模可根据用地现状及商业需求调整。开间也较为灵活，可以适应较多的类型及规模的商业服务，独立性较强。商业服务与住宅出入口流线也较容易分开。

3)居住区商业综合体。

规模较大，功能相对较复杂。居住区商业综合体包含了居住、办公、商业、休闲娱乐交通等多项功能，与其他综合体相比，最大的不同点是为居住者提供一种在家门口就可以享受到的能够满足多种生活需求的全方位、高品质的服务，而不是一个商场或MALL,大家需要开车或乘坐交通工具前往的某个集中的商业区。它更加人性化，更加接近老百姓的日常生活，其实就是原来居住区商业配套服务的升华版，从功能到设计，到服务，更加系统化、专业化。随着人们对居住环境生活品质要求的日益提高，这种更加专业化的居住区商业综合体的优势会更加明显，人们会逐渐习惯这种生活方式，使其成为一种居住区的基本形态模式。东坝红松园项目就是一个居住区商业综合体。这里分析一下该项目的设计，与大家共同探讨。

东坝项目位于北京市东北五环外，用地北邻坝河，西临北京奥林匹克花园等诸多居住小区，南侧和西侧为办公学校类建筑，规划地铁3号线，东坝中街站C出口位于用地西南角，在这个人口密集又没有大型商业的地方，东坝居住区商业综合体的出现成为必然。

1 项目概况

红松园项目建设地点：北京市朝阳区东坝中路红松园18号。项目四至：东至规划东坝东一路，南至东坝中街，西至东坝中路，北至规划居住用地。本工程总用地面积为4.54万m2(含代征道路面积1.08万m2)，总建筑面积17万m2，其中地上9.67万m2，地下7.31万m2，容积率2.8。规模与性质：本项目为居住公建混合项目，其中居住建筑6.77万m2，569户,配套公建540 m2；公建地上2.90万m2，其中商业办公1.76万m2，酒店9 302 m2(如图1所示)。

地上部分：共有9座建筑单体，其中住宅6栋，包括5栋高层住宅(2号、3号、5号、6号、7号)和1栋多层住宅(9号)；公建3栋，包括1栋高层酒店建筑(1号)，1栋高层商业办公建筑(10号)，1栋多层商业建筑(8号)，2号，3号楼，10号首层和地下1层为商业。

地下部分：地下1层为汽车库、泳池等酒店服务用房、商业及设备机房，其中地下商业位于地下室西侧，地下商业西侧及南侧为下沉广场，泳池北侧为下沉庭院。地下2层为汽车库及设备机房。地下3层为人防汽车库。住宅地下设置夹层，2号、3号楼夹层为自行车库，其余各楼夹层为储藏室。

2 设计出发点

1)功能组织，多种功能如何互相联系又不互相干扰。2)交通组织，居住以及商业的人流车流如何区分。3)建筑功能，如何合理布局建筑的平面立体功能。

3 规划结构

3.1 规划结构：边、角、心

在较小的用地上，总平面像一颗印章，紧凑小巧而精致，9栋建筑紧凑有序的排列着。6栋住宅位于用地中心，称之为“静心”，3栋公建及住宅底商位于用地边角，称之为“金角，银边”。同时地铁出口位于用地西南角，一个南北向贯通的长条形的下沉广场，将大量的交通人流方便的引入地下1层的商业。

3.2 交通流线

强化步行系统设计，人行优先，完全的人车分流。整体、安全的步行路网联系整个小区住宅与商业。强化行走体验。住宅主要人行出入口位于场地东侧、次要人行出入口位于南侧及北侧，办公及商业人行沿街开放，酒店人行出入口位于场地东南角。小区机动车出入口3个，分别位于场地东、南、北侧小区主次出入口，直接进入地下车库，小区内部为步行道路系统，设铺装道路通达各楼入口，特殊情况下(如消防、急救、搬家等)可作为机动车道。

商业的出入口主要沿场地周边，主要在南侧和西侧沿边。地下商业则由垂直交通将人流引入。下沉广场中优美的环境方便将人流快捷的引入地下商业及休闲娱乐区域。库房主要位于6号，7号楼主体楼座下，紧邻商业与车库，方便使用。

3.3 建筑高度与景观控制

主体建筑高度根据日照计算确定，充分利用裙房，沿街商业，建筑主体造型，色彩、材质的不同，以及大门景观围墙等每一个可利用的元素来丰富外立面和沿街效果。

4 建筑设计

4.1 商业建筑设计

将每个单体建筑独立设计，在统一的格调内各有特色。

4.1.1 平面功能

商业主要在首层和地下1层，大量宽大的自动扶梯方便地将人流在首层与地下1层之间传输。首层和地下1层商业互相连通，独立又整体。地下1层功能集中的商业及大排档餐饮，配以1号楼酒店地下休闲娱乐。首层集中商业，加1号酒店的精品餐饮。酒店3层以上为客房，10号楼3层以上为大开间办公。在交通便利的地方，这两种业态是受欢迎的形式。8号楼是一栋2层的钢结构小楼，可以作为一个精品会所，用作高端消费。

4.1.2 立面风格

立面风格简洁明快，重点突出东南角的1号酒店的高品味小资情调。小区主体强调竖向构图，尽量通过构图拉高体量，裙房商业平面水平叠退，舒展灵动，又精致细腻。干挂米红褐色石材外墙为建筑平添几分高贵典雅(见图2)。

4.2 住宅建筑设计

2号，3号楼为限价商品房，以2居为主，1居和3居为辅，建筑面积由75 m2至87 m2，户型小巧紧凑，房间方正好用。5号，6号，7号，9号楼以90 m2以上的大户型为主。5号楼一梯三户，中户2居室为上跃或下跃户型，面积100 m2～120 m2，6号楼一梯两户，户型面积100 m2～130 m2，主力户型2居，3居。7号楼标准层250 m2～280 m2，首2层250 m2～390 m2，4室2厅3卫。9号为450 m2的大平层豪宅，4室4卫加书房及大厅。

户型设计充分迎合市场需求，选择最受欢迎的户型及面积要求，同时又满足甲方对高端豪宅的需求，户型面积跨越幅度大，户型品质跨越幅度大，从限价房到大豪宅，户型种类丰富多样。立面造型，纯现代风格，主体构图以简洁的竖向线条为主，大的落地玻璃窗，赏心悦目(见图3，图4)。

5 景观设计

景观设计可谓是特别用心，住宅区体现一种回家的体验，主入口面对一个镂空的影壁墙。一道影壁墙将尘世的喧嚣隔绝到身后，转弯到墙后，是一潭静静的池水，可以在池边小憩，也可以沿着潺潺的溪水漫步回家，沿途经过小小的花台座椅，或是茂密的丛林，听着鸟鸣与泉水叮咚声回家，很是温馨。商业部分以硬化铺装为主，下沉广场结合各种花台，花池，小品，创造一个宜人的商业休闲空间。中心绿地的集中绿化，花园景观，酒店地下1层泳池窗外的下沉内庭院，下沉广场及广场上的景观，还有广场上空的架空平台及连廊等形成丰富的平面立体景观效果(见图5，图6)。

6 结语

项目历经3年的建设，目前结构已全部封顶。除2号，3号楼外，其余住宅均为精装修销售，目前售价5.9万/m2起，凡是能开的，开盘即售完。地下室施工完毕，施工细致到位，管线整齐有序，地下2层、3层层高3.7 m，由于使用了无梁楼盖，最后车库净高做到2.5 m以上，高于普通车库的2.2 m净高。从项目销售情况来看非常好，说明整个项目从定位到设计都很符合市场需求，加上优良的品质设计，使项目很受市场欢迎，预计2017年项目能全部完工。这种复杂功能的居住区商业综合体将会越来越多，成为未来居住小区的一个发展趋势。

[1] 杨树敏，何 力.住宅小区中的商业配套设计探析[J].现代商业,2010(17):19-21.

[2] 张沈生,刘晓晰.浅论住宅小区配套设施的建设[J].沈阳建筑工程学院学报(社会科学版)，2003(20):116-117.

On design for commercial complexes in residential areas

Li Duanduan

(BeijingArchitecturalDesignResearchInstituteCo.,Ltd,Beijing100048,China)

The paper indicates the types for the composite business of the residential areas, and explores the design methods for the commercial complexes of the residential areas from the structural planning, architectural design, and landscape design by taking Hongsongyuan in Chaoyang District of Beijing, so as to provide some new ideas for the design of other projects.

residential area, commercial complex, architectural design, landscape design

1009-6825(2016)13-0014-03

2016-02-24

李端端(1977- )，女，工程师，建筑师

TU247

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