特约撰稿人_李哲 编辑_胡是飞 供图_视觉中国 设计_孙星

王宝强洛杉矶房产：既买贵了，又没买对！

随着王宝强离婚事件持续发酵，其在洛杉矶的房产，成为人们关注的焦点之一。本文分析了王宝强的国外房产的真实价值，希望给那些打算在美国置业的人们一些借鉴。

特约撰稿人_李哲 编辑_胡是飞 供图_视觉中国 设计_孙星

美国房产统计机构发布的数据显示，从2011年3月至2016年3月期间，中国人花费了570亿美元在美国购置房产。这其中有120万美元是最近处在舆论风口浪尖上的王宝强马蓉夫妇贡献的。

宝宝高价买房被坑

随着王宝强离婚事件持续发酵，大家对王宝强一家的财产情况也越来越了解。北京时间8月15日王宝强向北京朝阳法院起诉离婚，要求分割包括9套房屋在内的财产，而这9套房产中的一套被证实位于洛杉矶的帕沙迪纳市（Pasadena）。

通过在线房产研究公司网站（h ttp:// blockshopp er.com）查询可知，该房产所有者为王宝强和马蓉两人。而另据美国房地产信息网站Z illow的信息显示，王宝强位于帕沙迪纳（Pasadena） 的这套房产面积为2，300平方英尺（约214平方米），购买时间为2013年年底，当时的购买价格为120万美 元。

拎客

Zillow

Zillow是美国知名房地产信息查询网站，网址为：h ttp://w w w. zillow.com，其创建于2006年，主要向网民提供免费房地产估价服务，用户可以直接在网页上缩放卫星地图寻找标的，或利用邮政编码和街道进行搜寻。

通过房产网站提供的图片来看，王宝强夫妇的这套房产并不奢华，在美国算是一套非常普通的住宅，然而其当年的销售价格却让人心生疑窦。从Z illow显示的近15年洛杉矶房价走势的情况看，2007年是洛杉矶房价高点，然而在美国次贷危机继而引发的全球金融危机的影响下，洛杉矶房价下跌超过了30%，在2011年达到低谷。近几年，随着美国经济的复苏，洛杉矶房价也犹如脱缰野马般疯狂地增长，很多地区在近3年内的涨幅甚至超过了100%。

不过，王宝强夫妇的这套洛杉矶房产却显现出了与众不同：其当前估价约为100万美元，与购买价相比下跌了20%！而与王宝强夫妇购买的这套房产相当的房产，在这三年期间其价格普遍增长了10%。如果按照当前价格逆推，王宝强夫妇的这套洛杉矶房产在2013年可能仅值90万美元。也就是说，王宝强在购买这套房产上很可能被坑了30万美元。真是又为宝宝心疼一次。

遗憾：宝宝房产不在好学区

不过，与其研究为什么王宝强会被坑，还不如研究为什么明星热衷于在洛杉矶买房来得靠谱。中国的大明星可没在洛杉矶少掏银子买豪宅。据了解，黄海波2014年花178万美元在洛杉矶买房，黄健翔2012年花250万美元在洛杉矶买房，陈可辛2014年花523.5万美元在洛杉矶买房，周杰伦2009年更是花650万美元在洛杉矶比弗利山庄买豪 宅。

明星在洛杉矶“聚众”买房，绝不是偶然。洛杉矶位于美国的西海岸加利福尼亚州的南部，距离墨西哥非常近。这里的气候宜人，四季如春，非常适合居住，同时也吸引了越来越多世界各地投资者的涌入。对于华人明星而言，这里更是置业黄金地 段。

首先，洛杉矶拥有举世闻名的好莱坞（Ho llyw ood）。不仅绝大多数著名的影视公司在这里设立总部，一年一度的奥斯卡电影节也是在这里举办，诞生了无数的优秀电影和影视明星。发达的娱乐产业同时带动的是世界顶级的商业街区，去过洛杉矶的人都能感觉到，无论是星光大道还是比弗利山庄，到处都弥漫着奢华的味道。其次，整个大洛杉矶地区的总人口接近1800万，华人比例为13.9%，在洛杉矶东区的华人比例甚至达到了40%，这样走在大街上真的好像在国内一样。最后，在洛杉矶，不仅仅有像UCLA和加州理工这样大家梦寐以求的顶级名校，还有多达9所建校超过200年的州立和私立名校。同时，洛杉矶地区的初高中教育在全美也是名列前茅，尤其是尔湾（Irv ine）地区，由于其优质的公立教育资源，学区房的价格近些年持续飙升。

说到这里，不得不吐槽一下王宝强马蓉夫妇的洛杉矶房产所在的学区问题。这套房产所在的帕沙迪纳市建于1873年，是大洛杉矶地区的一个中等大小的卫星城市。它北面靠山，风景秀丽，四季如春，几乎全年阳光明媚。帕沙迪纳因每年的玫瑰碗（年度性的美国大学美式足球比赛，通常于元旦在帕沙迪纳的玫瑰碗体育场举行）和每年的玫瑰花车游行而著名，同时也是许多科技和文化机构所在地。然而，这里却并不是一个好学 区。

美国学区与中国学区不一样

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织或个人开设，所招生范围与学生的居住区域无关。而美国的公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在某一学区内的孩子，都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”，听上去和中国的学区房差不多，其本质还是有不同的。

美国的所谓学区并不是指一大片房子，而是一个类似于NGO组织但同时带有一定独立性和管理职能的第三方机构，有些类似于国内的区县级教育局，同时又有着独特的运作模式。

在美国，教育的权限是下放到各个州的。每个州根据自己的情况确定本州青少年的受教育年限，制订教育大纲，并进行每学年的统一考试。为便于管理各个区域内的公立中小学，由州政府教育局批准，每个州都会成立数量不等的学区，美国称为独立学区。学区有着独立的职能和作用，并像公司一样，经营着本区域内的公立学校。

以德克萨斯州为例，我们来看一下美国学区的特点。

其一，学区拥有独立管理权。目前，整个大休斯敦地区就被分为16个独立学区。一个学区就像一个小社会，除了市政府之外，学区雇的人员是最多的，包括教师和行政管理人员，还有大量的后勤人员。值得一提的是，美国的警察有很多种，在自己的区域范围内各管一摊，校警也是其中一个警种。由于近年来校园枪击案频发，每个中小学都配有大量的校警，每天持枪上岗，维护校园安 全。

其二，学区拥有独立经营权。学区的主要资金来源为州教育局的拨款，基本占到总支出的40%-45%，其最大的进项就是学区内住宅所缴纳的房产税。美国的住房买的时候看起来价格不高，但每年都要根据房产市值缴纳一定比例的房产税，其中缴纳给地方的部分就包含相当比例的学区税，这个有些类似我们的教育附加费。在德克萨斯州，每个市收取的房产税不同，一般来说，小城市和学区一般的房子收取的房产税比例也低。

好学区有标准

那么什么样的学校是好学校呢？在美国，每所公立学校都有一个从1分到10分不等综合评分，一个学校好不好，师资好不好，学生成绩好不好，都体现在这个综合评分上。从购买优质学区房的角度看，选择一个有多所高综合评分学校的Lo cation是最好不过了，而且该区域的公立学校的综合评分越高越好。

华人买房特别看重学区，尤其是有学龄孩子的家庭。学区的学校一般分为小学、初中、高中，一座房子所在的区域同时拥有的三级学校都是高分的学校，那么这座房子必然受欢迎，房子卖价自然水涨船高。美国的学区好不好，通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好，两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样坚持“生活为教育让路”的原则，但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区，通常附近的学区都不错。一般而言，房价高的地方通常表示学区好。

美国的公立学校和私立学校在硬件上几乎是没有差别的，很多时候，公立学校因为享受政府拨款，硬件设施可能还要更好一些。由于在公立校与私立校工作拿到的工资没有太大差别，公立校和私立校的教师教学质量差别也不大。一旦孩子进入了公立学校，只要一离家，孩子就像进入了保险箱，早晚会有校车接送，中午会在学校就餐，家长们一天都不需要为孩子的事情操心了，出了任何事情都由学校负责，还可以省下私立学校高昂的学费和生活费。哪怕是收入还不错的中产家庭，也会精心算计一下，尽量在合适的好学区购买房产，然后送孩子进公立学 校。

多角度考虑学区购房

在美国，每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校，只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址，每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。家长通过网络查到孩子可上的学校后便可与学校联 系。

美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境（包括学生出勤率）占15%；学生表现（其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量）占30%；学生进步（包括学校是否有效地帮助学生取得进步）占55%。

王宝强夫妇的洛杉矶房产所在的学区情况如何呢？根据该房产的地理位置，王宝强夫妇的两个孩子从小学到高中可以选择的学校是这三所：F ie ld（eu g ene）E lem entary Schoo l、W ood row W ilson M idd le School、Pasadena H igh School，按照公立学校的综合评分，这三所学校的得分分别是4分、2分、5分。从学区的角度，看到这个分数，绝大多数华人恐怕都不会到这里买房。

不过，是否购买美国学区房，这还是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租，那么学校附近的房子是比较容易租出去的，而且学校附近的房子出租时，每年收到的租金回报也会更高。不过，由于学区房的价格也更高，如果买房是为了作为取得租金回报，那么还要权衡其租售比，以判断是否值得入手。另外，学校附近的租客大多是学生，他们对房子可能会不够爱护，间接造成房屋保养成本的上升，这也是需要考虑的问题。

说多都是泪：不远处就有好学区

回到中国明星为什么钟情洛杉矶的房产，我们知道，洛杉矶在美国房产市场占有举足轻重的地位。2013年美国房产市场复苏期间，洛杉矶一马当先，成为了加州房产市场涨幅最快的几个城市之一，年平均涨幅达到了25%。对于赴美购房的中国人来说，众多的华人聚集区是洛杉矶吸引国人的一个重要原因，洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园等城市的华人比例高达40%。此外，学区优质、社区安全，成为了洛杉矶吸引人的另一个主要原因。

虽然王宝强夫妇在洛杉矶购置的房产并非处于好学区，但距离帕沙迪纳市（Pa sad en a）不远的南帕萨迪纳（Sou th Pasadena）却有着响当当的学区好名声。南帕萨迪纳（Sou th Pasadena）是老牌白人社区，距离洛杉矶市中心10分钟，华人区5分钟，除了地缘优势外，其最出众的是学区内有全满分小学、中学、高中：M onterey H ills E lem en ta ry、Sou th Pasad ena M idd le、Sou th Pasadena Senior H igh。到该区域购房的中国买家常常怀着忐忑的心情，因为“一个房子十几个买家同时在抢，买家出的价钱比卖主的开价多出十几万美金都抢不到”的情况经常出现。

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