高霞

摘 要：物业管理是建筑业、房地产业发展链条上的重要一环，和我们的生活息息相关。文章论述了物业服务公司尤其是中小公司的现状及发展，并提出生存与发展的合理举措。

关键词：中小物业服务企业；生存与发展

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）29-0034-02

近年来，随着社会经济的发展，随着房地产的不断开发，作为其后续管理组成部分的物业管理的重要性在人们的生活中越来越显现出来。现实中一些中小物业管理企业的生存状况怎样，存在哪些问题，企业前景和发展方向如何，这些敏感问题不由得引起人们的关注。

1 中小物业服务企业生存现状

1.1 认识不足，缺少规范和科学意识，学习不够

物业服务企业的管理认识停留在粗浅的表面上，缺少规范和科学意识。对《物业管理条例》的广度和深度宣传学习不够。

我国第一家物业公司是1981年在深圳成立的，此后随着各地楼市的迅猛发展，大大小小的物业公司也应运而生。而法规条例却是滞后的，我国2003年颁布了《物业管理条例》，2007年国务院对相关内容进行了修改，今年年初国务院本着简政放权，实行普遍性降费等原则，删除了条例中对物业管理人员职业资格证书的要求。

其目的是为了让企业提供更加优质的实质性服务。现实中一些大型规范化的企业状况稍好，中小物业管理企业状况堪忧，有些物业管理人员对物业服务的职责不清，对相关的物业政策、法规条文领会不透，服务目标不明确，服务质量差。少数业主对物业服务收费问题认识不到位，只享受权利，不履行义务。一些小区的业主缺乏法律意识，不能正当维权，引发服务者和被服务者之间的争端。部分业主对小区服务出现的问题，不是通过协商处理和法律手段解决，而是采用简单的拒绝交费等行为激化矛盾。

1.2 物业管理从业者的素质偏低，良莠不齐，缺少完善的 行业标准和从业人员行为规范

一些物业公司忽视员工自身建设，没有专业技术培训和职业道德教育，没有严格的岗位职责，严格的工作标准、考核标准，很难会有优质的服务。

据一些统计数据表明，多年来，对物业服务不满意排在前三的是房屋设备维修、小区绿化、安全保卫。房屋设备维修引发的争议居首，很大一部分原因是房地产开发商与物业服务企业衔接不到位造成的。

按国家规定，开发商在取得预售许可证之前，必须与物业公司签订协议，事实上，当物业公司接手楼盘后，楼盘基本建设完毕。建设单位主要进行开发，至于后期是否符合小区使用需求、有哪些遗留问题会给后期的管理维护设置了障碍，就不在其考虑范围内，更难以让物业服务企业进行预防性的监管了。

据权威机构5年预测调查报告显示，80%以上的建成小区存在开发遗留问题，业主找不到开发商，只能向物业反映。但物业公司只根据服务合同对业主提供相应的公共服务，承担不了建设方应承担的责任。

1.3 物业服务企业发展受到各方制约，监管力量薄弱

与物管工作相关的政府建设房管部门和物价部门起监管协调作用，随着高层建筑的增加和一些小区现代设施的投入，政府质量监督部门也加大了对物业管理企业的监管力度。但实际上，物业服务企业本来就是保本微利企业，架不住本来低廉的物业收入支撑各方支出。

一些监管要收取相应费用，就拿本市某小区立体车库的特种检验来说，质监局特检所按定价标准，每年年检每个车架要收取质检费160元，厂家维保每个车架每年300元，加上人工费、电费等，直接造成机械车位管理成本加大，物业公司只能把这部分费用转嫁到居民身上，居民不理解有怨气，而物业公司也是在保本甚至是亏本经营。

所以，物业公司的发展不是孤立的，离不开政府有关部门因地制宜的政策支持，一些不切实际的举措反而成了物业服务企业发展的“瓶颈”。

1.4 一些物管企业规模小，小而全，资源浪费，难以发挥 综合优势

无论是从职业道德、专业技术、应变能力、还是法律知识水平等方面都难以适应物业服务的需求，有些企业不能建立长效机制，人员不稳定，管理临时抱佛脚，易产生矛盾和纠纷；业主委员会组织不健全，业主自我管理能力不强，只享受权利不履行相应的义务，认为物业服务企业是全职保姆，只要收了服务费，就应该解决住宅小区的所有问题，承担社会服务工作和相关的一切责任。

物业服务费收缴率低，影响物业服务工作开展。少数物业服务企业重收费、轻服务及乱收费的现象，引起业主不满；造成物业服务费收缴率低，有些物业服务企业收缴率只达到80%左右，致使物业服务企业处于经营亏损边缘。

这在很大程度上制约着物业服务企业的生存和发展，也无法满足业主对服务的要求，物业服务企业长期低成本运作，难以保证服务质量，长此下去，会严重影响物业服务企业正常运转和物业产业的健康发展。

2 生存和发展合理的举措

2.1 房企立信、物管合规、业主立德

正如有关物业管理方面的权威人士所言，好物业必须不可缺失这三个方面——房企立信、物管合规、业主立德。开发商的施工质量，总体把控上要做到尽职尽责尽心，减少遗留问题。物业服务企业的管理要规范和科学，严格按《物业管理条例》有关规定进行，按公开公正公平的原则由业主选择物业服务企业。在房屋销售之前，由建设单位选聘物业服务企业做好前期物业管理，应当签订书面的前期物业服务合同，让物业服务企业参与早期管理，避免遗留问题的出现。

条例第二十二条明确规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。” 如果现实中依法行事，引进市场竞争机制，相互制约，相互完善，也会产生高素质的业主群体，三方共同维护社区和谐。

2.2 物业服务企业要加强自身建设，制定现代企业管理 规章制度，规避经营风险，向规范化科学化方向迈进

随着社会经济生活的迅猛发展，物业服务企业不可能只有清洁、保安、收费这么简单，伴随着高层住宅的铺天盖地，需要物业管理越来越专业化、规范化、知识化、精细化。服务的广度和深度发展都有了新的要求，电梯维保、电机维护、水箱设备维护、机械车位维护、电路的维护、监控设施维护、下水疏通处理、甚至门禁卡的设置等等。

除了质监部门规定的专业维保单位操作外，有些工作需要物业服务企业协助完成或独立完成。所以好的物业服务企业应该有一支技术过硬的队伍，或者有一些一专多能的人才储备，还要有规范化的操作标准，岗位考核标准，建立员工激励机制，走规范化管理道路。物业本是保本微利经营，理念就是取之于民，用之于民。法律赋予物业公司的权利有限，物业公司的经济实力也是有限的。企业解决不了所有问题，非全职保姆。服务费收缴率低可以让企业亏损，一件索赔案甚至可以让一个企业破产。前几年厦门某物业著名“丢车案”，还有时不时发生在我们日常中的汽车剐蹭索赔等，都是物业可能面临的灾难。还要建立完善规范的培训教育体系，真正提高物业服务质量，最大限度地降低经营风险，必要时可运用法律维权。

2.3 建立现代企业制度，制定物业服务企业发展目标，一 些小企业可走规模化集团化发展道路

目前有些物业服务企业规模小，由于好多是物业服务企业与单位签约服务，在一定的时间内，某物业公司可能会管理的面积很小，麻雀虽小，五脏俱全，运营成本很难降下来。从长远发展的眼光看，可尝试规模化集团化发展，这样可火借风势，顺势而为，但前提是一定要考虑到持续经营，考虑到可能要面临更大的风险。如果管理跟不上经营，难以实现的话，可循序渐进，先标准化，再规模化。

总之，一个好的物业服务企业队伍，要具备专业知识，经营头脑，管理才能。要有生存压力，竞争动力，努力提供优质服务

2.4 物业服务企业的发展，是要依赖大的环境的

政府相关部门要进一步加强对《物业管理条例》的宣传工作。此项工作关系到广大业主的切身利益，也关系到社区乃至社会的和谐与稳定。

政府职能部门还可指导和督促一些小区成立业主委员会，引导其充分行使选择权和决定权，依法维护业主权利，履行相应义务，做好登记备案工作。

政府要加大规划、协调、监管力度，对制约物业服务企业发展的不利因素，要进行一定的修订和调整。涉及到物业服务工作的建设、发改、工商、规划、财政、有关乡镇、社区、供水、供电等单位要综合协调，各司其职，各尽所能，共同推进和谐社会建设。

加强审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。针对各类物管矛盾纠纷及时处理，保障业主和物业服务企业的权益。

总之，物业服务企业要科学发展，持续经营，促进小区和谐，谋求社会安定。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国务院令第379号，物业管理条例[S].