■高珮义/文

再论城市化过程中的住宅问题

■高珮义/文

一、关于住宅需求者

本文所说的住宅需求主体，分为三个层次：首先是生存必须型需求者，其次是发展改善型需求者，最后是享受奢侈型需求者。这三者构成了市场需求结构体系。这个需求结构的优劣是判断一个国家或地区住宅市场经济是否合理的基本标志。从动态上讲，这个需求结构随着市场经济的优化而趋向符合需求理性，使整个社会进入一种“居者有其屋”住宅状态。从静态上看，这个需求结构呈纺锤型结构。粗略地量化这个比例结构大致应为20：70：10，即综合分析社会住宅资源，一个合理的市场住宅需求结构生存必须型需求者大致占20%，发展改善型需求者占70%，享受奢侈型需求者占10%。假如，从道义上讲，上述这个需求结构是可以接受的，那么我们就可以推断出一个与之相适应的住宅市场供给结构，从而设计出一个政府矫正住宅市场扭曲的政策结构。

笔者认为，从供求关系上分析真正按市场经济规律运行的住宅市场，应该是发展改善型住宅市场。在这个市场上，政府除了依法履行相关职能以外，基本上不需过多干预。有资料表明，按在籍市民统计，我国城镇人均居住面积已达30平方米左右，北京、上海、浙江等省市已超过30平方米，约为35平方米。这说明他们已满足了发展改善的住房需求，而社会舆论宣传的城镇住房问题，从整体上讲，显然不是指这个群体的住宅问题。那么问题出在哪里？……