李庚

【摘要】李克强总理在十二届全国人大四次会议《政府工作报告》中指出：要“推进以人为核心的新型城镇化”。无疑，小城镇、新农村社区建设将是提升城镇化水平的重要内容。本文着重探讨小城镇和新农村社区（下简称镇村社区）建设规划设计新模式，并取10000人社区为例阐述。有八大结论：①不用国家和地方政府投资就能建好万人社区。②农民购楼资金95%来自被解放的村庄占地。③比传统模式省地38%。④建一个社区增GDP10.23亿元人民币。⑤地方增预算外收入1.8亿元，各级增税收0.73亿元。⑥增加就业岗位3200个。⑦社区人性化规划设计群众易接受。⑧探索了镇村社区建设和农民养老新路径。

【关键词】小城镇；新农村；社区规划设计；新模式

一、镇村社区建设现状与发展方向

（一）小城镇社区现状及发展方向

伴随着小城镇发展社区逐步形成，成绩显著。但不少地区问题突出。首先居民区呈点式布置、星状分布。居生活常与产业经营、小城镇扩展发生矛盾。第二基础设施不配套。如供水分自来水、自打井、买水等方式。第三社区小功能单薄仅能住。症结是小城镇处于初级阶段，缺规划指导。

发展方向：小城镇越来越大，社区功能越来越全，社区规模趋于大型化。因为：①多数乡镇制定了小城镇发展规划，将随机松散的人群产业聚集地向空间布局合理，功能齐备的小型城市发展。②农民将不断涌入小城镇。农民离开第一产业一般分三个阶段：第一阶段一产为主；第二阶段大部收入来自二、三产业，但为留后路仍不放弃土地；第三阶段一产用工如转到二、三产业能获高数倍的收入，这时农民才彻底放弃工地。过程中，一、二、三产业兼顾，离家近且比城市投资便宜的小城镇是首选。③降低生活成本，获取便捷服务，提高资源利用率三大因素导致社区规模向大型化发展。

（二）新农村社区现状及发展方向。

以农民上楼，平村复耕为特点的新农村建设在多地试点。社区多为数排数栋五层步行梯楼，统一供水、电、暖，楼间置花草树木（此为流行模式，也是传统模式）。人们生活环境美化优化，舒适感、幸福感指数达90%以上，农民居住率先奔小康，并腾出大量村庄占地。

传统社区有五点不足：①老人上下楼不便，自理差的没人帮助不能上下楼。②养老条件受局限。居住形式只适宜家庭养老，很难享受社会养老提供的便利。儿女孙辈忙，陪老人时间少，老人出门难，别人进门难，在精神文化、交流等条件不能满足的状态下度过晚年。③农产品存放缺场地。秋冬楼间玉米槌密集堆放，很不协调。④大型机械无处存放。⑤社区小，功能不全。

三农自身发展必然走向新农村，新农村社区必然走向大型化。农民人均基本农田二亩。人均低收益致使农民纷纷离开土地投入二、三产业。留守和走出土地的农民因占有资源和收入构成的变化都逐步富裕起来，对窄街陋巷、柴草乱放、人畜混居、雨天泥泞、冬季无暖的村落生活环境有强烈的改变愿望。在离城市、小城镇远的村庄，实现愿望的出路在于新农村社区建设；又因人们追求生活高质量、低成本，邻村联建和数村联建的大型社区模式成为必然选择。

二、万人社区规划设计新模式

建镇村社区均指向大型化。社区规模应因地制宜，可數千人、上万人。本文取占地333亩容量10000人的社区规模阐述规划设计新思路。

（一）基本理念。

公园式社区，园中有楼、口字布局；楼楼相连，同层贯通；户户有院、院外廊道、上下便捷、通风透光；贴近民俗、雅俗共赏、农民可享；功能完备、适应广泛。

（二）基本功能。

1、适应广泛。

①适应新农村社区建设：自然村是宗族血亲人群的聚集地。相互依存、互帮互助、互相走动交流是重要生存方式。廊道、电梯使这种方式方便延续，且比自然村更便捷；院子房舍组合是中国农民几千年的居住方式。院落给了个体独立自主的家天地，一方面是隐密安全屏障，一方面存放家私，设置小院满足了传统需求；停车场给大型机具提供了场地；宽阳台方便观赏楼外风景，可为乘轮椅的老人提供大的回旋空间；人们在廊道就可信步交流，观赏风景；通风口的一部可供十多人聊天打牌。由于注重了人性化设计，更易被农民接受。

②适合小城镇社区建设：小城镇农民为主，附近数村整体划人。虽工农商学行档不同，但传统惯性和需求让他们更愿接受这种规划设计。

③适合城市棚户区社区改造。很多卫星村被城市吞没，他们和原四关居民构成棚户区主体，也适合这种社区建设模式。由于目前城市普遍房产存量多，可优先用存量房产安排棚户区居民。

2、方便养老。

首先是方便老年人交流。半自理能力的人坐上电轮椅可自主到任何一家和任何角落；二是能享受社会化养老服务。社区设养老服务中心，只要和中心签约就能享受全托式、或单项托、多项托、阶段托服务。如多项托的内容是帮老人起床、洗漱、吃药、早餐、午餐、两小时一探视，中心会按时派人服务，儿女们就可放心的早出晚归搞事业。又如全托式，老人生活全部在服务中心，根据签约可以享单人间、双人间等，儿女只管按期交钱和探望。再如，老人身边就有服务中心的电话（可带身上），有特殊需要只要摁响服务键，服务人员就能立刻赶到。

65岁以上人口比例约11%，社区65岁以上人口1100人。如需帮助生活的占30%计有330人。据调查，这些人1/3的采用全托式，1/3的采用多项托，1/3的采取家庭式养老。养老服务中心的服务对象220人，需建筑面积约2500平方米。要求中心邻医院。

3、少儿教育不出社区。

建社区幼儿园、小学。适龄儿童（约占11%）1100人，幼教三年，小学六年，每级122人三个班，计27个班。需8000平方米。

4、一般治病不出区。

设社区医院，内外服务结合。设病床150张，需5000平方米。

5、一般购物不出区。

设蔬果、百货、五金交电、图书文具、粮油土产、农资农具、家电家具等超市数十家，面积约4000平方米。

6、一般服务不出区。

物业、宾馆、宴席中心、药店、诊所、理发、娱乐、邮政物流、家政培训、服装加工、打印、金融、治安等日常服务一应俱全，需建筑面积约8000平方米。

商贸公益用楼计需27500平方米。

（三）土地换楼。

农民购楼资金主要来源于被解放的村庄占地，由建设用地指标市场获得。自然村居住区人口密度3人/亩，新社区人口密度30人/亩。除新社区用地外腾出3000畝，土地性质为未利用土地。经国土资源局（或民间）投900万元就能改良成基本农田。根据国家基本农田占补平衡政策，地方就多出3000亩建设用地指标。卖给发达地区搞建设就获10.5亿元（市价约35万元/亩）。农民购楼享成本价计9.16亿元，按29万元/亩补给农民计有8.7元，占农民购楼资金的95%。

（四）住楼补贴。

社区因务业费、暖气费、公共设施费用摊销比自然村生活花费多，实行农民住楼补贴制。钱来自被解放的村庄占地承包费，按700元/亩1年计210万元。这块钱六成均分，余部可用于村办公开支，照顾特困户，公共设施维修，物业人员工资等。

（五）地价惠民

2.75万平方米经贸公益楼按市价销售。价格中土地占241元/平方米，计有663万元。返还给农民用于社区公共设施开支。内容包括务业楼、地暖井、供水井及配套管网开支，以降低供暖和物业价格。

三、新模式实施操作

（一）实施前提。

实施前提是国家在基本农田占补平衡原则下，允许余量建设用地指标自由跨区交易。并规范市场，规范机制，规范监督。

国家基本农田政策是保18亿亩基数，占一亩、补一亩谓之占补平衡。发达地区产业密集，新项目因土地补方资源枯竭而无法落地。地方政府和企业有钱没地干着急，制约了经济发展。国家如严控基数，放活余数，落后地区供用地指标，发达地区高价购入，各取所需优势互补，有利区域经济平衡。

（二）实施操作。

1、县镇（乡）政府牵头组班子掌控全过程。

2、确定社区吸纳人群。新农村社区原则上选择村庄稠密、人口密度大的区域。以社区设计人口规模确定吸纳村庄范围；小城镇社区包括城镇现有从业人群并将附近村庄整体纳入。

3、社区定位。

新农村社区原则上选择土地瘠薄、交通便利、靠水源电源、排水排污有出路，相对聚中的位置；小城镇社区按既定总体规划定位。

4、新农村社区宅房换楼原则和实施。

新模式用地换楼是核心内容之一。实际操作上，土地价值转承房宅为载体以对应村村户户的千差万别。这样更合理，群众更易接受。所以用地换楼在实施层面变为用宅房换楼。农民购楼在规定限额内享成本价。

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