于健

【摘要】随着我国的城市化进程的不断深入，我国中小城市，尤其是农村人口大量迁移，从而引起了我国大型尤其是超大型城市房地产产业的“供不应求”。进一段时期，如何解决城市内人口对房屋的巨大需求，是摆在我国政府面前的非常亟待解决的问题[1]。本文将从城市化演变规律方面出发，通过分析基本规律来探寻一种适应于我们当前地产产业发展的方法。

【关键词】城市化；房地产产业；巨大需求；城市化演变规律

城市化的演变过程，它是一个社会发展的必然过程和其自有规律。它其实是一个国家乃至一个社会集团经济和物质、文化发展到了一定阶段的最终必然的产物。自上个世纪八十年代以来，我国的城市化发展进程就已经缓慢开始了。由于这一进程主要是在政府各个部门的共同作用下完成的，因此我国的城市化进程在不断的推进中，我国的城市化发展已经取得了深入显著的发展，但是由于城市化进程是一个及其复杂的过程，我国在城市化发展过程中也出现了很对影响我国城市化未来健康发展的“不良”政策和“错误现象”[2]。为了我国的城市化发展的持续健康，改正我国城市化发展存在的“诸多问题”，我们应该首先认清城市发展规律，正确认识城市化的终极奥义，最近推进我国的城市发展进程的持续、健康发展。

1、城市化概念及演变规律

城市化的概念具有广义概念和狭义概念两个方面[3]。所谓广义城市化，就是指基本設施和生活方式等方面的城市化，主要包括生活理念和生活方式的城市化以及土地使用方面的城市化。所谓狭义城市化，其实就是人口的城市化，主要是大量的农村人口尤其是青壮年劳动力逐步进入城市，并最终转变成城市人口的过程，还有一部分指的是城市人口中较为贫困的人员，通过政府帮扶、自身努力等方式最终达并超过了城市标准水平的那部分人。

城市化发展的演变过程，其实就是生产力的发展和生产关系的不断变革导致的经济发展和人民生活水平的提高，使得老百姓在实现物质需求的基础上更加注重精神需求的一种外在表现。这些年尤其是最近几十年，在我国城乡经济大发展的前提下，我国大量的农村人口迁移为城镇人口，导致了我国城市人口的急剧增大。第一方面，我国城市人口的急剧增大使得城市房屋刚需总量急剧增大；第二方面，我国经济的持续健康发展使得我们城市居民拥有足够的闲余资本来进一步改善其房屋居住条件；第三方面，我国城市化发展时间还比较短，城市化发展配套政策还存在很多漏洞；第四方面，我国很多城市规划不合理房屋分布不科学；第五方面，我国是一个人口大国，人均土地资源十分匮乏客观上导致了我国目前房地产所存在的问题。

2、城市化演变过程对我国的房地产行业机遇和挑战

随着我国国民经济水平和基础设施建设的飞速发展，城市已经逐步成为我国最主要的政治、经济和文化中心。城市化的逐步发展过程，逐步成为推动国民经济和社会发展的最主要的动力源泉。房屋的建设、房地产行业的发展成为了城市化发展的重要标志之一， 城市化的发展也为地产行业的发展提供了最为广阔和舒适的发展空间。过去的一段时期里，我国的房地产行业尤其是市区内的地产行业成为了我国社会和经济发展的支柱性产业。但是，由于我国的人口密度过大，房地产行业发展相关的规范政策在很长一段时期还很不完备，政府城市规范水平还不是很高，因此在我国当前的城市化演变期间，我国的房地产行业出现了十分巨大的下行压力。

3、城市化发展过程中地产行业的发展存在的问题

随着我国城市化发展的不断深入，目前的城市化进程进入到了结构性调整的“阵痛期”。本文将分析当前我国城市化发展的现状以及对地产行业的要求。

1）城市中的居民住宅建设存在着投资比例高，规模过大的问题。很多地产商在居民住宅建设过程中，别墅、洋房等高端地产建设较多，造成了资金和资源的严重浪费。大量、盲目的搞城市扩建，造成了很多城市出现了空心化情况，制约了城市化的持续健康发展。

2）城市建设缺乏城市文化特色和历史文明传承特点，最近几十年是地产行业突飞猛进的几十年，也是我国地产行业粗放型发展的几十年。很多城市的地产商仅是注重工期，舍弃了城市文化、民族特点和地域特色。

3）城市规划不科学、土地资源严重浪费，在过去很长一段时期里，很多地产企业在郊区大量囤地，随意布局建造建筑物，造成土地利用率低。

4）房价虚高，地产泡沫化严重。由于大多数地产商仅注重经济效益，使得很多大中型城市的地产商与一些“投资者”或是其他相关地产商合作，共同哄抬房价，制造紧张情绪，造成了房价飞理性上涨。

4、如何解决我国城市化进程期间房地产产业发展问题

房地产建设是一个城市化发展进程的一个不可或缺的重要组成部分，针对当前我国的经济和社会发展情况出发，主要从以下几个方面出发来解决地产行业发展问题。

1）政府提高整体性城市规划水平并严格执行。目前我国城市化发展水平还很低，很多城市结构性规划还不合理，土地和公共资源利用率不高。尽量在大的格局方面把握好城市发展、公共资源利用率、未来城市发展需求等方面。同时应该努力做到秉公执法，不要以一己之私造成整个全局的“秩序混乱”。

2）提高完善法律规章制度，提高执法力度。我国的法律制度还不完善，执法队伍还存在大量的徇私舞弊现象。政府只有在规章制度方面和执法力度两个主要方面出发，来解决非法侵占、挪用土地使用性质等问题的发生。

3）加大监管力度。目前很多问题出现在政府的监管力度不足，很多监管领域责任不明确，政府对囤地、炒买炒卖土地现象监管力度不足，预售房等规章制度不健全，造成消费者经济受损。

结论：

总之城市化发展是我国构建和谐社会的必经之路。我们应该在遵循建设和谐的现代化城市的理念下，加快政策引导，资金扶持，监管全面把控的原则，促进房地产行业与城市化和谐、健康、发展。

参考文献：

[1]杨波.城市化演变规律与中国房地产业发展规划分析[J].特区经济，2007，05：27-29.

[2]杨波.房地产业与城市化的协调发展关系研究[J].青岛科技大学学报（社会科学版），2007，02：11-16.

[3]吴淑莲.城市化与房地产业互动发展关系研究[D].华中农业大学，2006.