袁秀丽

2016年上半年在去库存政策助推下，楼市量增价涨，地王频现，二线城市成为领涨主力。市场向好，多数房企创下了历史最好成绩。TOP100房企销售金额和面积门槛均大幅提升，全年千亿房企有望再次扩容。在亮丽的业绩背后，是利润的改善，但基于扩张的需要，上半年房企发债规模仍在增加，典型房地产企业的资产负债率绝大部分仍在 70%以上。

5家房企过千亿

今年上半年房地产市场冲高，房企业绩也随之水涨船高。据克而瑞房企销售金额TOP10排行显示，有5家房企销售金额突破千亿，而去年同期仅有万科一家房企破千亿。5家房企依次是万科、恒大、碧桂园、绿地、保利。

与此同时，上半年TOP10房企的格局也发生了变化，最大的黑马当属碧桂园，其排名升至第三位，上半年销售金额1226.2亿元，同比上升127%。

碧桂园执行董事吴建斌7月4日在公告中表示，超额完成半年度目标是基于准确把握了市场机遇，提前储备了优质土地以及合伙人机制的成功运行。

目前，碧桂园已经进驻中国近300个城镇，并涉足马来西亚、澳大利亚等海外地区，在全球拥有超过500个项目、超过300万业主。

除碧桂园外，恒大的销售表现依旧突出，上半年销售额达到了1428.1亿元，稳居金额榜第二。由于周转速度快、执行力强，恒大的推盘节奏灵活，在市场高热时能保证充分的可售货量。再加上“无理由退房”、“全国楼盘8折”等营销活动，保证了恒大上半年销售业绩达到1428.1亿元。

恒大野心不仅是位列老二。在6月 26日恒大集团20周年庆典上，恒大集团董事会主席许家印表示，目前，恒大已进入“多元化+规模+品牌”的战略发展阶段。到2020年，恒大的目标是总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。

虽然上半年楼市火热，但是并非所有的房企都一路飘红。

克而瑞2016年上半年销售金额榜单还显示，万达成功回归十强。万达因战略调整，一季度销售金额仅为157亿元，被金地挤出TOP10，二季度销售额虽然同比进一步下滑，但销售规模突破500亿元，得以成功回归十强。 不过，其上半年及6月销售金额同比分别减少17.9%、30.3%。

除此之外，在金额排名前十强中，中海6月份销售额同比也出现18.5%的降幅。

在克而瑞的榜单中，还值得关注的是，绿地跌至第四，因受困于商业与三四线高库存，绿地仍然在调整转型中。

4月25日，绿地控股在发布2015年度业绩及2016年第一季度业绩时，公布2016年度目标为实现合同销售收入3200亿元，经营收入2400亿元，利润总额120亿元。 从目前的业绩来看，目标能否实现就要看下半年的表现。

多家房企上调目标

据中原地产研究中心统计数据显示，35家标杆房企上半年平均完成指标过半，达到64%，这是首次出现上半年指标完成过半的现象。

CREIS中指数据也显示， 2016年上半年，监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。

融创、碧桂园、恒大、绿城、越秀、万科、龙湖的目标完成率均超过一半，年内完成销售目标的可能性较大。

恒大上半年销售额为1428.1亿元，目标完成率约为69%，年内超越2000亿元几率较大。

旭辉2016年制定了销售额同比增长21%的销售目标，上半年销售额为308.7亿元，目标完成率高达85%。

目前，已有多家房地产企业调高了今年的销售目标。“基于上半年业绩，董事会决定将年度销售目标由1680亿元上调至2200亿元。”碧桂园执行董事吴建斌7月4日在公告中表示。

旭辉控股在公告中表示，集团已上调2016年全年合同销售目标20%，由原定的365亿元调升至438亿元。

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，已有65家上市房企公布了上半年业绩预告，业绩上调的企业达44家。

中原地产市场总监张大伟表示，标杆房企业绩上涨的主要原因，是上半年政策整体宽松，出台去库存政策的地区不断增多，部分地方甚至出台多轮宽松政策调整供应、刺激需求，促使上半年市场整体向好。

利润有所增长

2016年上半年在房地产企业亮丽的业绩背后，一直令业界担忧的利润开始有所增长。

据中金公司研究部预计 2016 上半年行业核心净利润增速有望持续恢复，同比增速有望达到 7.93%（2015 上半年同比增速为-0.17%，2015 下半 年同比增速为 2.03%）。

截至8月8日，据Wind统计数据，按照申银万国行业分类，沪深两市共计16家上市房企披露2016年中报或中报业绩快报，其营业收入总计高达2137.38亿元，同比上涨31.5%。值得一提的是，在16家公布中报业绩的公司中，仅1家归属于母公司股东的净利润出现下滑现象；仅1家房企亏损。可见，上半年市场回暖为房企净利润贡献不小。

2016年上半年，房企利润上涨的同时 ，基于扩张的需要，发债规模仍在增加。据Wind统计数据，长江证券分析显示，典型房地产企业的资产负债率，绝大部分在 70%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对1-6月份A股上市房企公司债的发行规模进行排序看出，发债规模最大的房企为保利地产，达100亿元。

严跃进称，发债规模排行前五的房企包括保利地产、华夏幸福、金科股份、泰禾集团和信达地产。这五家房企在今年上半年的债务融资规模较大，凸显了较为积极的战略扩张态势，也体现了相对充足的发债与偿债实力。当然对此类房企来说，需要警惕的是相应的偿债压力和风险。从上半年A股上市房企公司债的发行来看，融资成本总体趋于上行。换言之，发债的最好时机或开始消失。部分房企融资成本低，将利好下半年拿地和企业战略扩张，尤其是一些央企代表如保利地产、金融街等企业更是如此。

下半年压力仍不小

据克而瑞研究显示，预计全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。万科自3月以来，一直保持着每月300亿元以上的销售额，且逐月增长，6月销售额更 是超过400亿元，全年突破3000亿元不在话下。恒大、碧桂园也是增长强劲，上半年月均销售额都超200亿元，全年也有望冲刺3000亿元大关。

对于下半年的楼市，不是所有人都看好。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，虽然上半年部分房企盈利、销售业绩等指标其实比预期的好，但下半年市场销售状况或不如上半年好，下半年部分房企状况或比上半年的压力要大。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，进入下半年，部分热点城市信贷政策开始收紧，过快上涨的房价有望得到抑制，同时市场也会因此降温。

张宏伟认为，房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长。相当部分品牌房企已经布局的核心城市可售货量不足，尤其是在北上广深这样的一线城市，由于 2015-2016年上半年市场需求过度释放，2016年下半年至2017年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。

长江证券分析认为，在宽松政策边际效应减弱、部分城市收紧政策出台、房价上涨 抑制需求释放、去年同期基数抬升等因素综合作用下，下半年楼市大概率将走向降温。

不过基于上半年楼市的亮丽表现，以及目前趋于稳定的行业政策、货币政策， 即使下半年楼市边际走弱成真，全年总体增长的基调仍难改变。