综合整理/木 青

房地产
——麦当劳的真正生意

综合整理/木 青

醒目的大红底色和金黄“M”的广告灯箱，味道多年如一的薯条汉堡是我们对麦当劳的第一印象，但麦当劳真的是家快餐公司吗？麦当劳创始人雷·克罗克曾说：“我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”

在麦当劳的创始人雷·克罗克远期计划中，麦当劳的基本业务是出售分店给各个合伙人。和专业房地产开发公司不同，麦当劳不仅是在卖风格相似的地产项目，而且结合品牌优势、商业经营和房地产，形成“三位一体”的战略，麦当劳根据自己的选址标准选出合适的地点开店，然后长期承租或购进土地和店面，再把店面租给各加盟店，从中赚取差价。现如今，麦当劳已经是世界上最大的房地产开发商之一，它名下的房产甚至超过了教会。

“软件”+“硬件”打包销售

麦当劳在海外首先被认为是一家出售特许经营权和房地产的企业，其次才是卖汉堡等食品的快餐店，而其利润大部分也来自租金收入。2011年麦当劳年报利润为99亿美元，32%来自餐厅业务，23%来自特许专利费，45%来自租金收入。2011年底，麦当劳在全球119个国家，拥有2.3万个物业。

麦当劳主要有三种经营模式：一是特许经营；二是自己买地建连锁店，再将连锁店租给加盟商；三是长期租赁某块地皮，将它改造成麦当劳店铺，然后再将店铺租给加盟商，并且加收20%的租金赚取差额。

那么，麦当劳是如何在这几种模式中赚钱的呢？

除了直营店的盈余外，麦当劳的盈利主要是加盟商的服务费以及房地产收入。……