浅析住宅房屋漏水纠纷案件存在的问题及对策

2016-08-23刘亚坤李真真邹林亥鲁巧稚李博天章涛左勇志

中国司法鉴定 2016年4期

关键词：漏水业主纠纷

刘亚坤，李真真，邹林亥，鲁巧稚，李博天，章涛，左勇志

（北京市建筑工程研究院有限责任公司，北京100039）

鉴定论坛Forensic Forum

浅析住宅房屋漏水纠纷案件存在的问题及对策

刘亚坤，李真真，邹林亥，鲁巧稚，李博天，章涛，左勇志

（北京市建筑工程研究院有限责任公司，北京100039）

渗漏水问题不仅影响家居整体美观，还会带来安全隐患，造成邻里纠纷，“房屋渗漏”已成为影响家居品质的主要因素。近年来建筑质量投诉中住宅房屋渗漏水纠纷案件逐年增多。从建筑施工、住户自身原因、老城改造、物业管理等方面分析了渗漏水问题频繁出现的原因，以及在诉讼过程中因原被告双方情绪对立、侵权方认定、鉴定成本高、鉴定结果不易确定等方面分析了业主在维权过程中存在的问题。并从加强建筑行业管理、建立信息互通平台、监管、加大司法宣传力度、调解等方面提出了一些建议。

房屋渗漏；漏水纠纷；建设工程司法鉴定

《2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告》显示，在调查住户样本中，渗漏率达到37．48%［1］，渗漏水不仅影响家居整体美观，还会带来安全隐患，造成邻里纠纷，“房屋渗漏”已成为影响家居品质的主要因素。住宅渗漏水问题的日益增多，使业主的维权意识也不断提高，根据北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称“鉴定中心”）的案件统计，目前房屋质量投诉呈上升趋势，而且在上升的建筑质量投诉中，房屋漏水占到70%～80%，特别是厨房、卫生间、浴室、阳台、外墙门窗等部位尤甚。

笔者针对住宅房屋漏水纠纷产生的原因及业主在维权过程中存在的问题分别进行分析，并提出相应的对策和建议。

1　漏水纠纷产生的原因

1．1建筑施工的原因

由于当前居住建筑大量建设，建筑市场鱼龙混杂，很多工程为了赶工期，节省成本，导致房屋质量参差不齐，某些楼房在建材选用、建筑施工方面存在很多瑕疵，导致居民在以后的使用过程中出现上下楼漏水现象，由此引发纠纷。

例如，在某案例中，图1-A和图1-B为现场勘验局部照片。图1中显示测量室外露台地面高于室内地面140mm，且露台地面无坡度。根据中华人民共和国国家标准《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）［2］4．1．3条的规定：“平屋面采用结构找坡不应小于3%，采用材料找坡宜为2%。”因为在防水设防的基础上，为了将屋面或露台表面上的雨水迅速排走，以减少屋面渗水的机会，正确的排水坡度很重要。但是，该案件中的施工做法易造成积水，大量积水会导致水流向室内，同时防水层长期被水浸泡也会加速损坏，从而产生漏水现象。

图1　现场局部勘验照片

1．2住户自身原因

部分业主认为，自己购买的房屋属于自己的财产，在自己家中进行重新装修或进行管道等设施的改造都属于自己的权利范围之内，并且在出现相应问题后没有及时处理，也没有与邻里相互沟通协商，导致邻里产生矛盾并升级。

例如，在某住宅漏水案中，楼上住户自行更改了家中热水管路（图2），但在进行管道改造之后防水未做好，造成楼下漏水（图3），彼此协商不一致，从而诉诸法庭。若楼上业主在改造完管道进行相关的打压或蓄水试验［3-4］，检查改造施工情况及时发现问题，就不会出现类似纠纷，给彼此都造成损失。

图2　楼上业主热水管路

图3　楼下漏水位置

1．3空置性房屋增多

随着房价的不断上涨，许多人开始把房屋作为投资性产业，导致大量房屋空置，这些房屋由于长期无人居住、疏于管理，更易引起漏水事件，且漏水后不易及时被发现，扩大了业主自身损失。

1．4老城改造，出现“越改越漏”的情况

老城区的房屋一般因年久失修，屋顶、外墙渗漏现象突出，经改造后，老城区屋顶、外墙渗漏突出问题一般得到了解决。但是，近年随着一些城市老城改造规模越来越大，老城“越改越漏”的新闻却频频见诸媒体。这些情况多数是因为受改造预算如材料费和人工费的控制，防水设防等级、选材档次一般不会太高；工程施工单位最终可能也只有小的防水施工队愿意接单，技术水平受限；再加上监理不到位，老建筑防水施工基层条件差，这些都会成为防水改造效果不理想的原因。

1．5社区或物业管理的原因

居委会等社区管理组织没对居民漏水等典型的社区纠纷引起重视，使本可以通过基层调解就能解决的纠纷直接涌向法院，导致此类案件逐年递增。

2　业主在维权过程中存在的问题

2．1原被告双方情绪对立

漏水案件的纠纷双方多为相邻关系，受损方由于房屋漏水造成财产损失和生活不便，对侵权方存有不满情绪，而侵权方往往态度强硬以各种理由抗辩，导致双方矛盾加剧，最终诉诸公堂。即使法院到现场进行协调，双方多数也互不相让，导致法院调解及鉴定工作难以开展。鉴定现场也经常会出现原被告双方大打出手的情况，本来是和睦的邻里关系，结果因为漏水等一些纠纷没有得到及时合理的解决造成彼此矛盾激化的局面。

2．2侵权方的认定

有时漏水受害方将案情诉诸公堂，但未将所有可能责任人列入被告，在鉴定过程中也很难开展工作。例如，在某案件中，受损方将开发商及物业分别列为被告，但由于漏水位置在受损方楼上邻居，但鉴定时楼上住户拒不配合工作，由于楼上业主不是被告所以无法进行强制执行，导致该案件无法进行鉴定。

2．3司法鉴定成本高

漏水原因通常要对房屋工程质量进行鉴定以及受损财产价值进行评估。漏水问题涉及到诸多技术问题且牵涉到评估造价费用，并且受损房屋装修均有了一定年份，扣除折旧费后得出的损失金额往往低于高额的鉴定、评估费用。

2．4鉴定不一定有结果

在建筑工程质量存在瑕疵或人为因素都有可能导致房屋漏水，所以责任主体很难断定。另外漏水源的鉴定就更加难以判断，由于水管等设备在施工完成后大都埋藏于墙体内，而人为因素也具有较大的不确定性，不易查找漏水原因，造成鉴定中对责任主体认定困难。

房屋渗漏已经成为房屋质量的主要问题，严重影响到了居民的生活质量。特别是在房价居高不下的今天，很多家庭花费一生的积蓄才能买到一套房，如果买到的房子总是漏水，让业主情何以堪，所以房屋渗漏维权已迫在眉睫。笔者针对目前的漏水现象，提出一些对策和建议。

3　对策建议

3．1加强建筑行业管理

建设行政管理部门进一步加强建筑业的管理，对参与施工建设过程的各责任单位进行检查监督，保障施工质量。同时，加大质量监管和处罚力度，提升建筑工程质量，预防渗漏水等问题的发生。

3．2建立信息互通平台

法院定期向建筑管理部门通报居民住宅楼漏水纠纷情况，建议相关部门督促物业公司加强对小区的管理，做好供暖管道、水管等小区公共设施的保养维修工作，避免类似纠纷发生。

3．3老城区改造的监管

老城区改造实质上是政府给老城区民众的一项公共福利，有幸享受这一福利的居民要关心和维护好自己的权益，了解基本防水知识，监督好屋顶和外墙防水工程的质量。建议从以下几方面进行监管：（1）统一整改的房屋居民要利用整改这一大好的时机，彻底地解决屋顶、外墙等位置的漏水问题，可以推举几位有防水知识又时间充裕的居民作为代表，在改造期间全程跟踪和监督相关防水项目的进展和质量。（2）项目开工前，了解施工工期、施工方案、施工材料、施工单位等相关问题。（3）了解施工单位的施工资质及工人是否有上岗证等。

3．4加大法治宣传力度

司法机关通过解说典型案例等形式以案说法，提醒社区居民谨慎装修，定期检查自家管道，合理用水，引导楼房住户提高“漏水”预防意识，倡导文明和谐的邻里关系。

3．5建立多元化调解机制

邀请社区居委会、派出所等多种社会力量参与纠纷调解，充分发挥社区居委会、派出所等熟悉环境和相关人员的优势，平稳当事人情绪，最大限度地化解纠纷。

3．6业主之间的协调

发生渗漏情况时，业主之间可以先进行协调解决，变换立场和平协商，尽量避免闹上法庭，影响邻里之间关系，造成更大的损失。