姚志国，史达威（南阳市兴隆装饰工程有限公司，河南 南阳 473000）

房地产企业建设工程新型招标采购研究

姚志国，史达威
（南阳市兴隆装饰工程有限公司，河南 南阳 473000）

全文对我国建设工程招投标、有形建筑市场及房地产业的起源历程及发展现状进行梳理，对当前房地产企业建设工程招投标模式和有形建筑市场现行的运行管理模式存在的问题进行了总结、分析，随后提出了构建房地产企业建设工程新型招标采购体系。

房地产企业；招标采购；现存问题；体系建立

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.16.082

1　研究背景及意义

房地产行业、建设工程招投标、有形建筑市场三者都是我国改革开放，迈入市场经济时代的产物。然而，随着市场经济的进一步深入，现行有形建筑市场运行体制、房地产企业招标采购模式都有了不适应市场经济发展的一些新问题。住建部于 2014 年 5 月 4 日颁布了：《关于开展建筑业改革发展试点工作的通知》，该通知由原来“注重审批，减轻监管”的思路转变为对行政管理前置事务进行简化，如何抓住这一变革的契机，充分利用好现有各方面资源，能得以较大程度解决房地产企业采购本身存在问题，以及有形建筑市场与房地产企业采购的监管矛盾突出问题，对此，有了本文关于构建房地产企业建设工程新型招标采购体系的研究。

2　房地产企业建设工程招标采购现状

从1984 年国务院颁布“关于改革建筑业暂行规定”起至今，在我国建设工程领域招投标这一采购模式的发展主要经过了三个阶段。

2.1建设工程采购在房地产行业中的重要性

建安、前期工程、市政公共配套则是房地产开发项目内涉及工程采购最大的三个成本科目。在地产行业成本科目设置内，总开发成本一般被分为：直接开发成本和间接开发成本；建筑安装工程成本大约能占到总开发成本的40%；前期配套工程成本主要是指：方案规划、建筑设计、地质勘查、三通一平、可行性研究、各类型咨询报告等费用，大约占总成本的6%，市政公共配套成本大约占总成本的 20%左右。以上三项成本科目占据了房地产开发总成本的过半比例，无疑，房地产采购成本及采购成本质量控制适宜，会是房地产项目利润提升及质量控制最重要的关键点之一。

2.2地产企业招标采购与有形建筑市场监管模式下的并行现状

从管理职能部门设置来看，我国的房地产企业通常都会设置专门的采购管理部门；也有的公司采购部门与成本部门合立；或者采用其他的设置方式。但无论采购部门如何设置，我国各类型房地产公司均具备该部门。

从采购模式来看，我国房地产地产企业的采购模式主要有两种：一种是集团采购模式；另一种是以单个项目进行的采购方式。集团采购的模式在大型房地产企业应用较多；而中小型房地产企业目前还是以单个项目采购模式为主。

3　房地产企业建设工程招标采购中存在的主要问题

3.1供应商来源相对单一及垄断

无论大型或是中小型房地产商，供应商来源相对单一垄断这个现象应该均会面临。这是由行业特点决定的：首先，尽管房地产企业的供应商的供应链管理程度并不复杂，但它的采购标的物类的数量和繁复程度远超于一般的制造业；其次，房地产企业往往跨区域经营，很多供应商资源会属于属地性极强的企业；其三，即房地产开发企业的内部保护，甚至是内部的徇私舞弊。

3.2违规收取过高的保证金及标书费用等的现象

部分房地产企业在进行完全自主招标时，时有发生过度收取投标保证金、标书费用和图纸押金的现象，甚至个别单位以此作为缓解自身资金压力的一个有效手段。有的项目招标时划分多个标段，每个标段出售标书，一份标书费用甚至高达上万元；收取高额投标保证金，并在达成退款条件时，迟迟不予退还，这样的行为，给投标单位造成极大的负担，这些现象的出现，源于部分房地产企业在自主招标时，完全脱离合理的行政监管，背离市场规律、破坏招投标市场。

3.3评标专家资源相对匮乏

由于房地产企业采购多且杂的特点，因此无论是大型房地产企业，抑或是小型房地产企业，都较缺乏评标专家资源。在一个房地产企业内，往往同类型的工程施工总包招标，都会出现评委基本全部为内部人员，并且往往固定的现象，此举由于评标专家的受限，这既不利于评标水平的提升，更有可能造成评委暗箱操作评标结果的可能性。

3.4工程量清单的使用不规范现象

尽管，国家已在大力推广工程量清单在建设工程招投标领域的使用，大部分房地产开发企业也逐渐开始接受工程量清单招标的方式，然而，在实际操作过程中仍然存在不少问题：工程量清单不够标准和缺乏准确清晰的技术文件；招标时使用清单的计价模式，实际合同模式却却采用固定总价的合同模式；图纸设计深度不够、技术文件要求内招标范围、界面划分、技术要求不清晰等。

4　建立房地产企业建设工程新型招标采购体系

4.1用信息化手段做保障推动新型招标采购体系建立

采购平台建立必须以互联网为基础；采购平台建立主体为行政主管部门，现行最为合适的建立主体即为：有形建筑市场； 采购平台建立须建立全国性的统一平台，再分区域设置区域平台，不再各省市各自为战，重复建设；采购平台需是专门为房地产行业建设工程采购设立，或者单独为房地产企业设置通道入口，其流程设置、监管环节等，需与使用国有资金或其他性质的采购分开。

4.2引入市场竞争机制、扩大供应商来源

建立全国性、统一权威的互联网采购平台。由有形建筑市场推动这一数据库的建立，具有非常大的优势：供应商数据库由行政力量推动建立，比传统自行搜集、报名、广告等方式均有效；在新的采购平台下，通过各监管部门之间的系统对接，实现施工类企业资质年审、资质升级、新资质申请、异地备案等通过统一平台入口进入；在新的采购平台下，供应商资源将原来的地域限制打破，甚至可以对房地产企业供应商资源的来源进行适当的合理干预。

4.3充分使用评标专家资源

评标专家资源库同样可以借助计算机网络信息手段，整合至新的采购平台下，后台的分属管理再由行政部门内部职责进行划分即可。评标专家资源的使用通过如此整合，甚至可以打破地域的限制，再加上电子化评标的推进，使得异地专家评审也变得便捷高效。

［1］马涛，王大为.浅谈建立和完善建设工程担保制度的必要性［J］.建筑与预算，2009，23（03）.

［2］邹小华，于华.对建设工程招投标监管工作的几点建议［J］.建筑设计管理，2007（04）：65-69.