□文/任 伟

（华北理工大学经济学院 河北·唐山）



京津冀地区住房需求分析

□文/任 伟

（华北理工大学经济学院 河北·唐山）

［提要］ 本文通过对京津冀地区住房需求进行问卷调查，发放问卷1，008份，回收有效问卷983份。在效度和信度分析都通过的前提下，从收入、价格、年龄等因素，分析京津冀地区住房需求的偏好问题，得出随着年龄增长，住房的需求从刚性转变为改善型，价格、物业、区位是京津冀地区购房主要考虑的因素。

关键词：京津冀；住房需求；年龄结构

原标题：京津冀地区住房需求研究

收录日期：2016年6月14日

京津冀地区是我国北方经济发展最快的区域之一，人口也是随之急剧增长，相应的住房需求不断攀升，本文以京津冀地区住房需求为例进行调查研究，发放问卷1，008份，回收983份有效问卷。参与本次调查问卷的人主要集中在20～50岁，也正是这一人群，是购买房屋的主力军。

一、调查样本的描述性统计分析

测量城镇居民住房需求偏好的量表中，大多指标因素都是根据文献整理而来，因此在正式量表发放之前，需要通过探索性因子分析检验量表的合理性，即各量表的建构效度，并通过验证性因子分析检验量表模型的拟合优度。探索性因子分析的样本主要来自于京津冀地区城镇居民。

参与本次调查问卷的人，主要集中在20～50岁，也正是这一人群，是购买房屋的主力军。而不同年龄段的人群，对买房的主要目的不同。在刚性购房需求中，20～29岁人群占40.68%，30～39岁人群占到了46.86%，在改善性购房需求中，30～39岁人群占到了63.51%，40岁以上人群占26.67%。随着年龄的增长，人们逐步从刚性购房需求转变成改善性购房需求。（表1、表2）

从人口对商品房需求偏好的影响调研评价体系的因子分析结果表3可见，对影响因素指标进行KMO和Bartlett检验，检验结果显示KMO=0.823＞0.5，近似卡方统计量为1150.439，Sig.=0，检验结果表明，信度系数均大于0.5，说明基本适配指标理想。（表3）

二、住房需求影响因素分析

（一）收入对住房需求的影响。在本次调查的人中，家庭平均月收入在2，000～6，000元的人群占受访比例54.43%，月收入在 6，000～1万元的占比 26.35%，超过 1万元的占比19.22%。

1、月收入为2，000～6，000元。家庭月收入在2，000～6，000元的人群中，55.89%的人会选择继续购房。这部分人群中，79.63%的人继续购房是为了满足改善性和刚性住房需求。房屋类型的选择偏好于3室和2室。购房面积偏向于101～140平方米。

2、月收入为6，000～10，000元。家庭月收入在6，000～10，000元的人群中，57.53%的人会选择继续购房。这部分人群中，87.16%的人继续购房是为了满足改善性和刚性住房需求。这个收入人群放弃了1室住房，偏向于3室住房。购房面积偏向于101～140平方米，对81～90平方米和140平方米以上的倾向基本持平。

表1 描述性统计分析

3、月收入为1万～1.5万元。家庭月收入在1万～1.5万元的人群中，53.77%的人会继续购房。继续购房人群中，66.67%的人继续购房是为了满足改善性住房需求，28.07%的人继续购房是为了满足刚性住房需求。对于购房户型，这个收入人群也放弃了1室住房，偏向于3室住房。这部分人群在面积选择上放弃了81～90平方米和141～150平方米两种选择，更倾向于101～140平方米和150平方米以上的住房。

4、月收入为1.5万～2万元。家庭月收入在1.5万～2万元的人群中，54.84%的人会选择继续购房。这部分人群中，70.59%的人继续购房是为了满足改善性住房需求。这个收入人群偏向于3室和4室住房。这部分人群在面积选择上放弃了71～80平方米和101～110平方米两种选择，更倾向于110平方米以上的住房。

5、月收入为2万～4万元。家庭月收入在2万～4万元的人群中，51.61%的人不会继续购房，48.39%的人会继续购房。继续购房人群中，42.86%的人继续购房是为了满足改善性住房需求，35.71%的人继续购房是为了满足刚性住房需求，这部分人来自天津和北京。对于购房户型的要求，这个收入人群也放弃了1室住房，偏向于3室住房。这部分人群在面积选择上放弃了71平方米以下、91～100平方米、131～140平方米和141～150平方米四个选择，更倾向于101～130平方米和150平方米以上的住房。

表2 人口对商品房偏好的影响调研信度分析

表3 商品房需求偏好效度分析

6、月收入为4万元以上。家庭月收入在4万元以上的人群中，57.14%的人不会继续购房，42.86%的人会继续购房。继续购房人群中，44%的人是为了满足改善性住房需求，66%的人是为了投资。对于购房户型，这个收入人群偏向于5室住房。这部分人群在面积选择上放弃了81～90平方米、101～110平方米、111～120平方米、131～140平方米、141～150平方米五种选择，更倾向于150平方米以上的住房。

由此可见，家庭收入水平的不同直接导致了人们对于是否购房的选择，对于购房的用途、购房的类型也都会产生很大的影响。

（二）房价、物业和周边设施对住房需求的影响。回收的983份问卷中，人们在选择住房的时候，对周边配套的选择偏向于学校、公园和医院。对于购房主要考虑的因素在所有选项中前三名的分别是价格22.69%、物业20.65%和孩子上学近18.51%。在主要考虑价格因素的前提下，人们对其他因素的选择是物业30.25%、孩子上学近20.28%、房屋设计16.73%、周边配套16.37%、地段9.96%、品牌6.41%。

（三）年龄对住房需求的影响。对住房偏好进行年龄结构的分析可得，20～29岁人群在购房时考虑更多的是价格、物业和孩子上学较近等因素；30～39岁人群在购房时考虑更多的是孩子上学近、价格、物业；40～49岁人群在购房时考虑更多的是价格、物业、孩子上学近；50～59岁人群在购房时考虑更多的是物业、价格、房型设计和地段；大于60岁的人群在购房时会放弃房型设计和地段因素，更多考虑物业、价格和周边配套。由此可见，不同年龄阶段的人对于住房的偏好也各不相同，呈现出不同的结构。

三、总结

本文主要是通过调查问卷，从不同年龄段的人对购房的需求种类、不同收入的人对购房的偏好以及购房的综合影响因素等方面对京津冀地区住房需求现状进行调查分析，得出以下结论：

（一）在京津冀地区，超过半数以上的人有购房需求，而这些有购房需求的人中绝大多数人都是购房用于居住，不是用于投资。

（二）不同年龄阶段、不同购房目的其购房的需求种类不同。随着年龄的增长，购房需求也逐渐从刚性购房需求转变为改善性购房需求。综合来看，刚性购房需求主要集中在20～29岁这一年龄段。

（三）无论是刚性购房需求人群还是改善性购房需求人群，半数以上选择购买的是新房而不是二手房。而且刚性购买需求人群中有相当一部分选择多层楼房，而改善性需求人群中，相当一部分选择的是花园洋房。

（四）月收入的高低导致人们对于住房需求的层次也不同，是人们选择住房的重要影响因素。在一定范围内，随着人们月收入的增加，选择购房的面积也呈现增加的趋势，并且逐渐从刚性购房需求转换成改善性购房需求；但是随着月收入超过一定的范围，有相当一部分人群选择不再继续购房，在选择继续购房的人群中主要是改善性购房需求的人群居多，投资需求的人群也在逐步增加。

（五）房屋价格、基础设施建设、物业管理情况是影响人们购房偏好的三大主要影响因素。其中，购房人群对于周边设施的偏好，主要是偏向于学校、公园和医院。

基金项目：河北省社会科学发展研究项目：“河北省住房需求研究”（项目编号：201603020232）

中图分类号：F293.3

文献标识码：A