刘亚莹（郑州大学，河南 郑州 450001）



金地集团投资价值分析

刘亚莹
（郑州大学，河南 郑州 450001）

摘 要：近来房地产业由于政府的宏观调控正处于不稳定的阶段，房地产企业的投资变得更加有风险.本文根据现有的理论模型，对金地集团的房地产投资价值进行分析，希望能够对其以后的投资提供一定的建议，以期来增加投资的价值.

关键词：金地集团；投资价值；杜邦模型

1 金地公司介绍

金地公司从事房地产开发经营业务；兴办各类实体（具体项目需另报）；经营进出口业务；信息咨询（不含限制项目）.公司将房地产开发作为核心业务，初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲以及环渤海区域为主，其他区域经济中心城市如武汉、西安、沈阳为辅的全国化发展布局.公司先后荣获新地产“中国房地产上市公司综合实力10强”第五名、“中国10家最具增长潜力房地产上市公司”第七名.

金地在进行全国化之后，经营区域越来越大，逐渐跨出了当地的区域，并不断产生了新的子公司，总而早就了母公司的管理也越来越复杂，随之而来的就是战略之间出现差异，效率也变得低下起来，核心的竞争力也逐渐的模糊，人员开始频繁的流动.所以，从2012年到现在，金地一直进行着从单项目的管理模式向多项目的管理模式转变的过程，同时也建设了“集团化研究”等来进行管理.

2 经营分析

2014年，公司新开工面积312.62万平方米，比上年减少17.64%，竣工面积213.31万平方米，比上年增加45.57%.2011年，公司共有在开发项目（包括处于前期规划的项目）50个.据公司2014年年报，截止2014年底，公司全年实现营业收入34,835,841,295.08元，同比增长31.00%；营业利润7,144,355,439.93元，同比增长14%；归属于上市公司股东的净利润3997451139.05元，同比增长10.77%.截止2014年12月31日，公司总资产124, 667,406,137.16元，净资产320,152,572.21元，净资产收益率为10.18%.公司住宅业务销售规模稳定增长，在去年一年，住宅的销售将近500亿人民币，房屋的销售面积达到了近400万平方米，分别增长了9%和8%.公司的收入为456亿元，同比增长近30%.也不断的进行着土地的拓展，全年实现了19个项目，达到了270万平方米，总投资为150亿元，基本实现了常态和均衡的投资形式.商业租金为5亿元，增长了约17%.同时通过定向增发融资了18亿元，流动了资金，提高了资金的使用效率，同时也使得融资的实力大大的提升.

表1-1 主营业务收入比例

下表为金地最近三年的主营业务收入及占比情况：

主营业务收入是决定企业持续获利能力的主要因素.因此，高质量的收入结构中营业收入占的比例应该较高.金地近两年的总收入构成如表1-1所示.观察可以得知，2014年营业收入在总收入中占到绝大部分，比例高达99.666%，2013年营业收入在总收入中占的比重也很高，达到98.510%.因此可以认为，金地公司收入的质量较高，公司发展具有可持续性.

3 财务分析

3.1 偿债能力分析

表1-2 偿债能力指标

流动比率与速动比率，都是从静态的角度来分析企业的短期偿债能力.这两个指标对于企业的经营者来说是非常重要的.良好的偿债能力不仅为企业提供充足的资金来偿还债务，同时也可以大大的保证债权人的资金安全，让企业的管理进入良性的范围内.同时也为企业的投资者提供一个辨别的指标，来判断企业的竞争力和持续发展的能力.从表可以看出，金地的速动比率是低于行业均值的，企业应给予重视.资产负债率是期末负债额比资产额，主要是说明整个资产中有多少是通过借债来筹措的，同时也能够反映在进行企业清算时是否能够保护债权人的利益.它是一个评价公司借债水平的一个综合指标，另外也可以通过它来衡量债权人进行经营活动的能力，即债权人放贷款的安全度等.从表可以看出，除2013年外，金地其余年份的资产负债率均低于行业均值.是需要企业去关注和调整的.

表1-3 偿债能力指标行业均值

3.2 盈利能力分析

总资产报酬率反映了企业使用资本获得报酬的能力.立足于企业整体资本提供者（股东和债权人）视角，考察企业每一元资本投入获得的报酬水平.从表1-4可以看出，金地在2009-2014年间的总资产报酬率处于行业较低水平.说明企业的运营能力和资本回报水平在逐步提高，但仍有差距.企业发展要想获得外界的资本支持，必须进一步加强管理，以使其有较好的运营能力和较高的资本回报水平.

表1-4 盈利能力指标

4 投资分析及市场表现

除2009年市盈率达到17.79，2014年 12.82外，金地公司其余年份的市盈率水平均在10以下，明显低于房地产行业平均水平.市盈率反映了投资者对每股净利润所愿意支付的价格，也反映了企业股票的风险，欧美市场的正常的市盈率为10-20，而我国的一般在40左右.金地2009-2014年市盈率最高为17.79，最低为7.39，均在正常范围内，表明公众对金地的预期较为稳定，投资意向波动小，对于企业的长期发展，未尝不是一个好的信号.

从表1-6可以看出，金地的权益净利率呈现出稳定的状态，，表明金地的这几年的成长比较稳定，获利能力保持着比较稳定的平.权益乘数总体保持在3.3左右，变动幅度较小.总体说明，金地的资产负债率逐年升高，负债总额递增，杠杆收益大.通过对近年金地的资产周转率分析，可以看到金地的资产周转率基本稳定，将总资产稳定在这样一个高水平反映出企业全部资产的管理质量和利用效率.

表1-5 每股指标分析

表1-6 杜邦分析法指标

5 对金地公司的综合评价及投资建议

第一，随着中国资本市场监管力度加大和国家对房地产行业宏观调控的进一步加强，使房地产开发企业的资金链条变得非常紧张.金地集团2009年新增加长期借款17.52亿元人民币，资产负债率高达66.76%，2010年，金地集团计划开工面积208.78万平米，即使2009年未通过的不超过2.66亿新股，募集资金约30亿元的定向增发方案成功实现，金地集团手中动用现金流也可远远未能满足其项目开发需求.由此可见，金地集团下一步发展面临很大的资金缺口.考虑到目前在股票市场公开发行股票募集资金比较困难，金地集团可以考虑对下属的部分项目项目进行股权融资，由投资方对项目实现控股，金地集团确保项目的操作权，与投资方实行利润分成，这样就可部分减轻资金借贷的压力.另外还可以考虑发行可转债，这样既可优化资本结构，使公司的净资产利润率增加，又可以有“税盾”作用，间接降低了资金成本.

第二，通过对金地集团的财务分析，可以判断金地集团的存货近年来在不断上升.如果存货很多就可以使得管理变得困难，同时资金也变得很少.所以，通过各种手段来销售现房和期房，对金地集团来说是非常关键的.我们建议，金地集团应该制定一个完整的战略战术，例如快速反应的ECR战略，适时管理的JIT战略.另外还要对原材料的供应进行管理，转变观念，将企业之间的关系从对立转变为合作.

第三，随着房地产行业竞争进一步加剧，房地产行业原先的高额利润时代已风光不再.2013年金地集团的净资产收益率为11.86%，同期房地产行业龙头企业万科的净资产收益率为17.35%，2014年，万科19.17%，金地10.18%，相比之下，差距还是很大的.金地集团要想提高盈利水平，必须加强经营管理，降低成本费用，才能取得价格竞争优势.同时，还要加强服务特色以及产品创新，并重视对竞争者和消费者的深入研究，进一步强化市场定位意识.

第四，在房地产行业增长缓慢，利润率较低时，如何在未来发展中继续脱颖而出，领先于其他房地产企业，必须具备核心竞争力.只有掌握了核心竞争力的企业才能生存并保持持续盈利.金地集团未来需要强化的核心竞争力主要是三个方面：一是融资和资本运作能力，二是开发和管理能力，三是行业整合能力.未来者三个方面的有机结合，才能实现快速增长.

通过对金地集团的分析，可得知金地集团虽然与房地产行业的龙头企业万科存在一定差距，但还是一家具有发展潜力和很强市场竞争力的企业，有一定的投资价值.

参考文献：

〔1〕张璇.中国房地产私募股权基金研究［D］.人民大学,2012.

〔2〕朱利萍.借鉴国内外成功经验，探索JKC房地产金融策略［D］.复旦大学,2013.

〔3〕余洋洋.中兴通讯投资价值分析.上海交通大学2012.

中图分类号：F279.24；F275.5

文献标识码：A

文章编号：1673-260X（2016）05-0119-03

收稿日期：2016-01-28