文/张蕊蕊



房地产公司股权价值评估研究
——以不同开发阶段项目公司为例

文/张蕊蕊

摘要：飞速发展过后，房地产行业进入新的“白银时代”，经营环境发生大的变化，表现之一就是行业兼并收购加剧。在行业整合过程中，作为双方交易价格的基础，房地产公司股权价值评估是重要的环节。本文以房地产项目公司为例，简化了不同开发阶段房地产公司股权评估与审计的关系，有利于投资者决策。

关键词：股权评估；假设开发法；开发阶段

一、研究背景与意义

房地产兼并收购，主要有两种模式，公司层面战略合作，例如中交集团入股绿城中国；另一种则是项目公司层面进行接盘收购，如融创收购成都本土知名房企三个项目所有股权。本文以项目公司层面收购为案例，针对项目公司股权价值评估进行研究。

由于股权收购，交易价格最终由股权评估价值决定。大部分并购交易不仅涉及资产评估、而且还涉及审计工作，如果是国有企业出售，甚至涉及清产核资。现实中，往往出现：评估人员不懂财务知识，看不懂审计报告；而审计人员又不懂评估知识，看不懂评估报告等情况。本文主要贡献是，将审计与评估之间的复杂关系简单化，在假设开发法条件下，通过房地产开发的不同阶段为案例，让股权评估一目了然，转化为利用专家工作，更有利于投资者决策。

二、案列假设

本文价值评估不涉及品牌价值、规模经济效益价值，也不考虑项目公司拿地能力带来的期权价值等，完全是收购企业追求利润或者是快速进入市场的选择。……