郭栋林　汤惠君

摘 要：2015年末，中央经济工作会议明确提出房地产要去库存，在这一背景之下，2016年初，一二线房价快速上涨，引发人们对于房地产泡沫的担忧。文章就房地产去库存背景、政策成效、此轮房价不降反升的原因等进行了分析，并就如何促进房地产健康发展提出了建议。

关键词：房地产去库存 背景 存在问题 成因 对策建议

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）08-029-03

2015年12月18日至21日，中央经济工作会议在北京召开，会议部署了2016年经济工作五大任务，其中将房地产去库存列为工作重点，并相继出台了一系列政策措施。但自2015年下半年开始，我国一线城市房价开启了新一轮的急速上涨，涨价逐渐传递至二线城市，导致“地王”频出，一时之间，一、二线房地产市场交易活跃度激升。时值中央提出房地产去库存之期，房价急速上涨引起许多学者对房地产市场泡沫的担忧。

一、房地产去库存背景

（一）库存规模

当前，我国房地产业库存规模庞大，消化周期漫长。据国家统计局数据显示，截至2015年，全国商品房待售面积达到历史高位，为71853万平方米；自2000年到2015年，15年累计商品房新开工面积为1754064.32万平方米，累计销售面积为1200358.58万平方米，即未销售面积累计为553705.74万平方米，具体如表1所示。按照最近三年商品房销售面积最多的年份2013年的销售速度（2013年全年的商品房销售面积130550.59万平方米），也需要4.24年的时间周期来消化库存。

（二）去库存成效

1.成效初显，销售面积显著提高。根据国家统计局发布会发布，2016年4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。随着去库存相关政策的出台，各项政策逐渐发力，房地产去库存效果也得到初步体现，但仍需要持续监控相关数据，引导房地产开发企业看清去库存大背景，避免投资热再次抬头，刺激泡沫产生。

2.地区分化明显，重点城市成效显现，非重点城市压力依旧巨大。去库存成效地区分化明显，主要表现重点城市去库存成效显现，非重点城市库存压力依旧巨大。2016年4月末，重点城市商品房待售面积2.72亿平方米，比3月末减少600万平方米，比去年末减少397万平方米；非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米。重点城市库存待售面积开始降低，反映出去库存政策成效开始显现；但非重点城市虽然四月待售面积较三月有所降低，比去年反大幅增加，因此，房地产去库存在非重点城市有所发力，但因其库存规模过大，压力仍旧巨大。

（三）去库存的必要性

1.有助于我国经济的平稳运行。房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，对我国经济平稳运行至关重要。房地产业在国民经济中具有十分重要的地位，它与20多个产业有直接关系，上下游共涉及50多个行业，在所有产业之中影响力之大，覆盖上下游产业链之广，是其他产业无法比拟的。目前我国经济增速持续下降，产业结构面临调整，经济持续发展面临挑战。面对困境，中央提出要化解过剩产能，而与房地产业息息相关的水泥、钢铁等行业正是产能过剩的“重灾区”。通过去库存，促进房地产业健康、稳定、持续地发展的同时，以点带面，带动与房地产业相关行业的整合重组，升级产业技术，淘汰落后产能，推动我国经济健康平稳发展。

2.有助于防范系统性风险的发生。一方面，房地产业是资本密集型行业，它的发展离不开各类有效融资方式，其中银行信贷由于其资本成本的优势，在融资比例中占比较高，如果任由房地产继续盲目追加投资，库存持续走高，泡沫不断膨胀，将会提高银行坏账率，增加银行风险；另一方面，作为房地产开发成本中占比最大的土地出让金，是地方财政的重要来源以及地方债务的质押资产，“房价预期决定着地价”房地产库存高企，增加房价下跌预期，由此产生的直接后果就是地方偿债能力的下降，发生债务风险。因此，房地产去库存，能够有效防范房地产业引起的系统性风险，为我国经济改革创造有利、稳定的外部坏境。

二、当前房地产去库存产生的问题及原因

（一）一、二线房价过快上涨，形成新的涨价预期

根据中国指数研究院数据显示：十大城市（北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都）新建商品房2016年5月与2015年5月对比（详见表2），均价房价累计涨幅分别为：13.61%、20.69%、3.38%、58.82%、11.63%、19.25%、0.98%、24.29%、7.61%以及-4.02%，深圳、南京、上海房价涨幅居于前三位；其中房价涨幅最大的深圳，一年时间涨幅高达58.82%。而十大城市2016年前5个月累计涨幅分别为：4.91%、8.32%、3.38%、14.59%、7.10%、6.72%、3.74%、14.43%、4.64%以及-2.22%，依旧是深圳、南京、上海房价涨幅居于前三位。总体来看，一线城市除去广州之外，房价涨幅均十分迅速；二线城市中，南京、武汉、东莞、苏州，涨幅亦十分惊人，而其他二线城市房价也在这一年中有不同涨幅。一、二线房价在房地产业去库存大背景之下，依旧急速上涨，有观点认为由于凡勃伦效应，房价的上涨，能够刺激消费者购买，从而达到去库存的目的；虽然，从短期看来，房价的上涨，会刺激一部分持币观望的消费者的购买需求，同时，会形成新的涨价预期，促使投机者和投资者购买，这在某种程度上确实会有利于房地产去库存化；但从长期来看，房价的上涨，会抑制购房需求，从而降低房地产市场的有效需求，于此同时，房价上涨会促使开发商增加投资，加快拿地节奏，从而进一步增加房地产去库存压力，刺激了房地产泡沫的产生，不利于房地产业的健康、稳定发展。

（二）原因探析

1.去库存政策“重短期刺激，轻长效机制”。2016年前四个月房地产市场呈现出量价齐升的状态，这是因为在2015年，为缓解经济持续下行压力，中央人民银行总共降准5次，降息5次，向市场注入大量的流动性，提振宏观经济；地方政府为使房地产市场企稳，在2014年长沙就放开90平方米以下商品房限购，截至2015年3月，除四个一线城市之外，其他城市全面放开限购。这两项政策，均是对房地产市场的刺激，但是政策发力有滞后性，根据国家统计局数据显示，2015年5月商品房销售面积累计增长-0.2%，6月累计增长3.9%，即6月商品房销售面积增速已由负转正，房地产市场当时已显企稳迹象，但之后刺激性政策依旧相继出台，如2015年后半年的三次降准降息，2016年2月财政部降低首套房首付比例等政策。这使得大量的资本持续涌入房地产市场，使得库存周期相对较短的一、二线房地产市场成交量迅速放大，购房数量迅速增加，进而引起一、二线城市房价快速上涨。“正是因为长效机制的长期缺位，房地产市场总是暴露这样那样的问题：不是房价涨得吓人，就是政府担心房产滞销；楼市不是热了，就是冷了。”特别是在我国房地产业处于去库存的大背景之下，库存的压力更加使得促进房地产市场健康发展的长效机制“无人问津”。稳定的房价依赖于长效机制的发力，房地产市场的长期繁荣更加离不开长效机制的构建，尽管长效机制的讨论一直在持续，但实质长效机制的构建一直未能够落实。

2.投机行为无法得到抑制。一方面，由于房地产自身价值量大的特性，单单依靠一次性全款购买会抑制大多数的需求，因此，房地产在购买方式上需要银行信贷的支持，同时，由于过去长达17年的时间里，总体来看我国房价不断上涨，这就为银行提供了良好抵押资产，由此形成了一个循环，即房价上涨需要银行信贷支持消费者购买；银行由于房价上涨，风险降低，更加偏好贷款给房地产市场，这为投机者提供了便利，而“房地产价格上涨，投机需求反而会增加，进一步刺激房价上涨”。另一方面，“由于房地产的特殊性，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、建筑材料、实际质量、配套设施的市场价值等作出客观准确的判断。”因此消费者容易被房地产市场投机性行为带动的房价上涨所误导，作出不理性的决定，盲目跟风，从而引起从众效应，使得房价被进一步推高。综合以上两点来看，由于房价上涨与银行等金融机构的内生循环圈的存在，降低了投机成本，却没有相应的机制来抑制投机行为，并且一般消费者由于信息不对称，易被投机性行为误导进一步推动了房价上涨，抑制了去库存的需求。

三、建议对策

（一）短期性政策与长效机制相结合

1.短期性限购政策。国家统计局统计年鉴资料显示，上海2012、2013以及2014年年末人口分别为2380、2415、2426（单位：万人）；北京2012、2013、2014年年末人口分别为2069、2115、2152（单位：万人）；根据上海市以及北京市统计局资料显示：2015年末上海常住人口总数为2415.27万人，北京市常住人口为2170.5万人。深圳与广州也与北京一样，人口尽流入，虽然上海2105年人口出现尽流出，但流出数量较少，因此这四个一线城市房地产市场处于供不应求或者供求平衡状态，其房地产市场库存周期较短，完全可以依靠市场自身配置进行调解，不需要政策支持来去库存。与之情况类似的还有部分二线排名靠前的人口尽流入城市，这些城市均受到了去库存政策的影响，导致房价过快上涨。所以，这些城市要结合自身实际情况，出台政策对冲去库存影响，同时继续实施限购，平抑房价，避免房价过快上涨。但三四线城市，大多人口呈现出尽流出状态，房地产库存压力较大。地方政府要将现有的房地产去库存政策用好用足，限制新出让土地数量，同时引导开发商适当降价，扩大有效需求，警惕开发商盲目跟风式涨价，缓解去库存压力，使房地产市场尽快企稳。

2.落实住房租赁市场发展政策。当前我国城镇住房自有率已达到89%，而在住房租赁成熟的市场国家美国、英国、法国、德国、日本住房自有率分别为68%、69%、54%、47%和61%。我国住房自有化率如此之高的原因之一就是住房租赁市场的相对落后。住房租赁市场的完善，能够直接带来两个好处：一是满足多元化的住房需求，培育未来的住房购买者。房地产由于其自身价值量的特性，决定了不是所有人都能消费的起的。按照诺奖得主莫氏的“生命周期理论”，人的一生都要经历若干阶段，学历的高低、资历的深浅和机遇的多寡决定了不同生命周期收入和消费能力的差异，进而形成“年轻时租房、中年成家立业时购房”梯度消费模式。如果能形成租售并举的住房体系，则在满足了低收入群体的住房需求基础上，培育了大量未来购房者，这对我国社会的稳定，宏观经济的健康可持续发展都会产生重要影响；二是能够起到平抑房价的作用。按照供需关系决定价格的理论，面对旺盛的住房需求，充足的住房供给和优化的供给结构，即租售并举及住房的档次、价位、户型结构、空间分布的多元化，将有助于缓解供需矛盾，维系房价的稳定。

在推动住房租赁市场的发展进程中，要注重租赁中介市场的规范化，承租者的权益保护，投资机构的引入以及公租房的建设这四个方面。住房租赁市场离不开中介机构，中介机构规范化经营，是形成“租购并举”市场的关键。在租赁市场，承租者是处于弱势的一方，通过强有力的法律法规，对承租者权益提供坚强保护，对住房租赁的发展十分重要。租赁市场的长期发展，由于房地产价值量巨大，仅依靠个人投资者的投资，是无法消化体量如此巨大的市场，因此必须引入投资机构，完善投资机构的融资方式，对机构投资给予政策优惠，这将会为租赁市场注入大量资金，促进租赁市场快速发展。我国目前保障房是以出售为主，这在无形中提高了住房门槛，通过发展住房租赁市场，将我国保障性住房由只售不租转变为租售并举，最大程度地满足低收入群体的住房需求。

3.加快综合性社会制度改革。中央经济工作会议提出了落实户籍制度改革，加快农民工市民化的去库存路径。据《中国住房发展报告2015—2016》测算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共需求23.1亿平方米。这为房地产去库存提供了大量的需求。但这种需求并非有效需求，实现农民工市民化还面临诸多困难，一方面户籍制度的改革，农名工如何成为市民，成为市民后能否享受和普通城市民一样的教育、医疗等福利，这均取决于户籍制度以及其配套制度的改革；另一方面，是农民工成为市民后，其是否有能力支付城市高昂的房价。对于城市周边的农民，他们是当前制度的既得利益者，本身拥有很多的住房，无需买房，而对于偏远地区的农民，本身又不具备买房能力，这就依赖于我国公租房的发展。当一系列综合性的社会制度改革推进，农民工市民化得以现实实现，必将为我国房地产注入新的活力，在有效解决房地产库存的同时，会推动我国房地产业的进一步发展。

（二）完善房地产税收体系，抑制投机行为

我国目前房地产税收体系存在“轻保有，重流转”的问题。有学者认为：“‘重流转会将开发阶段房地产开发企业负担的税费，转嫁到购房者身上，导致房地产交易价格居高难下；‘轻保有会造成税款大量流失，同时降低投机投资者的持有成本，也在一定程度上纵容了一部分人炒地、囤地、炒房等不正当的市场行为，从而不利于房地产市场健康发展。”

参考发达国家房地产市场的交易税：德国在个人出售房屋环节，区分所有者持有房屋10年以上和10年内的交易，10年以上免缴纳收益税，10年内根据所得收益，收取收益税；英国有资本利得税，房产资本利得税在出售或交易时取得的收益部分征收的税金。英国资本利得税征税的税率有18%和28%两种。英国房产买卖的资本利得税只针对投资租赁房。出售自住房时所获得的收益，不必缴纳资本利得税。资本利得税根据个人的收入情况按照不同的标准征收：个人收入税率为20%的，资本利得税税率为18%；若个人所得税税率为40%或以上的，资本利得税按照28%征收；美国，如果卖房者在过去5年内在该房屋住满两年，并且卖房利润低于25万美元（夫妻俩共50万美元）部分需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。例：对于两单元房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。这些成熟的市场都会利用交易税区分房地产自住、投资以及投机三种类型，使用高税率增加投机行为的成本，从而抑制投机。我国应借鉴发达国家成熟经验，选用合理的税率以及合理的持有时间，抑制投机，促进房地产的保有率，保障我国房地产业的健康发展。

参考文献：

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[3] 罗峰.房地产泡沫的成因、评估与预控[A].河南科技，2013（8）250-251

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[5] 刘方.完善我国房地产税收体系的政策建议[A].当代经济管理，2015（11）34-38

（作者单位：华南农业大学公共管理学院 广东广州 510640）

（作者简介：郭栋林（1992—），男，甘肃兰州人，本科，华南农业大学公共管理学院13级土地资源管理专业；汤惠君（1960—），女，华南农业大学公共管理学院教授）

（责编：玉山）