文/远见



央行再降准对楼市影响几何

文/远见

持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

目前，影响市场信心的因素大多来自中长期，而短期内不乏正面因素，如央行稳定汇率的坚决态度、春节后继续释放流动性等。由此可以清晰地看出，货币政策从短期来看，安抚了市场情绪，传达了正面讯号，起到缓冲器和争取时间的作用，为结构性改革赢得了必要的时间和空间。而应对经济中长期挑战，根本手段还是继续深化结构性改革。所以说，央行降准不仅起到缓冲器和争取时间的作用，也为结构性改革赢得了必要的时间和空间，同时也会对楼市带来积极的影响。放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。所以说，此次降准，对楼市的影响主要有以下四个方面：

影响之一：央行降准0.5个百分点之后，大型金融机构的存款准备金率将降至16.5%，中小金融机构将降至13%，银行可动用的资金明显增多，加上此前降息导致的贷款利率进一步降低，此时，对于银行来讲，增加了扩大房贷规模的可行性，后续首套房、改善性需求后续持续释放得到保障，楼市去库存的措施政策也会得到保证。因此，从上述分析来看，尽管降准直接想救的是宏观经济，想救的是持续下跌的股市，但客观上救了房地产业，使当前一线城市、部分二市场基本面良好的城市来讲，接下来买涨不买跌的行情会持续，市场回暖的速度将超出政策预期，房价也许会酝酿不同程度的上涨行情。

影响之三：六次降准降息之下，楼市“分化”特征将会更加明显。在六次降准降息等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至上半年再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价将稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、郑州、石家庄等城市，而15月以上去化周期的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三、四线城市楼市来讲，想方设法跑量的主题不变，因为库存量大、去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

影响之四：降准等救市政策推迟市场调整期的到来，本轮需求透支将导致热点城市在2017年进入调整期。因为，中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息、降首套首付、免契税等“救市”政策，也改变不了中国楼市去库存的基本现实。当前一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因，其实主要是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，当然，这种繁荣景象的背后也会潜伏楼市的危机。

稳增长需要从楼市寻求突破口

在降准的影响之下，2016年房地产市场将会再次出现“暖上加暖”现象，国家统计局公布的2016年2月房价指数显示，一、二线城市房价已经开始全面上涨，这种情况下，降准将放大市场的利好，购房者对市场的预期将明显向好。对于一线城市来说，火爆将会持续。同时，政府的“救市”星星之火，也将会导致二线城市及部分三、四线城市房价上涨。对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好六次降准降息后跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止因市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

所以，从市场发展趋势来看，笔者认为，如果没有财政部等部委的免契税、降首付的新政，如果没有本次央行降准0.5个百分点，如果没有各个地方政府继续出手“救市”，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之后，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说，今年下半年将进入市场调整期。但是，上述免契税、降首套首付、降准等“救市”政策在春节之后频频发出，笔者认为，“救市”政策的频发将进一步透支楼市需求，也将推迟市场调整期的到来，预计本轮需求透支将导致热点城市在2017年进入调整期。

从时间的角度来看，2016年下半年将是本轮楼市的调整分界点，2017年开始，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来至今的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么就有可能会陷入被动。楼市如果进入调整期，在调整中将会进一步优化库存结构，因此房企不要恋战，更不能期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会。

总之，央行在“两会”之前降准，显示出强烈的稳增长意愿。一方面，有助于加快房地产行业的去库存进程。因为近期房地产去库存的政策不断，自今年2月份以来，央行、国家发改委等十多个部门相继出台了重磅措施，几乎每周都有楼市政策出台。

周小川行长近期在央行记者会上对于个人住房抵押贷款的表态，也被各方视为央行赞成适当给楼市加杠杆。另一方面，央行此次降准，带头遵守了此次G20会议“避免货币竞争性贬值”的承诺。由于美联储加息预期放缓，近期美元同样承受贬值压力，人民币汇率在春节期间维持稳定，都给央行放宽货币政策创造了空间。

（作者单位；山东省临沂市兰山区财政局）