周媛媛 刘蓓蕾

摘 要：外资通过直接成立房地产公司和企业并购的方式，将势力渗透到我国房地产产业链各处，严重制约我国房地产产业链正常发展。我国企业应利用本土作战优势，将互联网和房地产产业链结合，实现资源和信息的有效对接，以此破解外资渗透后受制于人的困境。

关键词：外资 渗透 房地产产业链 整合策略

一、引言

房地产行业是我国国民经济发展的基本元素之一，也是我国国民经济的支柱产业。相关数据表明，截至2015年7月，我国房地产投资已经超过4万亿人民币，占全国GDP比重超过13.5%。而随着我国城镇化进程的不断推进，住房的刚性的需求和货币流动性的充裕都促使房地产行业呈现巨大发展前景。房地产行业高投资和高回报的特点以及我国遗产税尚未完善等特点都使其成为吸引外资的重要因素。仅在2010年前11个月，我国房地产开发企业的资金来源中，外资就占到656亿人民币，较2009年同期增长59%。从总体上看，外资进入我国房地产市场具有很多优点，比如带来大规模资金流入和新型房地产金融理念以及金融工具等等。但不可否认的是，如果任凭外资的频繁流入而不加限制，后者将不断通过对房地产产业链上下游行业的影响来间接影响我国房地产行业正常发展。因此，有必要从房地产全产业链角度对外资的影响进行全面分析，并提出相应对策建议。

二、外资渗透我国房地产产业链现状

从目前情况看，外资渗透我国房地产产业链的方式主要有两种：直接投资成立房地产公司和通过并购手段进入房地产产业链上下游行业。

1.外资房地产公司发展现状。目前，我国内地的外资地产公司基本分为以下四类：（1）第一类是以“和记黄埔”、“新鸿基”、“恒基兆业”为代表的港资地产企业。（2）第二类是以新加坡凯德、印尼金光集团为代表的东南亚房地产企业。（3）第三类是以宏普集团、远雄集团为代表的台资房地产企业。（4）第四类是以摩根斯坦利、高盛等为代表的欧美基金公司。

2.外资并购渗透我国房地产产业链方式。房地产产业链涉及行业众多，其上游包括了建材、冶金、化工、機械等行业，中游则涉及土地获取、设计规划、建筑施工、营销、物业等行业，下游包括装饰装修、电气、家具、运输、商业等行业。而外资早就通过行业并购的方式渗透我国房地产产业链上各行业。比如在上游建材业中的水泥行业中，意大利水泥集团出资3300万美元，收购了国内该行业领先企业——光宇集团陕西富平水泥100%股权；而同属上游的建材零售业方面，英国百安居公司则以8500万英镑收购德国欧倍德在华全部13家门店后一跃成为内地建材零售业龙头企业。在中游的土地获取方面，外资企业已经囤积了大量土地，比如恒基中国及新鸿基地产等企业在内地持有的土地储备就多达2200万平方米。在设计规划方面，欧美地产商以建筑设计为主要业务，渗透内地市场，比如美国AECOM公司就连续收购中国市政工程西北设计研究院、深圳市城脉建筑设计有限公司等多家国内设计企业，澳大利亚五合国际集团也顺利收购北京华特设计院。在下游的装修业方面，美国威士伯公司以2.81亿美元的价格收购我国民营涂料业第一品牌“华润涂料”，而全球涂料巨头企业新加坡立邦（中国）也以2.45亿人民币收购广东秀珀化工股份等等。更值得关注的是，房地产企业对资金需求量巨大，而2010年4月严厉的楼市调控政策出台后，IPO、定向增发等资本市场融资渠道逐步收紧，引发内地中小型房地产企业倒闭潮，2014年3月负债35亿元的宁波兴润置业破产则直接揭开我国新一轮房地产破产潮的序幕。因此许多国内房地产商根据自身需要，主动寻求与外资进行合作，通过前者融资的方式来规避国家产业政策的限制。于此同时外资也在试图通过资金掌控我国房地产产业链，比如瑞银集团与金地集团合作的海外房地产基金总值超过2亿美元，其投资重点则从房地产产业链上游直接延伸到中游。从长远角度看，目前正在进行的户籍改革和城镇化发展相对来说更倾向于中小城市，而“居者有其屋”的传统理念和当前银行利率低下以及海外投资阻力加大等因素的综合影响，使得我国房地产行业及相关产业将在未来相当长一段时间内得到更多提振。因此，房地产行业如果要因时制宜应对外资步步紧逼的当前态势，就应从全产业链角度提出新的发展战略。

三、我国房地产产业链存在的主要问题

我国非对称产业链问题很多，但从外资渗透的角度来看，目前最应引起注意的主要是以下两个问题。

1.现有政策决定了房地产产业链发展空间存在局限性。以土地为例，由于国情所限，土地资源的所有权和分配权掌握在政府手中，因此，我国房地产产业链中政府控制了该产业链中游的开端，开发商作为流通土地的获得者，和融资合作机构（银行等）、开发机构（设计施工）以及销售机构、物业等构成房地产产业链中游的其他组成。而政府由于掌握土地资源而具有更多话语权，其决策行为带来的影响会随着产业链的延伸而传导到房地产产业链上其他地方，从而在某种程度上放大这种效应，从而在源头上就制约整条房地产产业链发展。

2.房地产产业链各环节成熟度较低，环节之间依存度较差。这方面突出表现在“行业标准缺失”问题上。此外，产业链上各环节之间相互倾轧明显。以中游环节为例，“世联地产数据中心”调查发现，受访地产开发商中只有17.9%认可其与代理设计、融资和营销等工作于一身的顾问公司合作情况，因此在考虑有75%的开发商明确表示反对以现有行业标准选择代理的顾问公司。相反，根据该数据中心另一项调查，61.9%的顾问公司认为开发商诚信不够，并且在顾问公司选出的、不利于其发展的因素中，“开发商不诚信”这一因素占据影响因素第二位。显然，房地产产业链各环节之前相关行业企业不能相互信任，会导致市场选择成本大幅度上升，且会由此带来寻租等一系列问题。

四、我国房地产产业链应对外资渗透的策略建议

安信证券策略报告认为，在过去4年调整背景下，房地产行业及产业链相关公司已处于A股洼地。从整体上看，房地产产业链已具备了较强配置价值，同时互联网渗透的影响，国内房地产产业链面临整体机会。以住房为例，仅在2015年上半年，两会和六部委分批就土地、公积金、信贷、财税等多方面采取稳定住房发展的措施。在未来10-20年内，我国新型城镇化发展还会加强对住宅的刚性需求，而经济结构的不断调整也为房地产行业未来发展提供广阔空间。在此利好消息驱动下，我国房地产行业整体形式开始好转。2015年6月中国房地产测评中心等几家单位联合发布的《2015年5月中国城市住房价格288指数》，作为监测点的全国288家地级以上城市房价变动指数较上月增长0.7%，环比则上涨0.05%。同时，宏观环境的变化也为我国房地产产业链突破外资渗透提供了前提。一方面，面对日益严重的外资渗透现状，我国政府开始逐步调整政策。2015年新修订的《外商投资产业指导目录》中，房地产行业从原来的“限制类”调整至“允许类”。这意味着外资将正式参与市场竞争，而不再需要通过第三方介入，这就为我国房地产行业有序竞争提供良好基础。另一方面，我国经济现状也为房地产产业链反击外资入侵提供了机会和空间。首先，随着我国制造业的转型升级，加之国内物流体系构建日臻完善，以及制造业人工成本趋高、消费观念差异等因素的影响，许多外资企业被迫搬迁。这就为本土企业逆袭提供了空间。以房地产产业链上游的建材零售业为例，百安居中国自1999年在华开展业务后一路高歌猛进，高峰时期曾开设63家门店。其获利也相当可观，仅2006年一年该企业就为母公司贡献830万英镑利润，然而从2007年起业绩急转直下，之后连年亏损不见起色，最后不得不于2014年向外出让70%股权。同样，在2011年6月，国内的华润水泥收购高盛旗下Panda Investments Ltd 所持蒙西水泥熟料及水泥项目40.6%股份，而西部水泥以6.25%自身股票为代价收购意大利水泥集团在华水泥业务。这些趋势都表明，外资正在加速撤离内地房地产产业链，这就为本土企业提供了机遇。其次，互联网的普及也为内地房地产全产业链合作提供了契机。房地产产业链上各产业收益之间具有长期均衡性，而房地产行业收益情况会通过市场直接影响到其上游和下游产业，如钢铁业、金融业、装修业、商业等。 目前，房地产产业链上各行业经营者与采购商的合作都缺乏一个完整、同一的渠道进行沟通和合作。因此，为了实现房地产产业链的协调发展，各行业必须形成不同专业、不同行业甚至不同领域之间的信息共享，实现房地产产业链整体的平台化、纵深化的高效率发展。具体来说，内地房地产产业链需要从资金、信息和物流三个方面进行协同发展。即：通过整合上游供应商、中游开发商和下游销售商的所有信息和资源，不仅加速现金有效流动，避免不必要的仓储等物流成本，而且可以通过自身要求来选择合适的合作方，使双方信息更为对称。以商品房住宅建设为例，随着我国劳动力成本的提升和科技的快速发展，以建筑工业化、设计标准化、装修产业化等提升生产效率和降低单位能耗、涉及房地产全产业链的“住宅产业化”已浮出水面。因此万科在2006年就成立了“万科北方工业化推进工作小组”，启动北方“工厂化”住宅发展战略，并在北京榆树庄构件厂成立研发基地，初期成果在2007年应用在上海试点的“预制装配式混凝土结构”高层住宅，而第一批PC住宅——上海新里程20号和21号已于2008年对外发售。而北京万科承建的“万科中粮假日风景”3期的3、4号楼则从PC、外墙保温系统和全装修三个方面实现住宅产业化。从当前形势看，房地产与互联网的合作已渐入佳境。然而我们认为，随着互联网技术的发展，中国房地产产业链更应深入发展。具体来说，内地房地产产业链可以从以下几个方面着手发展。首先，在资金来源方面，可以借鉴美国房地产发展模式，开拓资金来源。美国房地产发展模式的特点是，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，开发商只是吸引资金、把控中介和流通的组织者，而地产建造商或中介商只是围绕房地产基金的合作者。在这种模式下，房地产的核心就变成金融运作而非开发建设。而我国和美国有许多相似的地方。更为重要的是，当前我国的房地产发展业态与美国出台《房地产基金法》前的情形极其相似。因此如何为自己寻找到合适的资金供应者，就是内地房地产产业链关注的首要问题。2010年以来，由于限购、限贷政策的实施，我国房地产企业利润率已从20%猛降到10%左右，而融资、营销、管理等方面的成本还在持续上升。这种情况促使国内房企加快转型脚步。尤其是2012年以后，部分房企开始向全产业链方向延伸。比如民生易贷、民生银行地产部和万科地产也联手开发“民生e房”首期项目“万民宝”。在该项目中，投资者通过平台“民生e房——万民宝”产品，可以享受年化4.5%的金融收益。而购入该平台所在楼盘“万科米酷楼盘”的购房者，在签订购房合同后，还可额外享受给予的特别补贴1%，该金融产品的综合收益率可达5.5%。而总部位于深圳的香港特区上市企业“汇联金融服务控股有限公司”（以下简称“汇联金融”），也宣布推出国内首家覆盖房地产产业链中游全部环节的金融服务平台“汇理财”，其服务范围全面覆盖土地获取、建筑施工、房屋销售、社区服务等房地产产业链中游的各个环节，极大满足目前房地产企业的要求，成为一支不可忽视的新金融力量。其次，在信息方面，应利用互联网，将二者紧密结合，从而催生新的利润增长点，即“采用互联网思维、轻资产模式、绿色技术等作为核心竞争力，是房企应对中国经济‘新常态的必然选择”。比如在房地产营销方面，2014年8月万科与淘宝合作，宣布淘宝用户可以购买万科房产，并可用以前淘宝消费金额冲抵房款。而在2015年，绿地集团与中国平安联合，在阿里巴巴线上推出年利率6.4%的金融产品，仅在半天内该产品就销售一空。最后，内地房企应加快将物联网技术引入自身业务的脚步，将房地产产业链相关行业与互联网相结合，具体来说就是通过使用射频识别（RFID）、红外感应器、全球定位系统和激光扫描器等信息传感设备，将物品与互联网进行连接，实现对物品的智能识别、定位、监控和管理的网络服务。比如华润在北京门头沟项目“悦景湾”与“爱空间”于2015年4月达成战略协议，前者提供“988元/平米，45天完工”的定制精装套装服务，后者则依据前者提供的不同户型，设计数款时尚与舒适兼备的智能家居装修方案，并配备小米的智能家居。显然，利用互联网工具整合资源并打通房地产产业链，重塑房地产产业链价值链条，创新服务模式，将传统的“智能家居”向“智慧家居”方向发展，进而达到行业共赢模式，将成为内地房地产产业链未来发展的重要方向之一。

五、结语

总之，我国房地产产业链面临外资从全产业链角度的全面渗透，而后者往往通过直接成立房地产公司和企业并购的方式执行渗透策略。这种局面要求我国房地产产业链上相关企业需要利用本土作战的优势，进行全产业链的合作。而房地产与互联网相结合已成为房企未来发展的主要趋势，这也许会成为我国房地产产业链破解外资渗透的有效途径。

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作者简介：周媛媛，安徽工业大学商学院，学位：博士，职称：讲师；刘蓓蕾，安徽工业大学商学院，学位：硕士，职称：讲师。

※基金项目：本文被安徽省自然科学基金 “基于产业链连锁反应的企业并购整合策略研究”（1408085QG138）支持.