买卖不破租赁若干问题研究

2016-07-02河南广奥律师事务所河南郑州450000

人间 2016年19期

李　云（河南广奥律师事务所，河南　郑州　　450000）

买卖不破租赁若干问题研究

李云
（河南广奥律师事务所，河南郑州450000）

摘要：买卖不破租赁规则的确立目的是为了更好的维护承租人合法权益，从而使承租人对于买受人的无权占有变为有权的合法占有，使租赁权这种特殊的债权在一定程度上具备了对抗合同之外第三人的效力。买卖不破租赁规则适用范围上不仅仅包括房屋，还包括在土地上设定强制拍卖行为、负担行为等情形，例如抵押、确权、赠与、征收等。租赁权是基于租赁合同关系而产生的一种债权，是基于租赁合同关系而产生的一种债权，只不过是具备了物权的某些特征而已，从本质来讲，并不是完全意义上的物权。

关键词：买卖不破租赁规则；适用范围；构成要件；效力

买卖不破租赁是指在租赁合同的有效期间内，标的物的所有权发生变动原来承租人与出租人之间的租赁关系不受影响，继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条款确立了我国买卖不破租赁规则，使得租赁权在一定意义上具备了物权的某些特征，可以直接对抗新的所有权人，要求租赁合同继续有效，进而加强了对承租人利益的维护。

买卖不破租赁规则的确立主要是基于以下几点：1.维护合法有效租赁法律关系的稳定，更好的保障市场交易安全；2.最大程度的实现物尽其用的原则；3.保障租赁关系中承租人的合法权益不受侵犯。

要想对买卖不破租赁规则进行进一步的研究，首先要明确买卖不破租赁的适用范围是什么。

一、买卖不破租赁的适用范围

（一）主要适用于不动产，不适用动产。

《合同法》第二百二十九条对适用范围采用租赁物这个概念，从文义解释的角度看，其不仅包括动产，也包括不动产。在司法实践过程中，是否应当对该条文的“租赁物”作限缩解释，仅仅包含不动产，而把动产排除在外。

对待这个问题上，学术界可谓仁者见仁，智者见智。有部分专家学者认为，这里的承租人不仅应当包括不动产上的承租人，还包括动产上的承租人，于此同时，又进一步的将不动产承租人可分为经营租赁权人、居住经营权人等更为细致的区分。

经过反复的认真研究，结合该规则的立法本意，笔者认为，将该规则中的租赁物限于不动产更为合理、恰当。主要理由有如下几点：1.更符合该规则的立法本意，该规则立法本意就是要保障承租人的的居住权，满足其最基本的生活要求，不能使其无家可归；2.动产租赁的标的物往往具有很强的，流转速度快，可替代性强的特点；3.动产物权的取得方式以及公示公信原则，其救济方式往往可以通过其他的方式加以保护其利益。动产的承租人丧失承租权大部分情况下，不会危及承租人的基本生存利益，而且往往可以很容易的找到替代品，因此，对动产适用该规则没有太大的必要性，也无法实现物尽其用的立法效果和目的。诚然，从保护弱势群体以及人们最基本的居住权视角来分析，将买卖不破租赁规则的适用范围仅仅限定在居住经营权更为合适。

（二）买卖不破租赁规则不应仅仅局限于买卖这一种法律行为。

从严格意义上看，买卖不破租赁这个说法并不严密，只不过是一种比较形象，并不断的被人经常使用而已。从比较法的角度看，德国著名专家学者梅迪库斯认为，德国民法典中的买卖不破租赁规则不仅仅包括房屋，还包括在土地上设定强制拍卖行为、负担行为等情形，例如抵押、确权、赠与、征收等。我国买卖不破租赁规则也应借鉴其合理之处加以完善。

二、买卖不破租赁的构成要件

法律上确立该规则的本旨是为了保障承租人的居住权，维护合法有效的租赁关系的稳定。买卖不破租赁规则主要由以下几个构成要件：第一，房屋租赁合同需要真实有效，不能是为了谋取不当利益恶意串通，事后补签或者被确认无效。目前，我国的法律法规并没有将登记备案作为租赁合同生效的必备要件，也没有将其作为对抗善意第三人的要件，所以，并不要求租赁合同必须到有关部门登记备案。第二，必须在合法有效租赁期间发生所有权的变动，而且承租人须事实占有该租赁物，排除只签订合同，而不实际占有使用，防止道德风险。

三、买卖不破租赁规则的效力

根据《中国人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，买卖不破租赁规则的效果是所有权转移的情况下，租赁合同的效力不受影响继续有效。对此的理解，主要存在以下三种模式：第一，法定概括移转说。持这种观点的人认为，租赁物所有权发生转移后，合同的当事人发生变化，原租赁合同的出租人的权利义务将全部概括移转给买受人买受人代替出卖人成为新的合同当事人。第二，有权占有说。持这种观点的人认为，承租人占有租赁物是基于租赁合同，是合法占有，其占有的权利继续有效，不应受到侵犯。合法租赁有权占有在先，转移所有权在后，当然可以对抗后来的所有权转移。第三，折中说。持这种观点的人认为，应当对出租人是否告知受让人，受让人是否知晓加以明确区分。如果在买受人在与出租人订立合同时，出租人明确告知或者其已经知晓标的物已经出租的事实，而买受人仍坚持执意购买的话，此时买受人已经不再是善意的第三人了，承租人当然有权对抗租赁物的买受人，其效力不受影响；反之，如果受让人在订立合同时并不知晓标的物已经租赁给第三人，属于善意第三人，则承租人的权利不能对抗租赁物的新的所有权人。

笔者，比较赞成法定概括转移说，概括转移既包括债权的转移，当然也包括债务的转让。买卖不破租赁规则采取的是法定的概括移转，由法律直接做出明确的规定，而不再需要另外一方的认可即产生相应的效果。

是否可以这么认为，租赁权已经成为了一种新型的物权呢？笔者不以为然，真正的物权的对世性是对抗除自己之外所有不特定的第三人。而买卖不破租赁规只是使租赁权对抗特定的第三人即租赁物的买受人，不是毫无关系的第三人，是特定的第三人。

所以，租赁权是基于租赁合同关系而产生的一种债权，是基于租赁合同关系而产生的一种债权，只不过是具备了物权的某些特征而已，从本质来讲，并不是完全意义上的物权。如果在履行合同中，租赁物发生损毁或者灭失，只能要求租赁合同的出租人承担违约责任，而不是买受人。

综上所述，买卖不破租赁规则的确立目的是为了更好的维护承租人合法权益，从而使承租人对于买受人的无权占有变为有权的合法占有，使租赁权这种特殊的债权在一定程度上具备了对抗合同之外第三人的效力。租赁权是基于租赁合同关系而产生的一种债权，是基于租赁合同关系而产生的一种债权，只不过是具备了物权的某些特征而已，从本质来讲，并不是完全意义上的物权。这样做的目的为了提高效率，节省费用，有利于维护合法有效的租赁关系的稳定，保障弱势群体的居住权不受侵犯。

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