李进涛， 皇甫雪芹

(湖北工业大学土木工程与建筑学院， 湖北 武汉 430068)

公租房居民退出意愿的影响因素分析
----以武汉市为例

李进涛， 皇甫雪芹

(湖北工业大学土木工程与建筑学院， 湖北 武汉 430068)

根据公租房小区样本调查数据，建立有序Probit模型，对影响武汉市公租房居民退出意愿的因素进行分析。研究发现：公租房居民整体上倾向于如果提供优惠条件就愿意退出的选择。潜变量家庭特征、对公租房各方面的满意度和认知程度对公租房退出意愿的影响因素具有显著影响；反映潜变量的可观测变量中，家庭居住面积和公租房整体运行效率的满意度等变量对租户退出意愿的影响效应显著。根据分析结果提出建议，为制定更为合理的公租房退出政策和研究公租房租户的退出行为提供参考。

公租房退出意愿； 武汉市； 影响因素； 有序Probit模型

随着我国城镇化速度加快，城市住房价格也不断增高，一些中低收入家庭的住房问题亟需解决。随着经济适用房的渐渐退出，公租房成为保障性租房的主要形式。在公共租赁住房大规模建设的同时，很多问题接踵而至：分配不均，以权谋私，寻租骗租，监管不严，当退不退等。从目前我国保障房运行的情况可以看到，申请保障房时，隐瞒收入骗租、福利依赖的现象比较普遍。现有相关研究很少涉及到公共租赁住房准入退出影响机理的研究，更缺少从租户承受角度探讨退出难的原因，本文从承租者的意愿退出选择出发，研究公租房发展运行过程中，租户在退出公租房的选择意愿方面的影响因素。

1 文献回顾

针对公租房居民退出意愿和退出政策，许多学者都曾做过有益的探讨。在影响租户退出意愿因素方面，潘雨红和曾艺文等通过建立Logit模型对各地区公租房退出意愿的影响因素研究后发现，家庭人口、家庭结构、认知程度对居民决策影响显著，而文化程度、婚姻情况总体上对住房选择意愿并无显著影响[1]。崔光灿和汤海燕通过对廉租住房退出家庭与未退出家庭的特征进行了对比分析，揭示了在保障性住房退出过程中存在的住房福利陷阱问题以及不同家庭的决策行为，分析了影响退出决策行为的原因[2]。曹小琳和余楚喜研究了重庆市公租房的退出问题，发现租金制定不合理和监督管理不严影响公租房退出[3]。

在改善退出政策方面，学者有不同的见解。李欣欣指出我国要学习国外公共住房的进入与退出管理机制的优秀经验，并提出建立完善的进入与退出政策，加大管理力度，提高政府部门办事的透明度[4]。艾建国和陈泓冰、陈险峰和刘友平、高波以及邓宏乾和王昱博从博弈视角设计出有效的退出选择模型，合理制定奖惩金额以增加拖延退出的成本是实现保障性住房有效退出的关键，应当完善保障性住房退出机制[5-8]。黄俊峰、方永恒和张瑞、唐宗果通过采用规范分析与实证分析结合的研究方法，提出建立与个人信用档案联网的多部门审核公租房管理机构，使租户和管理者得到的信息对称，加快完善公租房退出管理等措施[9-11]。赵凤通过调研和咨询专家等方法，根据杭州市居民申请居住和退出公共租赁住房的数据，分析了受访者的满意度，认为存在一个合适的“退出—进入”率会使公共租赁住房供求关系稳定，最终实现公共租赁住房运行的良性流转[12]。郭士征和张腾、魏丽艳分析了根据家庭收入情况的变动后灵活制定公租房退出条件，以促进公租房的循环利用，确保能分配给真正有需求的家庭[13-14]。郑慧根据当前保障性住房退出管理中出现的问题，总结了管理现状和遇到的问题，对我国公租房的退出机制提出了建议，例如激励机制、监管机制[15]。由文献研究可以发现，当前在公租房租户退出意愿影响因素方面研究的比较少，而且缺乏对准入退出管理政策的针对性研究，也鲜见从中低收入家庭住房承受能力视角构建公共租赁住房退出协调机制的研究出现。本文以公共租赁住房的承租人为研究对象，利用有序Probit模型对其退出意愿的影响因素进行实证分析，并根据分析结果提出建议。

2 数据来源、研究方法与变量选取

2.1 数据来源

本数据来源于2015年7月-2015年8月期间的社会调查，该调查连续一个星期对武汉市南湖新城家园、马湖新村和汉口惠民居三个公租房社区进行了实地问卷调查，调查采用随机抽样的方式，共发放调查问卷500份，经筛选得到有效问卷452份，有效率为90%。

2.2 研究方法

本文反映公租房居民退出意愿的因变量涉及3类离散数值，概率模型是分析离散选择问题的理想方法。采取ordered probit模型对公租房租户退出意愿的影响因素进行分析，不但可以找出影响因素，而且可以反映出各种因素的影响程度，为相关政策制定提供直观依据。有序Probit模型如下：

以Yi表示在(0，1，2，…，m)上取值的有序响应，关于Yi的有序Probit模型可由以下式子表示:

Yi=0,1,2，…,J的概率分别为

φ(α1-βXi')

φ(α2-βXi')-φ(α1-βXi')

……

1-φ(αJ-βXi')

2.3 变量选取

根据现场调查收集居民对退出公租房的态度按照orderedprobit模型的要求，将居民的退出意愿分为达到退出条件愿意主动退出，有优惠条件愿意退出和达到条件也不愿退出三个层次，具体取值见表1。其中达到退出条件就退出是提倡的行为，有优惠条件就退出主要依靠政府给予退出租户的一项鼓励措施，例如税收减免、降低贷款利率等等。租户在退出选择上主要受到个人、家庭、生活水平、社会环境等几个方面因素的影响。其中以居民特征和认知程度为核心解释变量，同时引入租户对所居住的公租房条件和运行的满意度和风险感知变量建立有序概率模型。

2.3.1 因变量选取 本文中被解释变量是一个包括1—3三个等级的多分变量，表1列出了所有变量的详细解释。本文从租户角度将公租房租户退出意愿划分为三种，即达到退租条件主动退出、有优惠条件就退、达到退出条件也不想退。

表1 变量解释与赋值表

2.3.2 自变量的选取 租户退出意愿受多种因素的影响，根据现有研究的理论基础和实地调研，本文将解释变量分为以下几个方面:1)租户个人禀赋变量，包括性别、年龄、文化程度和职业；2)租户家庭特征变量，包括家庭年收入、人口和居住面积；3)租户对公租房运行效率满意度变量，包括对指定的准入条件满意度和对分配过程的满意度，也包括对整体运行效率的满意度和对现居住公租房的满意度；4)租户认知程度变量，主要是对公租房的了解程度，包括是否公租房性质、是否听说过公租房退出政策，也包括对退出以后政策实施以及自身住房的风险感知，具体变量解释及赋值见表1。

3 实证分析

3.1 样本基本特征与描述性统计分析

表2列出了有序Probit模型中自变量和因变量的基本统计特征。表3列出了调查对象的样本家庭社会经济特征。在本文使用的有序Probit模型中，租户退出意愿Y是1-3的多分变量，其均值为2.141 593，表明目前武汉市公租房租户倾向于选择有优惠条件就愿意退出的方式。

表2 变量描述统计表

1)调查对象的个体特征。本次调查对象女性较多占63.05%；主要年龄段在51岁以上，其中以60岁以上年龄段的居多，占总数的39.82%；文化程度方面，初中及以下文化水平的比例最高，占总数的51.33%，其次是高中文化水平，占总数的30.31%。职业方面，主要是离退休人群，占50.44%，其次是机关企事业单位的人员，占24.78%。

2)调查对象的家庭特征。调查中发现家庭人口数以两口之家最多，占了45.35%，其次是三口之家；从家庭的平均月收入水平来看，月年收入在2001～3000元的居多，占调查总数的41.37%，其次是1001～2000元的，占26.99%；公租房租户居住面积主要集中在40～50 m2。

表3 样本家庭社会经济特征

3)调查对象对公租房运行效率的满意情况。调查将满意度水平分为五个等级，即非常满意、满意、一般、不满意、非常不满意。其中租户对制定准入条件占最高比例满意为41.37%，对分配过程满意和一般的概率相差不大，分别为37.83%和36.95%，表示租户对准入条件的制定合理性和分配过程比较满意。在调查过程中，虽然不少居民反映了不少问题，但是整体上对公租房的运行效率和现居住公租房还是比较满意的。

4)调查对象的认知程度。调查对象中只有13.05%的居民表示了解公租房性质，而86.95%的人都表示不了解公租房性质。说明租户在申请公租房时并没有深入了解公租房政策，而政府相关部门也没有普及过公租房政策。在询问公共租赁住房退出问题上，46.90%的居民不了解公租房退出，25.22%的居民表示听说过，只有0.44%的人仔细研究过，可能的原因是这些小区里面居民普遍年龄比较大，是他们的子女帮助他们申请的公租房，导致他们不了解公租房性质。他们对退出以后的住房问题也是有信心的。这91.59%的比例里面包括退出以后完全有能力自己购房的还包括有能力在市场上租房的人群，而完全没有信心的只有8.41%。这可以看出公租房基本上没有覆盖大部分的困难人群，效率不高。在政策能否顺利实行方面，61.37%的居民保持观望的态度，说明政府的公信度一般，普遍认为政府实行退出政策的成功率一般。36.06%的居民认为这个政策实行起来不会顺利，而现在有些地方的实际案例也证实了这一观点。

3.2 模型分析

根据前文所述估计方法，本文选择了反映武汉市公租房租户个人特征、家庭特征、对公租房各方面的满意度和认知程度等四个方面的15个解释变量，利用Stata12.0对公租房租户的退出意愿进行了有序Probit模型分析。表4中模型Ⅰ是让所有的变量进入模型检验，检验结果反映了所有解释变量对被解释变量的影响程度。

表4 Ordered Probit回归模型

①为Log likelihood；②为Number of obs；③为LR chi2(15)；④为Prob>chi2；⑤为Pseudo R2

通过对检验结果分析发现，模型Ⅰ的整体拟合优度较好，表明解释变量整体上对被解释变量有显著性的影响，其中X7、X10、X12、X13、X14和X15六个变量对农民养老模式选择意愿的影响显著，而X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8、X9和X11九个变量对租户退出意愿的影响未通过显著性检验。模型Ⅱ是在模型Ⅰ的基础上，去掉不显著变量后模型的估计结果。通过对模型Ⅰ和模型Ⅱ中各解释变量参数的对比发现，模型Ⅱ中各解释变量对被解释变量的解释程度明显高于模型Ⅰ，但从伪判决系数(Pseudo R2)的数值来看，模型Ⅰ的拟合优度较高。

从表3的Orderd Probit模型回归结果看，自变量系数的回归显著性均小于0.05的影响因素有：家庭居住面积(X7)、整体运行效率(X10)、对公租房的了解程度(X12)、对公租房退出政策的了解程度(X13)、退出以后对自己解决住房问题的信心(X14)以及对政府执行退出政策的信心(X15)回归结果非常显著，说明对于租户来说，这几方面因素他们关注度比较高，而政府在政策制定中不重视此方面，或消息宣传不到位，导致公租房福利性消失，租户对公租房的依赖性较强。且在显著性变量中，除政府执行退出政策的信心(X15)外，回归系数均为正相关。

1)公租房租户个体特征对退出意愿的影响。从表4可知，反映租户个体特征的可观测变量中，X1、X2、X3、X4对租户退出意愿的影响不显著，可能的解释是:年轻人可能还没有能力在市场上买房，而年纪大的居民不愿意和子女们在一起，但是又没有能力在市场上买房或者租房。这两方面矛盾的结果导致了年龄的影响效应并不显著，而被调查的人群基本上都是退休人员，且基本上都是高中及以下的人群，没有比较对象，所以影响效果并不显著。

2)家庭特征变量对租户退出意愿的影响。表3中，反映家庭特征的可观测变量X7对租户退出意愿的影响在5%的水平下显著，可能的解释是家庭居住面积越大，租金也就越高，租户根据长久的考虑，愿意到市场上贷款买房，所以家庭居住面积越大，就越愿意退出公租房.而X5理论上应与租户退出意愿显著相关，但在本研究中未通过显著性检验。可能的解释是调研对象基本上是家里的老年人，基本靠退休生活，收入不会很高，所以对退出意愿的影响并不显著。

3)公租房相关方面满意度对租户退出意愿的影响。在X8、X9、X10和X11中只有X10是有显著影响的，可能的解释是如果租户从申请公租房开始就严格按照申请的流程来，而且明确知道审查的严格性，知道分配过程公平公正，而且在管理过程中严格监督各家各户的经济情况，那么公租房在整个的运行效率比较好，便会严格遵守公租房各项政策，服从管理。

4)认知程度对公租房退出意愿的影响。X12、X13、X14和X15都对公租房退出意愿具有显著影响，从X12和X13两个因素来看，如果居民了解公租房的性质和退出政策，退出保障性住房的意愿就较强烈，说明我们应该加强政策宣传和普及度，让申请公租房的居民都全面了解公租房与其他住房的区别，这样才利于退出政策的实施。从X14和X15两个因素来看租户在市场上解决住房的能力和对政府的信任度也是影响其退出的关键因素，X14很容易解释，X15反映了政府应该提高自己解决问题的能力，提高居民对政府的信任。如果群众不相信政府的公信力，那么管理好公租房的退出问题就很困难。

4 结论与建议

本文根据武汉三个公租房小区的实际调查数据，利用ordered probit模型分析影响承租人腾退意愿的因素，结果表明：在武汉市，租户选择提供优惠条件就愿意退出。潜变量家庭特征、对公租房各方面的满意度、认知程度等对公租房退出意愿的影响因素具有显著影响；反映潜变量的可观测变量中，家庭居住面积、公租房整体运行效率的满意度、对公租房性质的了解、对公租房退出政策的了解、对退出公租房自己解决住房能力的信心和政府执行的信心等变量对租户退出意愿的影响效应显著。因此公租房管理部门在公租房退出机制的设计和管理过程中，应该从租金设置、政策普及和激励机制等方面入手，促进退出程序的有序开展，确保公租房的有效利用。

1)建立灵活的租金制度。公租房租赁合同到期如果不退出继续居住的话就提高租金，这样可以使管理部门掌握主动性，同时建立租金调整制度，根据家庭收入变动调整租金标准。

2)加强公租房政策的宣传。尤其是对申请的居民要进行全面的普及，使他们充分了解公租房性质，避免因为不了解政策而产生的福利依赖现象的产生。

3)加强监督管理，增加管理透明度。管理部门承担起对承租人家庭收入动态监督的职责，同时建立健全公租房腾退的相关法律规定，设立合理有效的处罚标准，发现骗租、转租及改变用途等现象严厉处罚。

4)实行激励政策。根据本调查结果显示，居民趋于选择提供优惠条件退出的决定。例如对主动退出且信用良好的承租人给予优先购买权，提供购房贷款等优惠政策，提高承租人退租的主动性。

5)合理设定公租房的户型和面积，基本满足承租人的居住要求即可。因为承租人收入增加后，根据马斯洛需求层次理论，其居住需求也会有所提高，会增加主动退出的可能性。

[1] 潘雨红,曾艺文,孙起，等.公共租赁房腾退意愿研究及政策建议—以重庆为例[J].建筑经济,2015,36(1):103-107.

[2] 崔光灿,汤海燕,黄静.中国廉租住房退出中的问题及完善途径[J].城市问题,2015,(8):74-81.

[3] 曹小琳,余楚喜.公租房准入和退出管理的问题与对策研究—以重庆市为例[J].建筑经济,2012,(6):74-76.

[4] 李欣欣.建立和完善保障性住房进入与退出机制的国外经验借鉴及措施[J].经济研究参考,2009,(70):25-28.

[5] 艾建国,陈泓冰,鲁璐.保障房退出机制研究[J].城市问题,2012,(2):76-80.

[6] 陈险峰,刘友平.公共租赁房退出机制及其政策选择[J].城市问题,2012,(6):77-80.

[7] 高波.完善保障性住房的分配与退出机制[J].现代城市研究,2012,(5):29-31.

[8] 邓宏乾,王昱博,租赁型保障住房退出机制研究—基于进化博弈论的视角[J].贵州社会科学,2015,(3):123-127.

[9] 黄俊峰.我国保障性住房退出机制研究[J].江西社会科学,2013(1):12-19.

[10] 方永恒,张瑞.保障房退出机制存在的问题及其解决途径[J].城市问题,2013(11):79-83.

[11] 唐宗果.政策优化:信息甄别在公租房政策中的运用[J].成都大学学报:社会科学版,2015,(3):37-41.

[12] 赵凤.公共租赁住房退出机制分析—以杭州市公共租赁住房为例[J].中国乡镇企业会计,2015,(2):180-182.

[13] 郭士征,张腾.中国住房保障体系构建研究—基于“三元到四维”的视角[J].广东社会科学,2010,(6):5-11.

[14] 魏丽艳.保障性住房公平分配的准入退出机制研究[J].东南学术,2012,(3):40-48.

[15] 郑慧.租赁型保障房退出机制研究[J].经济研究参考,2012,(44):29-32.

[责任编校： 张岩芳]

An Analysis of Influential Factors of the Tenants’ Willingness to Vacate Public Rental Housing -A Case of Wuhan

LI Jintao，HUANGFU Xueqin

(SchoolofCivilEngin.andArchitecture，HubeiUniv.ofTech.,Wuhan430068,China)

Using the data collected from three public rental housing communities in Wuhan including the South Lake new city home, Mahu Xincun and Hankou Huimin, ordered Probit model is set up to analyze the influential factors of the tenants’ willingness to vacate public rental housing. The results revealed that public housing residents tend to vacate if provided preferential conditions. Latent variables like family characteristics, satisfaction and cognition towards public rental housing have significant influences upon vacation; Among the observable variables, the ones that reflect tenants’ satisfaction towards family living area and the overall efficiency of the public rental housing have significant impact on tenants’ willingness to vacate. The results of this study will provide references for the formulation of a more reasonable vacation policy and for studies on public rental housing tenants’ vacating behaviors.

willingness to vacate public rental housing; Wuhan; influential factor; ordered probit model

1003-4684(2016)03-0105-05

C31,C32

A

2016-04-22

国家社会科学基金项目(13BGL148)；教育部人文社科研究项目(12YJC630092)

李进涛(1973-)， 男， 湖北应城人，博士，湖北工业大学副教授，研究方向为住房政策、房地产经济与管理