周芳

摘要：增值税和营业税相比它是价外税、采用凭票抵扣的购进扣税法、不重复征税具有税收中性的特点，国家实行增值税的目的是为了降低税负。但是对房产公司而言要降低税负增加盈利取决于能取得更多的进项税额，而建安工程选择包工包料还是甲供，对进项税额的取得起着决定作用，因此房地产公司在对建安工程进行发包前有必要进行认真测算后再决定发包方式。

关键词：增值税；建安工程；发包方式；测算；探讨 一、前言

经国务院批准（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。因此自2016年5月1日起房地产业、建筑业也纳入了增值税纳税范畴。在营业税时期“提供建筑业劳务无论与对方如何结算，其计税营业额均应包含工程所用的原材料和其他物资和动力的价款在内（甲供的设备以及清包工方式的装饰劳务提供的材料除外）”，因此一般房产企业为避免税务风险对材料大多采取甲指方式。“营改增”后增值税和营业税相比它是价外税、采用凭票抵扣的购进扣税法、不重复征税具有税收中性的特点，因此对房产公司而言，要降低税负必须要多取得进项税额。而建安工程选择包工包料还是甲供，还需要根据可取得进项发票的种类和金额具体计算才能得出准确的结论。

二、 案例计算

[案例]假设某房产项目土建部分总额为10000万元，其中成本占比90%，建筑业的毛利10%。成本中：原材料约占55%（材料成本中商砼占50%，钢材约占35%，其他材料约占15%），人工成本约占30%，机械使用费5%，其他费用占比不超过10%。

我们以上面假设的数据来测算一下房产公司可以取得的进项税额：

方式一：包工包料

进项税额= 10000/1.11*0.11 =990.99万元（建筑公司开具）

方式二：材料全部甲供（清包工）

（一）建筑公司按一般计税方法计税

进项税额=（10000-9000*0.55）/1.11*0.11（建筑公司开具）+9000*0.55/1.17*0.17（材料公司开具）=500.45+71923=1219.68（万元）

（二）建筑公司选择简易征收方法计税

进项税额= （10000-9000*0.55）/1.03*0.03（建筑公司开具）+9000*0.55/1.17*0.17（材料公司开具）=147.09+71923=866.32（万元）

方式三：部分材料甲供

比如只选择钢材甲供，即原材料的35%甲供：

（一）建筑公司按一般计税方法计税

进项税额=（10000-9000*0.55*0.35）/1.11*0.11（建筑公司开具）+9000*0.55*0.35/1.17*0.17（材料公司开具）=819.30+251.73=1071.03（万元）

（二）建筑公司选择简易征收方法计税

进项税额=（10000-9000*0.55*0.35）/1.03*0.03（建筑公司开具）+9000*0.55*0.35/1.17*0.17（材料公司开具）=240.80+251.73=492.53（万元）

三、对发包方式的探讨

上述案例只是基于假设数据，旨在说明方案选择的比较方法。通过对以上案例三种方式的分析比较，可以看出对房地产公司而言：

第一，选择与一般纳税人合作可以取得更多的进项税额有利于降低企业的税负。在选择供应商时，是否在进项税率比较低的供应商处采购材料需要比价测算。

第二，因建筑业的增值税率低于材料采购的增值税率，因此当房产公司选择材料部分甲供或清包时如建筑公司选择一般计税方法计税，房产公司取得的进项税额比全包取得的进项税额多，有利于降低房产公司的税负。

第三，如果建筑公司选择简易征收会减少房产公司进项税额的取得，这时房产公司要想获得更多的进项税就只有选择清包工或者增大甲供的比例。当然也可以通过选择一个合适的点来平衡建筑公司和房产公司双方的税负，建筑公司和房地产公司进行博弈最终达到双赢。

建筑业可选择简易征税的项目如下：

A＼一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

B＼一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

仍以上面案例的假设为例，对建筑公司的应纳增值税额进行测算发现：

当甲供材料的占比为原材料比例的22.70%的时候，建筑公司选择简易征收方式和一般征收方式计算的应纳增值税额是基本相等的。当甲供材料的比例高于这个比例时建筑公司选择简易征收计算的应纳增值税额比选择一般征收计算的应纳增值税额低，所以建筑公司就可能选择简易征收，房产公司这时取得的进项税额也会降低。

四、结论

通过以上分析可以得出结论：“营改增”后，发包方式的正确选择决定了房产公司税负的高低，因此房产公司在对建安工程进行发包前应进行市场调研，了解各项材料的市场价格和税率，同时应与建筑公司进行充分沟通对发包方式进行讨论，并根据可取得进项发票的种类和金额具体计算得出发包方式的最佳方案。在发包时还应对材料及工程款的开票要求及税率进行明确，并在合同中进行约定。总之，营改增后建安工程发包方式的选择对房产公司和建筑公司的税负影响较大，为了降低各自的税负，房产公司和建筑公司双方的博弈将更加激烈。（作者单位：四川华地财富投资集团有限公司）房地产企业财务风险控制对策夏青况娅摘要：从房地产自身特点和其所占用的土地资源的特点的角度来讲，房地产行业的发展与国家的宏观经济形势息息相关。房地产企业必须时刻关注宏观的经济形势，未雨绸缪。企业必须对国家的政策导向有自己的科学正确的判断，根据政策导向来预测房地产行业及市场的走向，严格做好房地产项目贷款、项目施工和成品房销售等一系列生产经营工作，来合理规避风险。

关键词：房地产；财务风险；风险控制 房地产政策正在发生切实转变。往日强硬的行政手段愈发淡化，而市场的主动性被特别强调。对房地产行业调控的目标也由过去的短期目标转移为中长期目标，发挥市场的自主调节作用，更多考虑市场体系、供求关系，据此来构建长效控制机制。根据会议文件要求，房地产上市公司应特别注重增加住宅用地的比例、提高土地容积率。另外，过去“中央集权制”统一部署、统一发令的政策，也转向了“突出地方自主性”。依据这些影响房地产行业发展的新政策，房地产上市公司务必要考虑到其对财务风险形成的影响，未雨绸缪，常备不懈，适当调整发展战略，做好预警研究和应对措施。只有这样，才能在市场竞争中获利。

一、优化资本结构，降低财务风险

当企业拥有最低的资本成本时，就会具有最佳的资本结构，相应的财务风险也最小。房地产上市公司应建立合理的资本结构，要把握好负债的量和度，充分利用资本市场和金融市场，发挥财务杠杆的作用。房地产上市公司只有确定一个最佳的资本结构，改变单一的融资方式，运用组合融资筹集资金、降低资本成本，才能使企业价值最大化并减少财务风险。这就意味着房地产上市公司必须探索新的融资渠道。企业必须通过扩展融资渠道降低融资成本，更重要的是可以保证资金的供应。拓宽融资渠道的方法主要有股权收购、房地产投资银行、阶段性股权融资、开发商贴息委托贷款等。三中全会的《决定》文件中也特别指出：“金融改革方面未来要增加直接融资比重，要推进金融创新。”这也就说明可能会增加融资的方式和渠道，融资成本会降低。过去深受限制的信托、PE、股权融资和包括其他形态和形式的融资渠道、甚至是海外融资都会扩开和拓宽。房地产上市公司应抓住这一良好机遇，调整自身资本结构以控制财务风险。

二、优化组织治理结构，成立风险管理委员会

在组织结构方面，权责分配、权利制衡关系应在股东大会、董事会、监事会和经理层之间形成。设置管理部门时，建立完善且科学的内部组织结构，部门和岗位应合理、有效地设置，并建立起部门和岗位责任制度，明确职责，使内部牵制制度建立、健全，便于内部控制作用的发挥。此外，房地产上市公司应建成新型治理结构，创设风险管理委员会，并同时在经营管理系统中对应设置风险管理部门。

三、投资项目风险分散

有效控制房地产上市公司财务风险的另一手段是风险分散。通过对项目的规划和运行方式的调整，在发展前景不好的地区快速退出市场，通过兼并、合作在优势区域实现规模化发展。具体方法是企业合作开发项目。为了避免风险，需要更加注重资金的周转，如果销售情况不是很好，未来项目开发将受到影响。在如今的市场条件下，特别是北京、上海、深圳等一线城市，购买土地来开发项目对资金的需求量是比较大的。因此房地产上市公司要开发项目拿到土地，几家公司采取合作共同发展就成为有效的方法。企业合作不仅可以分散财务风险，同样也可以保持现金流的稳定，在销售情况不理想、回笼资金慢时，得到后备的补充资金。

四、加强投资项目管理

房地产项目固有开发时间长、投资规模大、与所处地区经济形势密切相关的特点。房地产项目正是因此而被定义为具有高风险的经济活动。严密的市场调研是房地产上市公司在进行项目投资前必不可少的工作。房地产上市公司应聘请专业人员参与调研工作，分析项目风险和可行性，不能因为管理者个人的好恶致使项目定位错误，不再盲目地决策，降低决策风险。开发周期长的特点也使风险管理中的不确定性增多。所以，企业要合理缩短项目建设周期。这不仅使在开发期内，由于外界环境的变化而造成的项目风险有效降低，也同样对于加快资金周转有利。

五、加强现金流量管理

强化现金流管理要求房地产上市公司进行严格的资金预算管理。不管是制定预算还是执行预算都必须严格把关，避免造成资金链断裂。同时还房地产上市公司人员要树立现金流管理意识，各级管理人员必须切实认识到对于房地产上市公司的生存、发展来说，加强现金流量管理的重要性，进而从战略地位进行现金流量的管理。房地产上市公司还可以缩短项目的开发期，这样可以提高资金的使用效率。对于房地产项目分期开发，或者采取边建边销售的开发管理模式，也能够有效缩短资金的回笼时间，加强现金流量管理。