周　芳

“营改增”后房地产企业建安工程发包方式探讨

周芳

摘要：增值税和营业税相比它是价外税、采用凭票抵扣的购进扣税法、不重复征税具有税收中性的特点，国家实行增值税的目的是为了降低税负。但是对房产公司而言要降低税负增加盈利取决于能取得更多的进项税额，而建安工程选择包工包料还是甲供，对进项税额的取得起着决定作用，因此房地产公司在对建安工程进行发包前有必要进行认真测算后再决定发包方式。

关键词：增值税；建安工程；发包方式；测算；探讨

一、前言

经国务院批准(财税〔2016〕36号)，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。因此自2016年5月1日起房地产业、建筑业也纳入了增值税纳税范畴。在营业税时期“提供建筑业劳务无论与对方如何结算，其计税营业额均应包含工程所用的原材料和其他物资和动力的价款在内(甲供的设备以及清包工方式的装饰劳务提供的材料除外)”，因此一般房产企业为避免税务风险对材料大多采取甲指方式。“营改增”后增值税和营业税相比它是价外税、采用凭票抵扣的购进扣税法、不重复征税具有税收中性的特点，因此对房产公司而言，要降低税负必须要多取得进项税额。而建安工程选择包工包料还是甲供，还需要根据可取得进项发票的种类和金额具体计算才能得出准确的结论。

二、 案例计算

[案例]假设某房产项目土建部分总额为10000万元，其中成本占比90%，建筑业的毛利10%。成本中：原材料约占55%(材料成本中商砼占50%，钢材约占35%，其他材料约占15%)，人工成本约占30%，机械使用费5%，其他费用占比不超过10%。

我们以上面假设的数据来测算一下房产公司可以取得的进项税额:

方式一：包工包料

进项税额= 10000/1.11*0.11 =990.99万元(建筑公司开具)

方式二：材料全部甲供(清包工)

(一)建筑公司按一般计税方法计税

进项税额=(10000-9000*0.55)/1.11*0.11(建筑公司开具)+9000*0.55/1.17*0.17(材料公司开具)=500.45+719.23=1219.68(万元)

(二)建筑公司选择简易征收方法计税

进项税额= (10000-9000*0.55)/1.03*0.03(建筑公司开具)+9000*0.55/1.17*0.17(材料公司开具)=147.09+719.23=866.32(万元)

方式三：部分材料甲供

比如只选择钢材甲供，即原材料的35%甲供：

(一)建筑公司按一般计税方法计税

进项税额=(10000-9000*0.55*0.35)/1.11*0.11(建筑公司开具)+9000*0.55*0.35/1.17*0.17(材料公司开具)=819.30+251.73=1071.03(万元)

(二)建筑公司选择简易征收方法计税

进项税额=(10000-9000*0.55*0.35)/1.03*0.03(建筑公司开具)+9000*0.55*0.35/1.17*0.17(材料公司开具)=240.80+251.73=492.53(万元)

三、对发包方式的探讨

上述案例只是基于假设数据，旨在说明方案选择的比较方法。通过对以上案例三种方式的分析比较，可以看出对房地产公司而言：

第一，选择与一般纳税人合作可以取得更多的进项税额有利于降低企业的税负。在选择供应商时，是否在进项税率比较低的供应商处采购材料需要比价测算。

第二，因建筑业的增值税率低于材料采购的增值税率，因此当房产公司选择材料部分甲供或清包时如建筑公司选择一般计税方法计税，房产公司取得的进项税额比全包取得的进项税额多，有利于降低房产公司的税负。

第三，如果建筑公司选择简易征收会减少房产公司进项税额的取得，这时房产公司要想获得更多的进项税就只有选择清包工或者增大甲供的比例。当然也可以通过选择一个合适的点来平衡建筑公司和房产公司双方的税负，建筑公司和房地产公司进行博弈最终达到双赢。

建筑业可选择简易征税的项目如下：

A一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

B一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

仍以上面案例的假设为例，对建筑公司的应纳增值税额进行测算发现：

当甲供材料的占比为原材料比例的22.70%的时候，建筑公司选择简易征收方式和一般征收方式计算的应纳增值税额是基本相等的。当甲供材料的比例高于这个比例时建筑公司选择简易征收计算的应纳增值税额比选择一般征收计算的应纳增值税额低，所以建筑公司就可能选择简易征收，房产公司这时取得的进项税额也会降低。

建筑公司采用一般计税方法：

销项税额=(10000-9000*0.55*0.227)/1.11*0.11=879.64万元

进项税额=(9000*0.55*0.773+9000*0.05)/1.17*0.17=621.35万元

应缴纳增值税=879.64-621.35=258.29万元

建筑公司采用简易计税方法

应缴纳增值税= (10000-9000*0.55*0.227)/1.03*0.03=258.53万元

四、结论

通过以上分析可以得出结论：“营改增”后，发包方式的正确选择决定了房产公司税负的高低，因此房产公司在对建安工程进行发包前应进行市场调研，了解各项材料的市场价格和税率，同时应与建筑公司进行充分沟通对发包方式进行讨论，并根据可取得进项发票的种类和金额具体计算得出发包方式的最佳方案。在发包时还应对材料及工程款的开票要求及税率进行明确，并在合同中进行约定。总之，营改增后建安工程发包方式的选择对房产公司和建筑公司的税负影响较大，为了降低各自的税负，房产公司和建筑公司双方的博弈将更加激烈。(作者单位：四川华地财富投资集团有限公司)

作者简介：周芳(1971 -)，女，汉，绵阳三台人，会计师，大专，四川华地财富投资集团有限公司，研究方向：财务管理、税务管理、会计核算。