胡万蓉　洪绍明

(1.马鞍山市委党校　网教部，安徽广播电视大学马鞍山分校，安徽　马鞍山243000；2.马鞍山市经济学会，安徽　马鞍山243000)



马鞍山市房地产业发展现状及对策探讨

胡万蓉1洪绍明2

(1.马鞍山市委党校网教部，安徽广播电视大学马鞍山分校，安徽马鞍山243000；2.马鞍山市经济学会，安徽马鞍山243000)

摘要：马鞍山市“因钢立市”，是一个经济增长很快的工业化城市，为房地产业的发展提供了坚实的经济基础和良好的环境.通过数据分析马鞍山市房地产业发展概况,将其归纳为四个发展阶段,并分析产业发展形势,对房企经营困难,区域发展不均衡,投资建设分散等问题,从宏观角度给出了相应的对策建议.

关键词：房地产业；发展阶段；现状；马鞍山

引言

房地产业是产业体系的重要组成部分，它在社会主义市场经济产业体系中占有重要地位[1].中国的房地产市场相对国外起步较晚，但发展迅猛，目前已日趋完善，逐步向企业集团化、产品高端化、投资国际化方向发展.房地产业在我国国民经济建设中已发挥了巨大的支撑作用，将来对保持国民经济的持续健康发展也具有重要意义.

本文通过对马鞍山市房地产市场情况进行调查，解读《马鞍山市统计年鉴》、《马鞍山房地产市场信息专报》和《马鞍山住房需求状况调查报告》中相关统计数据，解析马鞍山房地产业发展的现状、发展的形势和存在的问题，并提出相关的解决对策建议.

1马鞍山市房地产业发展现状

上世纪90年代初，随着马鞍山市城市化建设步伐的加快和住房制度改革的率先推行，马鞍山市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，目前已形成了一定的规模和实力，为地方经济发展、城市建设做出了杰出贡献.

1.1房地产业发展的阶段情况

依据相关数据分析，马鞍山市房地产业发展经历了起步期、扩张期、繁荣期到目前的调整期四个阶段.第一阶段起步期(1990～1995年)：这一时期,马鞍山市陆续成立了几家小型房地产开发公司，这些小规模开发企业或是受使用单位委托，或是承包，或是通过合作开发来经营房地产项目；第二阶段扩张期(1996～2003年)：在此阶段，国家采取了积极财政政策，加上城市化进程的加快，尤其是2000年以后，马鞍山市房地产业进入快速发展阶段，房地产投资额快速扩张；第三阶段是繁荣期(2004～2013年)：马鞍山市房地产业在全国扩大内需的宏观政策下，顺应形势进入繁荣发展的黄金阶段，初步形成了竞相发展的完整的房地产开发产业链；第四阶段调整期(2014年至今)：进入2014年，随着国家总体经济调整放缓，房地产局部地区供求矛盾严重失调，马鞍山市房地产业进入了调整期，房地产开发企业投资额、土地购置面积、商品房销售面积、销售额均全线下降(表1).房地产开发企业被资金等要素倒逼进入自身调整阶段，产业也被市场机制倒逼进入整合调整阶段.

表1马鞍山市房地产业2011～2014年相关数据表

数据项目2011年2012年2013年2014年开发企业投资额/亿元135.17211.49255.75245.58购置土地面积/万平方米264.01176.38191.18175.14商品房销售面积/万平方米245.57260.22312.14245.89商品房销售额/亿元94.48113.14147.96111.77

注：本表数据来源于《马鞍山市统计年鉴》

1.2房地产业发展的经济基础

据马鞍山市统计局发布的统计数据显示：2014年马鞍山市实现地区生产总值(GDP)1 357.41亿元，比上年增长9.7%；城市建成区面积92平方公里，城镇化率达63.9%；2014年末马鞍山市户籍人口227.7万人；当年城乡居民人均可支配收入25 648元，比上年增长10.3%.[2]当前，马鞍山市社会经济稳定的发展情况，为房地产业健康发展提供了良好的产业基础.同时，国家及地方政府纷纷出台土地、建设、财税、金融等产业鼓励政策，促进房地产市场健康稳定发展.通过政策调控，目前房地产下行压力得到抑制.2015年，马鞍山市区商品房成交面积164.4万平方米，超去年同期31%，创历史最好水平.

1.3房地产业发展的区域优势

马鞍山市地处长三角接壤地，与南京市、合肥市、芜湖市相毗邻.根据中国房地产指数系统百城价格指数全样本调查数据，2015年11月新建住宅的平均售价显示：南京市为14 661元/平方米、合肥市为7 825元/平方米、芜湖市为5 549元/平方米、马鞍山市为4 918元/平方米.随着宁安高铁的运行贯通，“同城效应”逐步显现，马鞍山市房地产投资的价格“洼地”优势较大.

1.4房地产业发展的理性回归

前几年，马鞍山房地产业紧随全国发展大势，投资建设过度膨胀，经历短期繁荣后，2015年开始出现了明显的调整回归，尤其是房产交易价格，也是经历“一哄而涨”到回归理性的过程.2014年市区商品房销售均价同比基本持平，销售面积同比锐减，2015年销售价格同比锐减，销售面积同比巨增，由此可见，销售形势通过价格调整回归正常状态(表2).同时，2015年马鞍山市区和市辖县城商品房及商品住房交易均价差距不大(图1)，也逐步回归理性局面.

表2马鞍山2011～2015年市区商品房交易情况表

项目2011年2012年2013年2014年2015年成交均价(元/平方米)60915701605960465475同比(%)17.52-7.66.84-0.21-9.4成交面积(万平方米)83.68127.83154125.42164.4同比(%)-4.760.8217.45-18.5631

注：本表数据根据《马鞍山房地产市场信息专报》整理，不含市属当涂、和县、含山县数据

图1　2015年马鞍山市区及各县城区商品房及住房交易均价图

注：本图根据《马鞍山房地产市场信息专报》数据整理

2马鞍山市房地产业发展存在问题

马鞍山市“因钢立市”，是一个经济增长、城市扩张很快的工业化城市，为房地产业的发展提供了坚实的经济基础和良好的投资环境.但与经济发达的南京市和省内合肥市、芜湖市等近邻城市相比，尚有不少差距，并且房地产业在发展过程中还存在着一些不容忽视的问题.

一是房企经营困难.房地产业是投资资本密集型行业，马鞍山市规模大、实力强的房地产企业凤毛麟角，而外埠地产集团企业随着项目的竣工交付后也就销声匿迹，落地生根的企业屈指可数.房地产开发企业规模小，开发资质较低且企业综合素质不高，致使房企融资能力有限，导致产业投资资金不足，这必然制约本地房地产业的持续健康发展[3].2014年马鞍山市商品房投资额高达170亿元，而销售金额仅为120亿元，资金缺口达50亿元，2015年商品房投资157亿元，而销售金额为130亿元，两者相比仍有近27亿元的缺口，近两年房地产开发企业需自筹77亿元用于投资建设，企业资金投入难以为继，形势非常严峻.

二是投资建设分散.前几年，为根据规划扩大城区、推行“产城一体化”进程，同期秀山新区、滨江新区、郑蒲港新区、博望新区、南部新区房地产项目开发遍地开花，在城区人口有限、流动人口不多、城镇化率不高等因素制约下，产业投资分散，产业发展区域间不均衡现象较为明显.从投资角度来看，中心城区如花山、雨山区投资比较密集，周边县区如和县、博望区投资较为薄弱；从市场销售角度来看，主城区中心地段房价较高，而当涂县、含山县等地区较低；从库存面积角度来看，和县和当涂县较多.城区面积有限，项目投资不能相对集约，区域间不能均衡发展，制约了全市房地产业稳定有序发展.

三是去库存压力大.同全国三四线城市房地产业面临的投资发展难题一样，马鞍山市同样面临商品房库存消化的难题.截止2015年底，全市已取得预售许可的在售商品房59 941套，共577.73万平方米，与2014年底库存相比库存量增加了12.3%.按照当前销售速度，在不增加新房供应的情况下，消化全部库存大概需要30个月时间.商业库存问题尤为突出，目前马鞍山市市区可售商业库存17 925套(间)，共152.53万平方米，按照当前销售速度，消化全部商业库存预计需要87个月时间.同时，2015年1-9月出让居住用地26宗，合计1317.55亩，与去年同比增长20.3%，后期新建住宅上市率也将增加，房地产去库存压力很大，局部地区去库存压力尤为明显.

四是产业机制不活.目前马鞍山市房地产开发产业的市场培育机制不够健全，资质认定程序不够严格，投资导向体系不够明确，行业竞争机制不够规范.具体表现为：房地产一级市场发展较为活跃，二级和三级市场发展较为滞缓；中介机构实力不强，服务部门综合素质过低；引进产业高端企业的政策较为缺失，整合地方产业集团、企业的规范还是空白；商业配套不够完善，商业用房交易惨淡；土地开发时限、投资额度考核监管未执行到位等等，扰乱了产业的竞争秩序，影响了产业的发展环境.

3促进马鞍山市房地产业健康发展的建议

房地产业是国民经济发展的晴雨表，[4]是地方经济建设的关键产业.为促进马鞍山市房地产业健康持续发展，根据目前存在的问题和不足，建议如下：

3.1整合房企提档升级，解决房企资金瓶颈

利用目前我市房地产业处在调整期的时机，有效进行房地产业企业的整合.利用行政管理机制，清理一批一无资金二无开发能力的“空壳”公司；利用市场机制，淘汰一批资金实力较弱，开发能力不强的“皮包”公司.同时，注重质量不求数量，通过政策引导、资金扶持等手段，整合培育三至五家本地企业，提升档次、打造品牌，并鼓励有条件的企业走出去，进行全国性、规模化扩张.引进一批国内知名企业，利用他们先进的开发理念、强大的管理实力，培育一批产业发展的生力军，提升产业发展载体的综合素质和整体实力.同时，利用政策调控和金融创新手段，协调解决好项目资金投入瓶颈问题，帮助房企渡过产业发展低谷.

3.2优化规划集约供地，促进均衡有序发展

城市建设规划与房地产开发建设息息相关.现阶段，因处于马鞍山市城区建设规划与产业园区发展实际之间的过渡期，引发了投资分散、资金积压，进而打破了市场暂时性供求平衡，形成对产业发展不利的市场环境.目前政府相关职能部门的当务之急是要因地制宜、实事求是地完善城市建设规划，科学安排好土地供应的布局，统筹好土地供应的集约，提高土地供给和使用效能，同时有序引导消费市场的集中度.

3.3制定政策调控存量，控制节奏维持平衡

市场的供求平衡是产业健康发展的必要条件.[5]目前马鞍山市房地产总体存量过大，严重打破了供求平衡关系，而且根据目前的市场情况，将会经历很长的消化期才能达到平衡.因此，急需政府部门利用政策调节机制，千方百计降低存量.一要打通保障房和商品房通道，积极推行货币化安置或收购存量住房安置措施；二要依托“宁安高铁”，提升城市承载能力，协调异地信贷政策，积极开发外地居民购房需求；三要利用政策引导优势，大力开发社区商业用房需求，努力消化商业库存用房；四要控制好商业开发土地的供给节奏，尽快恢复房地产业科学合理的供求平衡关系.

3.4行政约束规范运营，政策引导健康发展

因房地产业的重要性和行业的特殊性，必须以发挥市场机制的调节作用为主，以行政干预手段为辅，打造公平、公正、公开的运营环境，促进产业规范科学地发展.政府应出台系列配套的引导和约束政策，包括出台有针对性的开发资质、土地供应、质量监管、开发税费、价格控制等文件，为产业健康发展打造健全完善的政策平台；充分发挥职能部门的管理效能，使用科学方法，精准掌握产业建设和市场动态信息，减免相关税费，简化交易手续，为促进产业良性发展打造便捷高效的市场平台.

参考文献:

[1]宁波市工商业联合会.关于加快中小企业公共服务平台建设建议[J]．经济丛刊,2011,(2)：45-46．

[2]马鞍山市统计局.马鞍山市统计年鉴2014[M]．北京：中国统计出版社，2015．

[3]虞巍青.我国中小房地产企业财务管理问题研究[J]．中国管理信息化,2015,(16)：53-54．

[4]曹宁等.房地产业与经济增长的研究[J]．黑龙江科技信息,2014,(21):295-295．

[5]黄哲玲等.广元市房地产市场现状及其发展对策研究[J]．西昌学院学报,2014(4):96-98．

(责任编辑鲁越青)

Status Quo of Real Estate Industry Development inMa’anshan City and Its Countermeasures

Hu Wanrong1Hong Shaoming2

(Party School of Ma’anshan Municipal Party Committee, Ma’anshan, Anhui 243000;Anhui Radio and TV University, Ma’anshan, Anhui 243000)

Abstract：Ma’anshan, a famous steel city, is an industrialized city with a quick economic growth providing a solid economic foundation and a good environment for the development of the real estate industry. Based on the data analysis of the development situation of Ma’anshan city’s real estate industry, the paper divides it into four stages of development and further analyzes the situation of industrial development, and finally presents the corresponding countermeasures from the macroscopic angle to solve the enterprise management difficulties, uneven regional development and dispersion of investment and construction.

Key words：real estate industry; phase of development; current situation; Ma’anshan

收稿日期：2016-03-11基金项目：2015年安徽省社会科学创新发展研究课题资助项目(项目编号:A2015008).

作者简介：胡万蓉(1973-)，女，安徽马鞍山人，讲师,硕士，主要研究方向:经济管理.

doi：10.16169/j.issn.1008-293x.k.2016.07.17

中图分类号：F426

文献标志码：A

文章编号：1008-293X(2016)07-0082-04