单雨

摘 要：近几年来，三、四线城市房地产市场明显处于低迷状态，然而处于四川省西北部的绵阳虽然也受到一部分影响，但却在他的房地产市场发展轨迹中，仍然较稳定的，持续的发展着，并未出现大起大落的现象。但是绵阳作为四川省第二大城市，他的房价发展趋势和上升幅度却不及四川其他城市，绵阳这座城市到底是什么在影响他的房地产市场发展呢？本文通过对我国西南地区四川省绵阳市地域特点，经济发展，以及当前房地产市场状况影响因素进行房地产市场价格影响分析，并提出一部分政策性意见，使绵阳的保持着更健康，更快速的持续发展。

关键词：绵阳房地产价格；区域特点；影响分析；政策建议

一、绵阳的地域特点及房地产经济发展状况

（一）四川省绵阳市的地域特点

四川省位于我国西南部，长江上游，在西南地区东邻重庆，南接云南、贵州，西衔西藏。是中国四大盆地之一，地形以山地为主、，位于盆地的主要城市有四川省的成都、绵阳、泸州、南充、自贡、德阳、广元、遂宁等。其中绵阳地形结构复杂，地势高低不一，人口基数较大、交通在持续发展，但是受到地形的限制，发展速度迟缓，2016年绵阳到成都的高铁首次开通，绵阳直达重庆的高铁首次开通，这是绵阳交通一次大的飞跃。

（二）绵阳的经济和房地产市场发展现状

我国西南部四川省地域广阔，人口众多，但是各个地区发展差异却不尽相同，绵阳位于四川盆地西北部，距成都市90公里，幅员面积20249.45平方公里，总人口540.7万。绵阳是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，是国务院批准建设中国唯一的科技城。在2016年的绵阳市政府工作报告中，我们可以通过真实的数据可以看出绵阳的经济实现了平稳的增长，全年实现地区生产总值1700.33亿元、增长8.6%，城镇居民人均可支配收入27170元、增长8.2%，农村居民人均可支配收入12349元、增长9.5%，居民消费价格上涨1.5%。绵阳的经济带动着绵阳房地产市场的发展，随着2013年以来，国家出台了一系列房地产政策，从央行全面放松限贷、公积金贷款门槛降低、减免税费、提供购房补贴到央行首次的降息、公积金首付最低首付调整等等。在国家鼓励刚需的同时，也刺激了绵阳消费者的投机需求，而绵阳房地产市场的商品房销售价格和销售面积也有较大的波动，整体呈现稳步发展的状态。 根据查阅数据并分析，2013年至2015年绵阳房地产商品房销售均价分别为4787.87元/平方米、4804元/平方米、4523元/平方米。明显的，虽然2015年以来绵阳商品房销售量一直持续上升，但相比前两年绵阳商品房均价却有明显的下降，总体来看，绵阳房地产价格发展较稳定，虽有起伏，但是波动不大。绵阳作为中国唯一科技城的名号，但是房地产价格却迟迟上不去。

二、绵阳房地产市场价格影响因素分析

（一）经济发展缓慢

GDP是一个国家或者地区在某一特定时期内最终生产出的产品总价值的体现，房地产业已经发展成我国国民经济的支柱行业，经济的发展直接影响了房地产市场的发展。通过对绵阳经济的调查发现，绵阳经济发展缓慢。一方面自身发展原因：1、虽未科技城，但政府重视程度不高，发展重心更多地是文化的建设，而绵阳科技的高新技术产业，特色产业未得到重点发展，传统产业也仍然停滞不前，等待转型与升级。2、绵阳由于地域的特点，交通工程完成速度缓慢，交通便利性不高，绵阳的交通运输受到了极大影响；另一方面是国家整体经济的影响：根据对国经济数据分析，我国经济发展速度有下降的趋势，从2010年的10.6%下降到2015年的6.9%。受经济下行压力的影响，绵阳经济发展也承受了很大阻力，房地产开发投资呈下降趋势。

（二）人口的流入与流失对消费能力的影响

绵阳作为三线城市，收入水平，工作机会和发展前景都难以企及一线二线大城市，这将一大批受到高等教育并且优秀的人才和追求高收入的年轻人群吸引了过去，他们大部分人定居于大城市，留在大城市发展而不再是绵阳的房地产市场的消费者，也大大降低了绵阳的消费水平。而绵阳的流入人口大部分为外地大学毕业生和农村城镇化务工人员，这一类群体缺乏较强的购买力，短期内买房的可能性小，相对的租房较多。房地产产业作为一种商品，必须要有相对应的消费者，这无疑是影响房地产价格的重要因素。

（三）楼市供应量过大导致库存量增加

中国社科院城市发展与环境研究所所长、研究员潘家华对我国三四线城市房地产的去库存压力进行了分析：三、四线城市的房地产市场，有供给有需求，但难以匹配形成均衡。去库存，降成本和降门槛等供给侧政策具有表观效应，难以消除需求侧稳增长、保就业、增收入的内在源泉缺失的困境。在这个去库存的大背景下，绵阳也加入了这个行列，绵阳的房地产开发投资2013年完成169.94亿元，2014年完成210.74亿元，2015年完成198.35亿元。随着房地产市场的发展，消费者大多持观望态度，消费者对买房的要求也越来越高，从而导致绵阳的房地产开发产业一直以来积累，库存量增加，各企业竞争压力大，为了抢占市场，击败竞争对手，纷纷压低房价，而不敢轻易涨价。

三、政策性建议

（一）发展对策

绵阳作为国务院批准的中国唯一科技城，科技就是绵阳的品牌，名号很响亮，剩下的就是充实其科技城应该有的实体产业。加大对技术创新的投入和扶持力度，加强“四个能力”建设。只有大力发展高新技术产业，以此作为科技城重点发展产业，科技城才名副其实。绵阳的交通发展对于房地产消费者也极为重视，加快绵阳交通工程建设，扩大绵阳的交通路线，推进动车、地铁、高速公交等交通方式的建设，使交通更便利，同时推动绵阳经济发展，绵阳房地产市场经济随之拉动。

（二）政策措施

近几年来，房地产市场萧条，国家出台了一系列政策，针对绵阳房地产市场，绵阳政府采取了一系列降准降息降首付，减契税等有利于消费者的政策，但这只能短期的解决现有的压力，大量的房地产库存难以消化。我们应该做的就是了解分析国家出台的政策，一是吃透上情，即充分了解、理解国家宏观经济等政策精神，围绕政策定发展方向；二是吃透下情，即加强市场研究，及时、准确掌握房地产市场需求的数量、质量等信息。另一方面减少房地产泡沫现象的发生，加强住房的品质要求，更多地站到消费者的立场满足其需求，消除不敢买房或持观望态度的消费者心理，从而提高消费者购房的积极性。

（三）环境保障

随着经济的迅猛发展，环境污染问题也越来越严重。生活水平的提高代表着消费者的要求也越来越高。购房不得不考虑的是这个城市是否适宜居住，环境是否能得到保障，因此环境保障问题被购房者时刻关注。绵阳不仅是我国唯一的科技城，也是国家环境保护模范城市、中国最佳宜居城市。绵阳气候宜人，打造环境品牌是绵阳房地产市场发展的重要方向，提高绿化率，建立绿化城市，使环境得到保障。不仅提升绵阳这座城市的价值，也提高了购房者的信心，这将吸引更多地本地及外地购房者。房地产市场价格也随之得到调控，同时增大了绵阳房地产市场价格的发展空间。

（作者单位：西南科技大学土木工程与建筑学院）

参考文献：

[1] 绵阳市政府工作报告，2016

[2] 潘家华，三四线城市房地产的去库存压力有多大，[J]2016

[3] 朱嫒玲，我国房地产市场价格区域差异的计量研究，[J]2012.5

[4] 马君，关于绵阳工业主导产业发展问题，[J]2006.3

[5] 绵阳市统计年鉴， 2013、2014、2015

[6] 朱柏成， 房地产业应对房贷新政策的三点建议，[J]2003.6