耿晓杰

【摘要】当前，房地产价格呈现出了上涨的势头，所以很多人将目光都放在了二手房市场当中，二手房在经济性方面有着非常显著的优势，但是二手房在买卖的过程中存在着较为明显的交易规范问题，这样也就使得很多消费者的合法权益得不到良好的保障，在这样的情况下，我们需要采取有效的措施规避交易中存在的风险。

【关键词】二手房；无权处分；合同

因为我国的房屋交易市场存在着非常明显的不完善的现象，这样也就使得二手房交易市场当中出现了非常明显的交易不规范的问题，这样也就使得交易双方必须要面对非常大的风险，同时在这一过程中也大大的增加了法院在工作过程中需要承担的责任，司法资源也没有得到合理的应用。为了能够更好的规避这些风险，我们需要采取有效的措施对其中的一些风险进行规避处理。

一、买卖双方行为瑕疵

1、在二手房交易当中，卖方的不诚信行为通常会使得交易出现非常大的风险，卖方不诚信当中比较常见的有卖方无权处分和违约的情况，在无权处分当中，最为普遍的就是夫妻一方卖房，夫妻婚后所获得的房子是共同所有的，对财产进行处分的时候，一定要经过夫妻双方的同意，不然就是无权处分的情况。这种共有的关系实际上要以事实为依据，房屋买卖合同的效力是要视实际情况而定的，只有在经过了共有人的追认，才能评定其是有效的。很多房主是为了房价上涨之后获得更多的利润，在实际的工作中会以无权处分来为自己辩解，但是其在逻辑上是不成立的，而对这种情况，我们应该采取有效的措施加以处理。相关的法律当中已经规定，夫妻一方如果因为日常生活的具体需要必须要对夫妻共同财产的处置做出较为重要的处理，夫妻双方应该秉承平等协商的原则，在意见统一的情况下，才能处理。他人有理由相信其为夫妻共同意见的，另外一方不能以不同意或者是不知道的缘由作为最终的理由。所以夫妻一方的行为如果有第三人认为是夫妻共同意思的话，这个时候，以房屋无权处分为理由是不能抵抗善意第三人的。都说那是怎样认定是夫妻共同意思是非常重要的一个内容，在法律上并没有给出非常明确的规定，从日常的行为习惯角度上来说，如果在签订合同的时候，夫妻双方都在场，完成合同的协助签订，就可以认定其是夫妻双方的意思。房屋买卖合同的效率是合同法规定的，而不动产产权的归属是物权法的范畴，合同生效会产生物权的转移，但是物权转移真正实现是在过户之后。如果出现了一房二卖的情况，因为卖方是欺诈行为使得买方的利益受到了非常严重的损害，如果已经完成了登记，按照物权法的要求，先成立的物权效力要比后成立的物权更高。只有在最短的时间之内完成过户，才能确保自身的利益不受损害。

2、在二手房交易当中，因为房屋买卖会涉及到缴纳营业税及个人所得税等，因此，为了可以更加有效的避税，出现了很多新的方法，比如做低合同价或者是先租后卖等。

首先，出现做低合同价格的问题是二手房交易过程中最为常见的一个问题，这也是避税过程中最常使用的方法，在这一过程中采用阴阳合同的方式达到了避税的目的。当前，阴阳合同的认定主要有两种形式，一个是两个合同都无效。按照相关的规定，恶意串通，损害国家集体利益的合同无效，以合同来掩盖非法目的的也是无效的，所以，阴阳合同是不具有法律效力的。如果出现了这样的情況下，我们需要对阴阳合同予以全面的否定。

其次是先租后买，延长交易。这也是非常常见的一种避税的方法，如果在房价大涨的时候，市场上的房价有较大的波动，如果房价上涨到买方宁愿支付违约金的程度，买方手中的房子就没有了，只能跟随楼市的价格去重新选择房源。如果楼价下跌，这个时候的房子比交易价格低，卖方就必须要另找买主，因此，如果交易过后不能及时的过户就会使得交易双方的权益都得不到良好的保障。相关的法律当中规定，不动产物权的各项变动都要依法登记，产生效力，所以过户登记实际上只是保障了违约金，所以为了更好的确保自身的合法权益，买方应该尽快的完成过户手续的办理。

二、中介公司引发纠纷

在房屋交易的过程中，中介机构的作用是不容忽视的，其是房源的掌握着，但是也是因为这一点，中介机构的诚信度较低也就成为了二手房纠纷不断增多的重要原因。买房者在实际的工作中一般是借助合同和中介公司进行沟通和约定，合同法当中有规定，只有居间促成合同成立的情况下，委托人才应支付相应的报酬，如果在这一过程中没有促进合同的签订和成立，不能要求活动费用之外其他费用的支出，所以，为了能够更好的促成协议的达成，收取酬金，房地产中介在进行居间服务的时候，一般也会出现一定的违约行为：首先，当前相关法律当中并没有对中介的审查义务加以全面的规定，所以，中介公司也不能提供非常全面的交易信息，这样就可能会出现较大的纠纷，而中介公司在这一过程中并不承担责任，但是，中介公司虽然不是政府部门，但是其会对整个交易的进行产生影响。所以我们需要对购房事宜交给其处理，同时自己也要尽快的掌握程序方面需要掌握的义务。其次是滥用自己熟悉房地产行业这一优势。中介公司采用这样的方式会对买方的利益构成严重的损害但是合同法当中规定，合适合同款不能作为正式的内容，如果需要，在提示或者是说明之后才能成为合同的要款，同时对合同格式争议，应该做出对提供格式合同一方不利的解释，所以，买房的利益由于格式条款受到损害的时候，一定要采取法律措施做好维权工作。

三、房屋登记机关的责任与义务

在二手房买卖中房屋的登记是一项必经过程。我国房屋所有权以登记为要件，现实中有许多一房二卖或是房屋诈骗的案例，这些案件的受害人通常全不知情，有很多是盗用或伪造房屋的产权、产权人身份证，在登记时蒙混过关，如果房屋登记机关能够尽到审查的义务那么有很多损失是可以避免的。我们所说的审查包括实质审查和形式审查，笔者认为这两种审查都是有必要的，但是在司法实务中很多房屋登记机关都表示审查的程度有限，没有足够的技术、人力进行实质审查，所以只能进行形式检查。而且房产交易本是一种自愿的市场经济行为，政府也不应该过多限制。

四、结语

在二手房交易的过程中，会存在非常多的风险，在这样的情况下，我们需要对法律中的相关规定进行全面的完善，同时还要对合同进行科学的检定，交易双方要在确定了真实的交易价格之后才能交易，这样就能够有效的控制中介公司赚差价的情况。此外，登记机关在实际的工作中要不断提高业务水平，只有这样，才能更好的规避二手房交易中的风险。

参考文献

[1]何峰，余舒婷.浅论二手房买卖合同的解释方法[J].中国商界（下半月），2010（01）

[2]范丰丽.二手房交易中的法律问题研究[J].法制与经济（中旬刊），2011（08）