徐娜

摘 要：21世纪以来，越来越多的农村居民开始在城市购房居住，再加上城市居民对购房的需求加大，使得房地产行业随着我国经济的发展得到空前发展，房地产行业的风险也越发明显。房地产开发企业面临的财务风险隐患比较普遍，已成为急需解决的现实问题。因此，深入探讨房地产企业在经营过程中潜在财务风险的特征及其形成原因，对我国房地产市场正规化与健康化有重要作用。

关键词：房地产企业；财务风险；特征；成因

什么是财务风险？从“财务风险”字面上的意思可以看出，财务风险是指可能会给企业财务方面造成损失的各种不确定性。当前财务风险有狭义与广义之分，狭义的财务风险是指由于企业经营过程中企业内部财务与资金处理不当而使得企业可能难以偿还债务而导致企业的投资者到期债务违约的风险。广义的财务风险是指在特定时间、特定空间内，企业在生产经营活动中由于受到一些内外部难以预测并不能完全控制的因素影响，使得与企业预期经营结果有一定差距的不确定性。本文是从广义的财务风险视角进行以下分析的。

一、我国房产行业财务风险的特征

房产行业的财务风险主要是指在房地产开发的活动中，由经济社会的系统性误差而存有不可避免的财务风险，因而使得房产企业的实际财务收益与预期收益存有一定偏差，最终造成房地产企业的经济损失。房产企业由于自身行业的特有属性，使它伴随的财务风险也拥有其他行业没有的特性。总的来说，房产企业的潜在财务风险特点概括起来具有以下几点：

（一）不确定性

风险就是有其不确定性，我们才不能预先准确判断出来。虽然，我们现在具备可以预先估计并预测某种企业潜在财务风险是否发生的能力，但在财务活动中多种可能性因素的不确定性使得财务风险不能被准确判断出来。比如房产开发土地规划、征地过程、国家宏观经济政策调整、以及自然灾害等不可控因素都会造成风险预测结果的准确性。

（二）可转移性

房地产行业的投资对规划区域的政策和经济环境有较强的依赖性质。面对多变的经济形势，房地产行业对经济形势变化而做出的调整是较为缓慢的，进而导致房地产开发过程中风险是时刻伴随在侧，且难以避免。既然财务风险是不可避免的，我们就只能够坐以待毙了吗？事实并不如此，在理论研究与实践中表明，财务风险是可以通过运用科学的方法去分散或转移的，科学的决策、科学的运用风险规避方法能够控制房地产行业的非系统性风险，将经济损失降到最低。

（三）不可量化性

房地产企业面临的财务风险是一个定性的概念，本身就没有可量化的说法。在当前的经济发展水平下，各种风险，包括房地产企业的财务风险可以通过运用一些科学的方法进行预测，进而采取相应的措施对风险进行风险转移、风险规避。可是，我们也知道房地产的项目开发周期较长，不可控的因素也较多，对国家政策的依赖性较大。国内外经济环境变化无常，企业财务数据的不完整性与不准确性导致当前对我国房地产企业财务风险的准确判别都会带来较大挑战，更别说对其进行准确量化了。因此，不可量化性也是房地产企业财务风险的一个重要特征。

二、房地产企业财务风险的成因

房地产企业开发与经营过程从规划布局到销售环节耗时长、涉面广涉，使得房产企业所面临的财务风险是复杂多变，难以掌控。接下来对这些影响因素进行简单介绍。

（一）宏观经济环境和国家政策因素

当前我国经济形势发展较好，但在经济运行良好的形势下，我们依然缺乏一套较为完善的经济制度和优越的经济政策。国家政策的不稳定性、国家法律法规的不完善等情形使得我过房地产企业所处的外部环境形势较为严峻。在这种制度还不是很完善的大环境下，与国家政策及宏观经济政策联系紧密的房地产行业的生存会受到很大的影响。

1、近年来，我国人民生活水平有很大提高，通货膨胀居高不下，建筑工程中涉及到的材料成本、措施费用成本、材料周转成本以及人工成本持续快速的上升。对开发周期较长的房地产行业而言，通货膨胀带来的成本的上涨使得风险因素时刻存在，由于国家经济环境带来的风险因素并不能够完全的转移。

2、市场价格、政府的货币政策、市场利率和国内外汇率等等宏观经济指标的波动都是房产企业所不能够长时间预期与控制的因素。

3、当前社会百姓对房价的普遍上涨已经是怨声载道，不少国家政策都是趋向从民众的角度对房价进行打压、对房地产市场进行调控，面对政府的调控行为，不少房地产商并不能做出较为完善的应对措施而面临多种风险。

（二）企业资本结构不合理

企业的资本结构往往从企业的财务状况中能体现出来，企业的财务状况反映在企业的资产负债表中。企业的财务情况按资产负债表的组成部分可以分成三种情形：第一种情形是企业必需的流动资产很大一部分是流动负债构成的；自有资金与长期负债构成了固定资产。简单的说，流动资产几乎全靠流动负债来构成，固定资产几乎全部由自筹资金来充当。第二种情形累计结余很低或为负，这项说明财务亏损是从自筹资本中扣除，使得自有资本占总资本的比重降低，企业面临财务风险。第三种情形是指当全部自筹资本已不能完全覆盖亏损的缺口，并且需要部分负债才能弥补亏损的空缺的情形，此时资不抵债。当发生这种情形时，企业必须果断采取相应补救措施。在利益的诱惑下，某些房产企业过于追求负债的财务杠杆作用，利润率可能会因此很高，但潜在风险的存在同样不可忽视，然而这种资本结构布局是不合理的。

1、过多的负债会产生较高的利息。负债比重的扩大，会使得房地产企业需要偿还的借款利息比重上升，一旦房地产市场不景气，就会使得房产企业偿债能力大大下降，而被迫面临资金风险。同时，投资者与债权人都会要求提高资金收益率去面对他们所承担的风险，从而使房企雪上加霜，资金成本大大提高。

2、负债经营的成本高低是相对的。合理的负债水平可以使得企业经营总的资金成本降到最低。从成本理论中可以知道，资本形成的结构最优组合是存在的，但由于房产开发过程中的复杂性，使得企业需要不断优化资本结构才能实现企业利益最大化的经济目标。企业资本结构不合理从小的方面可以说会让企业遭受利益上的损失，从大的方向来看，会使得企业遭受资金链断裂的财务风险而破产，因此，对房地产企业的资本结构进行优化是必要的。

（三）财务管理环境复杂

房产企业运行进程中的复杂性使得其内部财务管理环境也同样处在一个复杂多变的环境当中。企业内部财务环境关系错综复杂是房地产开发商面临的潜在财务风险发生的重要原因；企业的资金利用效率较低是导致企业面临潜在风险的普遍原因；资金用途普遍不当，是企业财务资金面临较高的风险的又一因素。此外，信息的不对称，因而在管理进程中必然有些主观因素，使得企业财务上反映出来的信息与真实情况有一定的偏差。总之，当前我国房地产整个行业没有得到科学的规范，并普遍存在下列情形：

1、受到利益的驱使进入到房地产行业的企业很多，企业的专业性不足。

2、不少国企没有合理考虑企业预算，资金的利用率较低。

3、不少房地产企业高层领导者的素质高低同样会直接影响房地产经营效率高低，如果领导人员的素质普遍较低就不可避免的会使得房地产经营产生一定的风险。（作者单位：安徽广播电视大学滁州分校）