摘要：在二手房交易过程中，营业税、城建税个人所得税等税款虽在法律上由卖家承担，即其税收的法定归宿为二手房供应商，但实际税负往往由买家承担，即买家为税收的经济归宿，也为最终归宿。文章运用税负转嫁与归宿理论从多角度具体分析二手房交易市场中税负转嫁普遍存在的原因，并相应地提出了规范住房交易市场的建议。

关键字：二手房交易；税负转嫁；供求弹性

当你在房地产中介处看到一套面积为130m2，要价105万元的二手房，下狠决心要出手后，与中介进一步交流中，会得知，房主的报价只是卖房要得到的“净钱”，房屋交易过程中买卖双方要缴纳的税费全部要由买家承担。二手房交易需要卖家缴纳的税费包括5.65%的营业税和城市维护建设税（该房房龄不到5年，必须全额征税）、2%的个人所得税（出售房屋并非家庭唯一住房的，不分年限均按售房收入核定征收）以及1.5%的中介费。如若再加上在房产交易中需要买家缴纳的税款，则所有的税费将超过房价的13.65%。

一、二手房交易成潜规则的“内幕”

据了解，在北京上海等相当多城市的二手房市场，卖家开出的都是“净价”，这种做法已经成为一种“潜规则”。

要解释这一现象，我们可以借鉴到税负转嫁与归宿论。

各种商品的税负能否成功转嫁，转嫁多少取决于供求双方不同的价格需求弹性。而由于中国特殊的国情，二手房交易市场的供求弹性出现需求弹性远小于供给弹性的局面。具体分析如下。……