彭文彰

摘要：营改增是我国税制改革的重要内容，自2012年试点以来，已经取得了较为显著的成效，有效降低了企业税收负担，同时为国家税收收入提供了可靠保障。2016年5月1日开始，我国全面推开营业税改增值税试点，房地产开发企业亦不例外。本文回顾了营改增的进程，分析了房地产业营改增的必要性，剖析了营改增对房地产开发企业的正面和负面影响，并详细阐释营改增背景下房地产开发企业的应对策略。

关键词：营改增 房地产开发企业 影响 应对策略

一、营改增的进程

营改增就是把缴纳营业税改为征收增值税。2012年，上海的交通运输业以及部分服务业开始了营改增试点；同年8月试点范围扩展到北京、江苏、广东等10个省区市；2013年试点扩展到全国，同时广播、影视制作和发行也被纳入试点；2014年铁路运输业、邮政通信业以及电信业被纳入试点范围；据粗略统计，2012年到2015年间，我国试点营改增已经累计减税5000多亿元；2016年5月1日起我国全面推开营业税改增值税试点，房地产行业将迎来重大的变革。

二、房地产业营改增的必要性

营改增最大的变化在于改变了营业税重复征税、无法抵扣、无法退税的弊病，实现了增值税进项和销项的抵扣，能有效降低企业税负，完善我国财税体制，这是我国供给侧结构性改革的重头戏，也与国际趋同。营改增之前，房地产行业缴纳的是营业税，在上游的安装、装修环节已经缴纳过营业税，可是销售房地产的时候又要缴纳营业税，造成了重复征税，不利于行业的发展。而增值税是以增值额为依据计征，营改增之后，房地产企业购买材料、设备时取得增值税专用发票，就可以进行抵扣，避免了重复纳税，减轻了企业的税收负担。全面实施营改增之后，不动产也被纳入抵扣范围，有利于房地产业扩大有效投资，进一步优化产业结构。

三、营改增对房地产开发企业的正面影响

全面实施营改增，将给房地产开发企业带来一定的正面影响。首先，能够一定程度上缓解企业的税收负担，降低企业成本。在传统的税收制度之下，房地产开发企业税收名目繁多，需要缴纳的税收费用也相对较高，增加了企业的经营压力。通过实施营改增，削减税收名目，抵扣部分税收费用，企业的税负降低，对于国内房地产开发企业的发展极为有利。其次，营改增的实施，将推动房地产企业的优胜劣汰。营改增改变了价格体系，实行层层抵扣，企业就必须重新设计经营流程，自觉调整内部架构，实施精细化管理，这有利于正规企业降低税负。相反，运营不正规的企业难以适应，税负反而会增加。

四、营改增对房地产开发企业的负面影响

营改增将对房地产开发企业造成一定的负面影响，甚至会加重企业的负担。与其他商品生产相比，房地产开发周期更长，项目预售之后就需要预缴税款，却需要等到竣工结算之后才能取得进项发票，抵扣之后才能获得进项税款，结果企业所承担的增值税成本大大提高。房地产开发企业往往难以获得足够的建安成本增值税发票，例如劳务费和部分建筑材料等就难以获得增值税发票，结果进项抵扣不足，造成企业资金短缺。另外，土地成本在房地产企业的成本结构中约占23%，按照现行的法律法规和政策，土地成本无法抵扣进项税额，因此企业所承担的税负极有可能大大升高，特别是在一二线城市拿地这一点体现得更加明显。营改增之后，账务处理难度加大，房地产开发企业短时间内难以适应统一的税收政策，税负有可能大幅度上升。

五、营改增背景下房地产开发企业的应对策略

（一）积极提高财务核算管理水平

会计核算机制包括了信息收集、整理分析、明细核算等，房地产开发企业必须健全会计核算制度，完善会计核算体系，不断提高会计核算的质量，通过全面、准确的会计核算和财务管理来提高税务处理能力。企业要完善会计核算内容，增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为应交增值税、未交增值税、增值税留抵税额和简易征收增值税，在“应交增值税”二级科目下，还应在借方设置进项税额、已交税金、减免税款、转出未交增值税等栏目，在贷方设置销项税额、进项税额转出、转出多交增值税等栏目，使各税收款项能够更加清晰。在具体工作中要完善账务处理流程，严格按照会计核算程序开展税务筹划，加强项目成本核算以及竣工结算，及时对进项税进行认证和抵扣。企业必须加强发票的认证和收集，保证原始依据的合法合规，避免发票流失等问题，提高会计核算的准确性，防止由于进项税无法抵扣而造成的不必要损失。

（二）妥善处理期初税款抵扣问题

实施营改增政策后，企业可以利用买房送装修等营销策略，合理控制税负，充分利用营改增缓解企业经营压力。企业必须重点关注增值税进项税抵扣和土地增值税，做好增值税发票的收集和整理工作，特别是在采购环节，一定要加强供应商管理，优选那些资质正规并且能够提供足额增值税发票的建筑安装企业，取得对应的增值税专用发票，使企业各项期初增值税进项税额得到抵扣，减少不必要的资金支出。上游建筑安装业务是房地产企业进项税额的主要来源，企业可以剥离建筑业务，获得更多的进项增值税发票，以减轻税负。在全新的营改增政策之下，企业要加强对税收管理模式的调整，利用营改增提高企业整体收益，为企业的经营发展提供更为可靠的支持。

（三）加强财务和税务的内部控制

房地产开发企业要加强对营改增相关政策的研究和解读，增强自身的税收意识，确定全新的财务、税务管理重点。首先，企业要优化部门设置，进一步完善岗位管理制度，明确岗位职责，真正做到责任到人。其次，必须加强财务、税务管理团队建设，对会计人员进行相应的培训，积极引入经验丰富、财务能力出众的财务管理人才，提升企业财务、税务管理整体水平。第三，根据税收政策变化积极调整经营流程，规范经营行为，做好税制衔接，在凭证认证、管理和计算等方面加强管理，采购部门要转变思维方式，重视对供应商的管理，以适应新的税收政策的转变。第四，优化会计处理流程，加强对企业财务、税务数据的统计和管理，反思、弥补税务漏洞，规范增值税发票的开具、保管行为，各项财务和税务材料必须留存，以减少企业的法律风险。

（四）科学合理开展税收筹划工作

房地产开发企业要根据自身特点，适时调整经营策略，梳理企业的所有进项税额，积极、科学、合理地开展避税工作：一是利用好纳税人身份。“营改增”之后，对于小规模纳税人来说，如果进项税超过了当期销售额的8%，税负反而更重，所以这时房地产开发企业申请成为一般纳税人更为有利。二是取得增值税专用发票。在采购工作中，要选择一般纳税人作为供应商，采购材料要求开具增值税专用发票；如果购货对象是小规模纳税人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求价格折扣多一些。采取批量采购或集中采购的方法，这样既可以保证高质量和低价格，还能获取增值税专用发票。三是利用税率差异。建筑业的税率是 11%，而一般物资的税率是 17%，房地产企业应积极利用这种税率差异，获得尽量多的抵扣。四是项目外包。部分环节无法获得进项税额抵扣，就可以外包出去，进行税负转移。甚至某些职能部门也可以外包出去，以降低管理成本，减轻企业的税务负担。五是利用时间差异。尽快取得进项税发票，尽量延迟开出销售发票，有利于及时抵扣，推迟缴税。六是争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多，企业应熟练掌握国家政策，例如环保相关的的优惠政策，以争取各种优惠。

六、结束语

房地产行业是我国经济发展的支柱产业，实施营改增有利于降低房地产开发企业税收负担，也有利于稳定房地产市场，为房地产开发企业提供更为可靠的政策环境。但是，应对失策的话，企业税负就可能大大增加，带来巨大的资金压力，严重影响企业的发展。营改增已是大势所趋，房地产开发企业必须顺应时代发展形势，改变经营模式，优化管理架构，以减轻企业税负，在变革中谋求更大的发展。

参考文献：

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