芦　晨



投资性房地产会计核算现状及改善对策

芦晨

摘要：社会经济的发展让房地产行业逐渐走入人们的视野并逐渐成为人们越来越关注的话题。而投资性房地产的主要内容是对土地的使用权和建筑物等项目进行出租的一种经营行为，文章旨在通过对投资性房地产会计核算过程中存在的问题以及当前的现状进行分析，提出相关的改善对策，为我国的投资性房地产会计核算工作提供些许参考。

关键词：投资性房地产；会计核算；现状；改善对策

作为组成我国市场经济发展的一个重要的部分，房地产行业影响着我国市场经济的整体运营情况，投资性房地产企业在对自身经济活动进行会计核算的过程中，虽然在不断的实践下有所完善和提高，但是仍然存在着一些问题，需要房地产投资企业引起重视并采取相应的措施进行有利的规避和防范。

一、投资性房地产会计核算的基本论述

(一)投资性房地产的基本概念

从根本上来说，投资性房地产是通过让渡资产的使用权来获取营业收入和利益的项目经营行为，而这里面的资产主要是指土地或者建筑物的使用权，通过对这些资产的出租获取租金或许实现资本的增值，很多房地产企业都是持有并准备增值以后进行转让。根据我国的相关法律规定，不论是对房产进行出租还是对土地的使用权进行转让，这些经济活动所得的收益都是要缴纳营业税的。

(二)投资性房地产的会计核算特征

所谓会计核算就是企业中的会计人员对企业的各种经营活动进行记账、算账和报账，帮助企业建立成本和财务指标，对管理者提供经营决策提供了重要了数据依据，所以，在投资性房地产企业中做好会计核算工作，对于企业的稳定性发展有着很大的作用。依据投资性房地产准则，投资性房地产企业的会计核算分为两大部分，一个是初始计量就是取得房产发生的实际成本；另一个是后期计量，主要是指企业对房产投入了多少，后期计量有成本模式和公允模式两种计量模式，但是在实际的工作过程中，只能选择其中一种，不能混合使用。

二、投资性房地产企业会计核算过程中存在的问题

(一)初始计量过程中存在的问题

国家相关规定显示企业短期内明确表示的用于出租或者控制的资产，在用途上不做变化，也可以视为投资性房地产，所谓短期并没有具体的规定，这项规定会出现企业伪造经营出租文件的现象，当企业进行后期计量采用的公允模式，企业的会计在进行会计核算时会受到较大的影响。另外，会计人员在对进行会计核算的过程中，首先要明确投资性房地产初始计量的范围，外购型投资房地产也要进行初始价值的计量。

(二)计量转换过程中存在的问题

在对投资性房地产进行实际核算的环节，大多采取转换计量的方式，这种计量方式有助于企业解决资金的周转问题，提高企业的运营效益，但是同时，它本身又有非常大的局限性和约束性，会产生返房地产企业用途发生变化的现象，比如把原本用于投资的房地产转换为自用的资产或者是把自用的资产转换为投资性房地产，这会导致在使用公允模式进行后期计量时，影响到会计信息的准确性，造成资金的流量发生变动，从而影响到企业的经济利益。

(三)后期计量过程中存在的问题

企业在进行投资之前会进行投资性房地产的有效性评估，在对投资性房地产进行评估的过程中，企业一般采用的是公允价值的计量模式，这种计量方式要将由公允价值变动产生的收益纳入到利润的总额之中，这会与企业的预期存在一定的差异，当市场房价起伏比较大时，就会对投资性房地产造成较大的影响，大大降低了会计核算的准确性，是企业面临较大的资金风险。另外，这种计量模式还会使企业中的一些心术不正人员投机取巧，为自身谋取利润，造成企业的经营者对自身经营水平的错误判断，严重影响管理者的正确决策。

三、投资性房地产企业会计核算的改善措施

(一)在进行初始计量时，明确会计核算科目

在会计准则中对投资性房地产的初始计量做了比较明确的规定，投资性房地产是指出租使用权或者是用来实现资本增值，如果在用途上属于自用，则应该当做是固定资产来进行核算，因此，明确用途且在短期内不做更改，才能做到账实相一致，相符合，从而保障财务数据的准确性、合理性。

(二)对会计核算工作中的转换计量模式进行完善

在对投资性房地产企业进行会计核算的计量转换过程中，如果相关环节处理不当，会对企业自身的发展和运营情况造成非常大的影响，因此，会计人员在进行核算的转换时，要将投资性房地产的实际公允价值转换为企业的房产价值作为账面的价值，并把这个作为建筑商品房屋的计量基础，为后续的投资性房地产开发和运营做好铺垫工作。另外，公允价值模式下的经济价值会与原始账面价值有一定的出入或者误差，这些误差在实际的核算中，要纳入投资性房地产当期盈利和亏损的会计科目中，这样才能对企业会计核算的准确性有所保障，对转换计量模式做到更好的发展和应用。

(三)对会计核算工作中的公允计量模式进行完善

投资性房地产企业在对项目进行投资过程中，如果公允价值发生了变化，那么相对应的企业投资项目的公允价值和账面价值也会发生变化，进而会出现公允价值变动公积发生浮动的现象，在实际的核算过程中，要使公允价值与原始账面价值相持平，将两者价值的差额计入到“公允价值变动”或者是“公允价值变动公积”这两个会计科目中去，这样才能使得会计核算信息更具真实性和准确性，为企业经营决策提供更加可靠的数据信息。

四、结语

通过对投资性房地产行业会计核算中存在的问题进行分析与研究，我们对于投资性房地产行业有了一个大致的了解，随着社会经济的不断发展，城市化进程正在不断的加快，投资性房地产行业的发展有着更大的机遇和前景，但同时也面临着前所未有的挑战。新时代下的投资性房地产在自身的经营过程中要对会计的核算问题重视起来，对存在的问题不断的改善与解决，同时不断创新探索，开创出更加适合自身企业发展的计量模式，将房地产的会计核算工作做到实处并不断突破自己，实现经济效益的可持续性增长。(作者单位：恒大地产集团)

参考文献：

[1]黄丽波.投资性房地产会计核算存在问题及解决对策[J].财经界:学术版,2014(16):185-186.

[2]张健.基于投资性房地产会计处理问题的分析[J].财经界:学术版,2015(9):225-225.

[3]贾楠.投资性房地产公允价值计量问题及对策[J].知识经济,2015(10):77-77.

作者简介：芦晨(1984.4-)，女，汉族，辽宁省盘锦市人，大学本科学历，中级会计师，注册会计师，注册税务师，2005年17月至今一直从事会计工作，现任恒大地产集团地产会计和物业会计。