张释文

随着中国资本市场改革的深入推进和房地产金融行业的转型发展，REITs在中国的蓬勃发展逐渐展现出了巨大潜力。对市场来说，REITs能够盘活存量资产，提高房地产的流动性，有助于从整体上提升中国社会的财富管理水平。对投资者来说，REITs作为市场化的融资工具，在不改变产权的前提下，提供了多样化资产配置的选择。近年来，REITs在中国的相关实践已经展开，但与美国、澳大利亚、新加坡很多发达国家的成熟REITs市场还是有较大的差距，相关立法的开展和意识的普及都迫在眉睫。

一、REITs概念及分类

1、REITS的概念：

REITs（Real Estate Investment Trusts）的定义：房地产投资信托基金，是一种主要以商业物业等不动产为基础资产，以发行受益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构对基础资产进行经营管理并将投资收益按份额分配给投资者的一种金融工具。REITs通常由发起人专门组建的资产管理公司进行管理，一般通过向大众公开发行股票或基金份额等受益凭证来募资，用所募资金购买物业资产获取投资收入，然后将投资收益按份额比例分配给投资者。国际上一般采取公募形式募资，可以封闭运行，也可以上市交易。对上市公开交易的REITs，投资者可在公开市场上交易所持份额。

2、REITs的典型运作方式：

REITs投资相关商业物业不动产一般有两种方式：一是直接购买不动产的产权；二是收购不动产项目公司的股权。第一种方式涉及的税费较高，目前我国的实践案例一般是采取第二种投资方式。……